Μια σημαντική διευκρίνιση για τη φορολογία ακινήτων φέρνει νέα εγκύκλιος της ΑΑΔΕ, η οποία εξηγεί αναλυτικά πώς υπολογίζεται η αξία της ψιλής κυριότητας και της επικαρπίας στις μεταβιβάσεις ακινήτων. Οι οδηγίες που έστειλε ο διοικητής της Αρχής, Γιώργος Πιτσιλής, προς τις φορολογικές υπηρεσίες αποκαλύπτουν μια κρίσιμη λεπτομέρεια που μπορεί να οδηγήσει σε αισθητά μικρότερη φορολογική επιβάρυνση για τους κληρονόμους.
Στην πράξη, οι κανόνες αυτοί επηρεάζουν άμεσα περιπτώσεις αγοραπωλησίας, δωρεάς, γονικής παροχής ή κληρονομιάς ακινήτων όπου υπάρχει διάκριση μεταξύ ψιλής κυριότητας και επικαρπίας. Σε ορισμένες περιπτώσεις, η επιλογή του χρόνου φορολόγησης μπορεί να οδηγήσει ακόμη και σε σημαντική μείωση του φόρου.
Το «μυστικό» της άμεσης φορολόγησης της ψιλής κυριότητας
Ένα από τα πιο σημαντικά σημεία της εγκυκλίου αφορά την επιλογή του κληρονόμου να ζητήσει την άμεση φορολόγηση της ψιλής κυριότητας ενός ακινήτου.
Σε αυτή την περίπτωση, ο φόρος υπολογίζεται όχι στην πλήρη αξία του ακινήτου αλλά μόνο στο τμήμα που αντιστοιχεί στην ψιλή κυριότητα. Η αξία αυτή προκύπτει αφαιρώντας την αξία της επικαρπίας από την συνολική αξία της πλήρους κυριότητας.
Το κρίσιμο στοιχείο είναι ότι όταν αργότερα η επικαρπία μεταβιβαστεί αυτοδίκαια στον ψιλό κύριο — συνήθως μετά τον θάνατο του επικαρπωτή — δεν προκύπτει νέα φορολογική υποχρέωση. Έτσι ο κληρονόμος αποκτά τελικά πλήρη κυριότητα χωρίς να πληρώσει δεύτερο φόρο.
Για πολλούς φορολογούμενους αυτό μεταφράζεται σε σημαντική εξοικονόμηση φόρου κληρονομιάς.
Πώς υπολογίζεται η αξία της επικαρπίας
Η φορολογητέα αξία της επικαρπίας δεν είναι σταθερή. Εξαρτάται κυρίως από την ηλικία του επικαρπωτή ή από τη διάρκεια της επικαρπίας.
Επικαρπία χωρίς καθορισμένο χρόνο
Όταν η επικαρπία είναι ισόβια ή χωρίς συγκεκριμένη διάρκεια, το ποσοστό της αξίας που αντιστοιχεί σε αυτήν υπολογίζεται με βάση την ηλικία του δικαιούχου.
Ενδεικτικά:
-
έως 20 ετών: 8/10 της αξίας του ακινήτου
-
άνω των 20 ετών: 7/10
-
άνω των 30 ετών: 6/10
-
άνω των 40 ετών: 5/10
-
άνω των 50 ετών: 4/10
-
άνω των 60 ετών: 3/10
-
άνω των 70 ετών: 2/10
-
άνω των 80 ετών: 1/10
Όσο μεγαλύτερη είναι η ηλικία του επικαρπωτή, τόσο μικρότερη είναι η αξία της επικαρπίας και αντίστοιχα μεγαλύτερη η αξία της ψιλής κυριότητας.
Επικαρπία για συγκεκριμένο χρονικό διάστημα
Όταν η επικαρπία έχει προκαθορισμένη διάρκεια, η αξία της υπολογίζεται διαφορετικά. Για κάθε έτος διάρκειας υπολογίζεται το 1/20 της αξίας της πλήρους κυριότητας.
Ωστόσο υπάρχει ένα ανώτατο όριο: η αξία της επικαρπίας δεν μπορεί να ξεπερνά τα 8/10 της συνολικής αξίας του ακινήτου.
Τι ισχύει στις κληρονομιές
Στις περιπτώσεις όπου η ψιλή κυριότητα αποκτάται λόγω κληρονομιάς, υπάρχουν δύο βασικά σενάρια.
Αναβολή της φορολογίας
Η φορολόγηση μπορεί να μετατεθεί μέχρι τη στιγμή που η επικαρπία ενωθεί με την ψιλή κυριότητα. Αυτό συμβαίνει όταν ο επικαρπωτής πεθάνει ή όταν για κάποιο λόγο παύσει να ισχύει η επικαρπία.
Σε αυτή την περίπτωση, ο φόρος υπολογίζεται τότε με βάση την αξία της πλήρους κυριότητας που ισχύει εκείνη τη στιγμή.
Άμεση φορολόγηση
Ο κληρονόμος μπορεί όμως να ζητήσει να φορολογηθεί αμέσως για την ψιλή κυριότητα. Το αίτημα αυτό γίνεται με δήλωση προς τη φορολογική διοίκηση.
Όταν συμβεί αυτό, ο φόρος υπολογίζεται μόνο στην αξία της ψιλής κυριότητας κατά τον χρόνο υποβολής της δήλωσης ή κατά τον χρόνο θανάτου του κληρονομουμένου.
Η επιλογή αυτή συχνά αποδεικνύεται οικονομικά πιο συμφέρουσα.
Δωρεές και γονικές παροχές
Παρόμοιοι κανόνες ισχύουν και όταν η ψιλή κυριότητα μεταβιβάζεται μέσω δωρεάς ή γονικής παροχής.
Και σε αυτές τις περιπτώσεις η φορολογική υποχρέωση μπορεί να μετατεθεί έως ότου ενωθεί η ψιλή κυριότητα με την επικαρπία. Ωστόσο ο δικαιούχος μπορεί επίσης να επιλέξει την άμεση φορολόγηση.
Ο φόρος τότε υπολογίζεται πάνω στην αξία της ψιλής κυριότητας, η οποία δεν μπορεί να είναι χαμηλότερη από την αξία που θα είχε σε περίπτωση ισόβιας παρακράτησης επικαρπίας.
Τι συμβαίνει όταν πεθάνει ο επικαρπωτής
Σε πολλές περιπτώσεις, όταν ο επικαρπωτής πεθάνει, η επικαρπία ενώνεται αυτομάτως με την ψιλή κυριότητα.
Αν ο ψιλός κύριος έχει ήδη φορολογηθεί για την ψιλή κυριότητα, τότε δεν υποχρεούται να πληρώσει νέο φόρο ούτε να υποβάλει δήλωση στη φορολογική διοίκηση.
Αυτό σημαίνει ότι η πλήρης κυριότητα του ακινήτου μεταφέρεται στον ίδιο χωρίς επιπλέον φορολογική επιβάρυνση.
Πότε μπορεί να προκύψει νέος φόρος
Υπάρχουν όμως και περιπτώσεις όπου μπορεί να προκύψει νέα φορολογική υποχρέωση.
Για παράδειγμα, αν ο ψιλός κύριος αποκτήσει την επικαρπία μέσω πώλησης, δωρεάς ή παραίτησης του επικαρπωτή ενώ εκείνος είναι ακόμη εν ζωή, τότε θεωρείται νέα μεταβίβαση και επιβάλλεται φόρος.
Παράδειγμα που δείχνει τη διαφορά
Ένα πρακτικό παράδειγμα δείχνει τη διαφορά που μπορεί να προκύψει.
Το 1995 ένας ιδιοκτήτης απέκτησε την επικαρπία ενός ακινήτου ενώ άλλος αγόρασε την ψιλή κυριότητα. Και οι δύο φορολογήθηκαν για τα δικαιώματα που απέκτησαν.
Όταν ο επικαρπωτής πέθανε το 2022, η επικαρπία ενώθηκε με την ψιλή κυριότητα. Σε αυτή την περίπτωση ο ψιλός κύριος υποχρεώθηκε να πληρώσει φόρο κληρονομιάς για το ποσοστό της αξίας που αντιστοιχούσε στην επικαρπία.
Αν όμως η ψιλή κυριότητα είχε μεταβιβαστεί με δωρεά και είχε φορολογηθεί άμεσα, τότε με τον θάνατο του επικαρπωτή δεν θα προέκυπτε καμία νέα φορολογική υποχρέωση.
Γιατί οι νέες διευκρινίσεις έχουν σημασία
Η εγκύκλιος της ΑΑΔΕ ουσιαστικά ξεκαθαρίζει πώς πρέπει να εφαρμόζονται οι κανόνες σε κάθε περίπτωση μεταβίβασης ακινήτου.
Για ιδιοκτήτες και κληρονόμους, η σωστή κατανόηση των επιλογών που δίνει ο νόμος μπορεί να οδηγήσει σε σημαντική εξοικονόμηση φόρου αλλά και να αποτρέψει μελλοντικές φορολογικές εκπλήξεις.
Σε πολλές περιπτώσεις, η επιλογή του κατάλληλου χρόνου φορολόγησης της ψιλής κυριότητας μπορεί να αποδειχθεί καθοριστική για το τελικό κόστος μιας μεταβίβασης ακινήτου.
