Σημαντικές ανατροπές στο καθεστώς φορολόγησης της ακίνητης περιουσίας δρομολογεί ο νέος Κώδικας Αυτοδιοίκησης, προκαλώντας έντονο προβληματισμό στους ιδιοκτήτες ακινήτων. Το υπό κατάθεση νομοσχέδιο αλλάζει ριζικά τον τρόπο με τον οποίο οι δήμοι αντλούν έσοδα από τα ακίνητα, εισάγοντας έναν νέο ενιαίο μηχανισμό επιβαρύνσεων που, σύμφωνα με τους εκπροσώπους των ιδιοκτητών, ισοδυναμεί με έναν «δεύτερο ΕΝΦΙΑ» σε τοπικό επίπεδο.
Στον πυρήνα της μεταρρύθμισης βρίσκεται η κατάργηση της σημερινής πολυδιάσπασης δημοτικών τελών. Το Τέλος Ακίνητης Περιουσίας (ΤΑΠ) και ο φόρος ηλεκτροδοτούμενων χώρων συγχωνεύονται σε έναν νέο φόρο με την ονομασία Τέλος Τοπικής Ανάπτυξης (ΤΤΑ). Η κυβέρνηση υποστηρίζει ότι η ενοποίηση αυτή θα απλοποιήσει το σύστημα και θα ενισχύσει τη διαφάνεια. Ωστόσο, η άλλη όψη του νομίσματος είναι η αισθητή αύξηση της συνολικής επιβάρυνσης για μεγάλο αριθμό ιδιοκτητών.
Γιατί αντιδρούν οι ιδιοκτήτες
Η Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΠΟΜΙΔΑ) εμφανίζεται ιδιαίτερα επικριτική απέναντι στο νέο πλαίσιο. Όπως επισημαίνει, ο σχεδιασμός του ΤΤΑ στοχεύει ξεκάθαρα στη διεύρυνση των εσόδων των Οργανισμών Τοπικής Αυτοδιοίκησης, με συντελεστές που εκτιμάται ότι θα είναι κατά μέσο όρο έως και τρεις φορές υψηλότεροι από αυτούς που ισχύουν σήμερα για το ΤΑΠ. Η επιβάρυνση, μάλιστα, δεν θα είναι οριζόντια, αλλά θα συνδέεται τόσο με την αντικειμενική αξία όσο και με τη χρήση του ακινήτου.
Σύμφωνα με την ΠΟΜΙΔΑ, ο νέος φόρος θα επιβάλλεται σε κάθε ηλεκτροδοτούμενο ακίνητο, ανεξαρτήτως αν πρόκειται για κατοικία, επαγγελματικό χώρο ή αποθήκη. Αυτό σημαίνει ότι χιλιάδες ιδιοκτήτες που μέχρι σήμερα κατέβαλαν περιορισμένα δημοτικά τέλη ενδέχεται να βρεθούν αντιμέτωποι με σημαντικά αυξημένες χρεώσεις στους λογαριασμούς τους.
Τι αλλάζει για τα κενά ακίνητα
Ιδιαίτερη ανησυχία προκαλεί και η αλλαγή στο καθεστώς των κενών και μη χρησιμοποιούμενων ακινήτων. Μέχρι σήμερα, σε πολλές περιπτώσεις, οι ιδιοκτήτες μπορούσαν να εξασφαλίσουν πλήρη απαλλαγή από τα τέλη καθαριότητας και φωτισμού, εφόσον το ακίνητο ήταν κενό και χωρίς ηλεκτροδότηση. Το νέο πλαίσιο καταργεί αυτή τη δυνατότητα, προβλέποντας ότι ακόμη και τα κενά ακίνητα θα επιβαρύνονται με το 10% των σχετικών τελών. Αν και το ποσοστό εμφανίζεται μειωμένο, η κατάργηση της πλήρους απαλλαγής αλλάζει ουσιαστικά τη φιλοσοφία του συστήματος.
Οφειλές χωρίς εύκολη διαγραφή
Ένα ακόμη σημείο που προκαλεί αντιδράσεις είναι η ενίσχυση των αρμοδιοτήτων των δήμων ως προς τη διεκδίκηση παλαιών οφειλών. Με τις νέες διατάξεις, ανοίγει ο δρόμος για αναζήτηση απαιτήσεων που φτάνουν έως και μια δεκαετία πίσω. Η ΠΟΜΙΔΑ κάνει λόγο για «απαράγραπτες στην πράξη» οφειλές, εκφράζοντας φόβους ότι ιδιοκτήτες θα βρεθούν αιφνιδιαστικά αντιμέτωποι με χρέη του παρελθόντος, τα οποία θεωρούσαν λήξαντα.
Μακροχρόνιες μισθώσεις με τους δήμους
Αλλαγές επέρχονται και στο πεδίο των μισθώσεων ακινήτων προς τους ΟΤΑ. Το νομοσχέδιο προβλέπει ελάχιστη διάρκεια 24 ετών για ιδιωτικά ακίνητα που εκμισθώνονται σε δήμους, με δυνατότητα παράτασης έως και τα 36 ή 48 έτη. Παράλληλα, εισάγεται υποχρεωτική τριετής παράταση για τις υφιστάμενες συμβάσεις, χωρίς δυνατότητα αναπροσαρμογής του μισθώματος. Οι ιδιοκτήτες εκτιμούν ότι οι ρυθμίσεις αυτές περιορίζουν την ευελιξία τους και αλλοιώνουν τους όρους της ελεύθερης διαπραγμάτευσης.
Φόβοι για τα ιδιοκτησιακά δικαιώματα
Στο ίδιο πλαίσιο εντάσσονται και οι ανησυχίες σχετικά με τις διαδικασίες απαλλοτρίωσης. Η ΠΟΜΙΔΑ προειδοποιεί ότι οι συνοπτικές διαδικασίες και οι στενές προθεσμίες προσφυγής ενδέχεται να αποδυναμώσουν την προστασία των ιδιοκτησιακών δικαιωμάτων, ιδιαίτερα σε περιπτώσεις έργων τοπικής ανάπτυξης που υλοποιούνται με ταχείες διαδικασίες.
Πότε έρχονται οι αλλαγές
Το χρονοδιάγραμμα εφαρμογής δίνει μεν κάποιο χρόνο προσαρμογής, αλλά οι αλλαγές θεωρούνται δεδομένες. Ο νέος Κώδικας Αυτοδιοίκησης αναμένεται να τεθεί σε δημόσια διαβούλευση τον Ιανουάριο του 2026, ενώ η ψήφισή του στη Βουλή τοποθετείται χρονικά στα μέσα Φεβρουαρίου του ίδιου έτους. Η έναρξη ισχύος προβλέπεται για την 1η Ιανουαρίου 2027, με τους δήμους να έχουν προθεσμία έως τον Νοέμβριο του 2026 για να καθορίσουν τους συντελεστές του νέου ΤΤΑ.
Το βέβαιο είναι ότι το νέο πλαίσιο επαναφέρει στο προσκήνιο τη συζήτηση για τα όρια της φορολόγησης της ακίνητης περιουσίας. Για τους ιδιοκτήτες, το επόμενο διάστημα θα είναι κρίσιμο, καθώς οι αποφάσεις που λαμβάνονται σήμερα θα καθορίσουν το πραγματικό κόστος κατοχής ακινήτου τα επόμενα χρόνια.
