Αν σκέφτεσαι να φρεσκάρεις το σπίτι ή να αναβαθμίσεις ενεργειακά το ακίνητό σου, το 2025 είναι η χρονιά σου. Μια νέα υπουργική απόφαση φέρνει γενναία φορολογική έκπτωση έως και 16.000 ευρώ, για όσους πραγματοποιήσουν δαπάνες ανακαίνισης κατοικιών ή επαγγελματικών χώρων.
Η ελάφρυνση αυτή δεν είναι θεωρητική — μεταφράζεται σε πραγματική μείωση φόρου εισοδήματος που θα «απλωθεί» σε βάθος πενταετίας, από το 2026 έως και το 2030. Δηλαδή, ό,τι ξοδέψεις για ανακαίνιση μέσα στο 2025, θα σου «επιστραφεί» σταδιακά μέσω των εκκαθαριστικών σου.
Πώς λειτουργεί το μέτρο
Η νέα ρύθμιση των υπουργείων Οικονομικών και Περιβάλλοντος προβλέπει ότι το 100% των δαπανών που σχετίζονται με την ενεργειακή, λειτουργική ή αισθητική αναβάθμιση ενός κτιρίου θα εκπίπτει από τον φόρο εισοδήματος.
Το ανώτατο όριο της συνολικής έκπτωσης είναι 16.000 ευρώ και κατανέμεται ισόποσα στα πέντε επόμενα έτη. Δηλαδή, κάθε χρόνο θα αφαιρείται από τον φόρο σου έως 3.200 ευρώ.
Προσοχή όμως: το όφελος αυτό δεν είναι επιστρεπτέο. Αν, για παράδειγμα, ο ετήσιος φόρος εισοδήματός σου είναι χαμηλότερος από 3.200 ευρώ, η διαφορά δεν μεταφέρεται ούτε συμψηφίζεται με άλλες υποχρεώσεις. Άρα, κερδίζουν περισσότερο όσοι έχουν υψηλότερο φορολογητέο εισόδημα.
Ποιοι μπορούν να επωφεληθούν
Δικαίωμα στη μείωση έχουν όλα τα φυσικά πρόσωπα που πραγματοποιούν τις σχετικές δαπάνες και διαθέτουν πλήρη κυριότητα, επικαρπία ή ψιλή κυριότητα στο ακίνητο.
Αν το ακίνητο είναι σε συνιδιοκτησία, τότε το ποσό της έκπτωσης μοιράζεται ανάλογα με το ποσοστό του καθενός. Αντίστοιχα, σε περιπτώσεις επικαρπίας ή ψιλής κυριότητας, η έκπτωση προσαρμόζεται με βάση την αξία του δικαιώματος που κατέχει ο κάθε ιδιοκτήτης.
Ακόμη και οι πολυκατοικίες μπαίνουν στο παιχνίδι: όταν οι δαπάνες αφορούν κοινόχρηστους χώρους, μπορούν να αναγνωριστούν για όλους τους ιδιοκτήτες σύμφωνα με τα χιλιοστά τους, αρκεί να υπάρχει σχετική βεβαίωση από τον διαχειριστή.
Ποιες εργασίες «μετράνε» για τη φοροέκπτωση
Οι επιλέξιμες δαπάνες καλύπτουν ένα ευρύ φάσμα εργασιών – από ενεργειακές αναβαθμίσεις έως απλές αισθητικές βελτιώσεις. Ενδεικτικά περιλαμβάνονται:
Θερμομόνωση εξωτερικών τοίχων και ταρατσών
Αντικατάσταση κουφωμάτων και υαλοπινάκων
Αναβάθμιση συστημάτων θέρμανσης ή ψύξης
Εγκατάσταση φωτοβολταϊκών ή μπαταριών αποθήκευσης
Ανακαίνιση ηλεκτρολογικών και υδραυλικών εγκαταστάσεων
Τοποθέτηση συστημάτων σκίασης ή ανελκυστήρων
Επισκευές στέγης, τοιχοποιίας και βαφές εσωτερικών/εξωτερικών χώρων
Αναβάθμιση φωτισμού σε κοινόχρηστους χώρους
Εγκατάσταση σημείων φόρτισης ηλεκτρικών οχημάτων
Σημαντικό: δεν αναγνωρίζονται δαπάνες που αφορούν εγκατάσταση ή αντικατάσταση συστημάτων θέρμανσης πετρελαίου ή φυσικού αερίου.
Ποιες αγορές υλικών υπολογίζονται
Αν αγοράσεις μόνος σου υλικά, υπάρχει περιορισμός: η αξία των υλικών που αναγνωρίζεται δεν μπορεί να υπερβαίνει το 1/3 της συνολικής δαπάνης για υπηρεσίες.
Παράδειγμα:
Αν η ανακαίνισή σου κοστίσει 15.000 ευρώ, η αξία των υλικών που θα υπολογιστεί στη μείωση φόρου δεν μπορεί να ξεπερνά τα 5.000 ευρώ.
Αναγνωρίζονται υλικά όπως:
κουφώματα και υαλοπίνακες,
υλικά θερμομόνωσης,
φωτοβολταϊκά και μπαταρίες,
εξοπλισμός για συστήματα αερισμού ή ΑΠΕ,
υδραυλικά και ηλεκτρολογικά υλικά,
μπογιές και υλικά τοιχοποιίας.
Πώς πρέπει να πληρωθούν οι δαπάνες
Η Εφορία θέλει απόλυτη διαφάνεια: κάθε πληρωμή πρέπει να γίνεται ηλεκτρονικά, είτε μέσω e-banking, κάρτας, ηλεκτρονικού πορτοφολιού ή άλλου παρόχου πληρωμών (ακόμα κι αν είναι τράπεζα του εξωτερικού).
Αν οποιοδήποτε ποσό πληρωθεί μετρητοίς, δεν υπολογίζεται στη φοροέκπτωση.
Επίσης, όλα τα παραστατικά (τιμολόγια ή αποδείξεις λιανικής) πρέπει να φέρουν:
το ΑΦΜ και το ονοματεπώνυμο του ιδιοκτήτη,
τον ΑΤΑΚ του ακινήτου,
καθώς και τη διάκριση μεταξύ αγαθών και υπηρεσιών.
Οι αποδείξεις πρέπει να έχουν διαβιβαστεί ηλεκτρονικά στην ΑΑΔΕ — διαφορετικά, δεν «μετράνε».
Πότε ισχύει και τι πρέπει να προσέξεις
Οι δαπάνες πρέπει να γίνουν από 1 Ιανουαρίου 2025 έως 31 Δεκεμβρίου 2026 και να αφορούν ακίνητα που βρίσκονται εντός Ελλάδας. Οι εταιρείες που εκδίδουν τα παραστατικά πρέπει επίσης να έχουν φορολογική κατοικία στην Ελλάδα ή μόνιμη εγκατάσταση εδώ.
Αν το ακίνητο συμμετέχει ήδη σε επιδοτούμενο πρόγραμμα (όπως το «Εξοικονομώ»), τότε δεν μπορεί να επωφεληθεί και από αυτή τη φοροέκπτωση.
Τι σημαίνει αυτό πρακτικά
Με λίγα λόγια, το κράτος επιβραβεύει όσους επενδύουν στην ανακαίνιση και ενεργειακή αναβάθμιση των ακινήτων τους, επιστρέφοντας μεγάλο μέρος των εξόδων μέσω της Εφορίας.
Για ένα μέσο νοικοκυριό που σχεδιάζει να ανακαινίσει το σπίτι του, η μείωση φόρου μπορεί να ισοδυναμεί με ένα σημαντικό «δώρο» 3.200 ευρώ κάθε χρόνο για πέντε χρόνια.
Ένα μέτρο που όχι μόνο στηρίζει την οικοδομή και την απασχόληση, αλλά δίνει και πραγματικό οικονομικό όφελος σε όσους αποφασίσουν να αναβαθμίσουν την ποιότητα ζωής τους — και την αξία του ακινήτου τους.
