Σημαντικές και βαθιά τομές στο καθεστώς των πλειστηριασμών τέθηκαν σε εφαρμογή από τις αρχές του μήνα, αλλάζοντας ριζικά τον τρόπο με τον οποίο εξελίσσονται οι διαδικασίες αναγκαστικής εκτέλεσης. Το νέο θεσμικό πλαίσιο στοχεύει ξεκάθαρα στη δραστική επιτάχυνση των πλειστηριασμών, στη μείωση των άγονων διαδικασιών και στην ενίσχυση της αποτελεσματικότητας του συστήματος. Ταυτόχρονα, όμως, εισάγει ρυθμίσεις που –υπό προϋποθέσεις– μπορούν να λειτουργήσουν και ως «σωσίβιο» για τον οφειλέτη.
Κεντρικός άξονας των αλλαγών είναι η αυτόματη και κλιμακωτή μείωση της τιμής εκκίνησης των ακινήτων όταν οι πλειστηριασμοί αποβαίνουν άγονοι. Για πρώτη φορά θεσπίζεται μια ξεκάθαρη και δεσμευτική διαδικασία, χωρίς χρονοβόρες δικαστικές παρεμβάσεις, που μπορεί να οδηγήσει σε απώλεια έως και 35% της αρχικής αξίας του ακινήτου μέσα σε σχετικά σύντομο χρονικό διάστημα.
Πώς «κουρεύεται» η τιμή βήμα-βήμα
Σύμφωνα με το νέο πλαίσιο, ο πρώτος πλειστηριασμός πραγματοποιείται στην τιμή που έχει προκύψει από την εκτίμηση, δηλαδή στο 100% της αξίας. Αν δεν εμφανιστεί πλειοδότης, ο πλειστηριασμός επαναλαμβάνεται υποχρεωτικά εντός 40 ημερών, χωρίς καμία μεταβολή στην τιμή εκκίνησης.
Εάν και η δεύτερη προσπάθεια αποτύχει, τότε ενεργοποιείται ο μηχανισμός αυτόματης μείωσης. Ο τρίτος πλειστηριασμός διενεργείται μέσα σε 30 ημέρες, αλλά με τιμή μειωμένη στο 80% της αρχικής. Αν ούτε τότε υπάρξει ενδιαφέρον, ακολουθεί τέταρτος πλειστηριασμός –επίσης εντός 30 ημερών– με την τιμή να πέφτει πλέον στο 65% της εκτίμησης.
Σε περίπτωση που και αυτή η διαδικασία δεν οδηγήσει σε κατακύρωση, το δικαστήριο αποκτά την ευχέρεια είτε να άρει την κατάσχεση είτε να διατάξει νέο πλειστηριασμό, ακόμη και με χαμηλότερη τιμή. Στην πράξη, το νέο σύστημα στέλνει ένα σαφές μήνυμα: οι άγονοι πλειστηριασμοί δεν μπορούν πλέον να παρατείνονται επ’ αόριστον.
Η μεγάλη επιστροφή: Ο οφειλέτης πωλεί ο ίδιος το ακίνητο
Μία από τις πιο κρίσιμες –και λιγότερο προβεβλημένες– αλλαγές είναι η επαναφορά της δυνατότητας του οφειλέτη να πουλήσει ο ίδιος το κατασχεμένο ακίνητο, πριν αυτό φτάσει στο «σφυρί». Η ρύθμιση αυτή ανοίγει ένα παράθυρο ελέγχου της κατάστασης από τον ίδιο τον ιδιοκτήτη, υπό αυστηρούς όμως όρους.
Ο οφειλέτης μπορεί να προσφύγει στο δικαστήριο και να ζητήσει άδεια για πώληση του ακινήτου σε συγκεκριμένο αγοραστή. Το τίμημα δεν είναι ελεύθερα διαπραγματεύσιμο, καθώς καθορίζεται δικαστικά και δεν επιτρέπεται να υπολείπεται του 70% της τιμής πρώτης προσφοράς του πλειστηριασμού. Παράλληλα, η ολοκλήρωση της αγοραπωλησίας πρέπει να γίνει το αργότερο δέκα ημέρες πριν από την προγραμματισμένη ημερομηνία του πλειστηριασμού, με ταυτόχρονη εξόφληση του ποσού.
Για πολλούς οφειλέτες, αυτή η πρόβλεψη μπορεί να αποτελέσει την τελευταία ευκαιρία για μια πιο ελεγχόμενη έξοδο, αποφεύγοντας τις μεγάλες απώλειες αξίας που συνεπάγονται οι διαδοχικοί άγονοι πλειστηριασμοί.
Αλλαγές στους ηλεκτρονικούς πλειστηριασμούς και τους συμβολαιογράφους
Το νέο καθεστώς επεκτείνεται και στον τρόπο διεξαγωγής των ηλεκτρονικών πλειστηριασμών. Πλέον, προβλέπεται μεγαλύτερη ευελιξία ως προς τον ορισμό του συμβολαιογράφου, ώστε να αποφεύγονται καθυστερήσεις λόγω τοπικών ελλείψεων. Αν δεν είναι εφικτό να οριστεί συμβολαιογράφος από την περιφέρεια του αρμόδιου Πρωτοδικείου, μπορεί να αναλάβει πιστοποιημένος συμβολαιογράφος από οποιονδήποτε σύλλογο της χώρας.
Ως προς τον χρόνο διεξαγωγής, οι ηλεκτρονικοί πλειστηριασμοί πραγματοποιούνται πλέον συγκεκριμένες ημέρες –Τετάρτη, Πέμπτη ή Παρασκευή– και σε δύο καθορισμένα χρονικά «παράθυρα», πρωινό και απογευματινό. Στόχος είναι η τυποποίηση και η καλύτερη οργάνωση της διαδικασίας.
Ιδιαίτερη σημασία δίνεται και στη δημοσιότητα. Το απόσπασμα της κατασχετήριας έκθεσης δημοσιεύεται υποχρεωτικά στην ειδική διαδικτυακή πλατφόρμα του e-ΕΦΚΑ, ενισχύοντας τη διαφάνεια και τη δυνατότητα πρόσβασης των ενδιαφερόμενων.
Τι αλλάζει σε περιπτώσεις πολλαπλών ακινήτων
Όταν έχουν κατασχεθεί περισσότερα ακίνητα με την ίδια πράξη, οι πλειστηριασμοί διεξάγονται χωριστά, αλλά την ίδια ημέρα. Ο οφειλέτης διατηρεί το δικαίωμα να ορίσει τη σειρά κατακύρωσης, ώστε –αν καλυφθεί η οφειλή– να σταματήσει η διαδικασία για τα υπόλοιπα ακίνητα.
Τέλος, ο επισπεύδων αποκτά πλήρη εικόνα για τη μισθωτική κατάσταση του ακινήτου, καθώς μπορεί πλέον να λαμβάνει από τη Δ.Ο.Υ. αντίγραφα όλων των μισθωτηρίων, ανεξαρτήτως του χρόνου σύναψής τους. Πρόκειται για μια ακόμη κίνηση που ενισχύει τη διαφάνεια, αλλά ταυτόχρονα αυξάνει την πίεση προς τον οφειλέτη.
Οι νέες ρυθμίσεις αλλάζουν το τοπίο των πλειστηριασμών ριζικά. Για όσους βρίσκονται αντιμέτωποι με αναγκαστική εκτέλεση, η έγκαιρη ενημέρωση και η σωστή στρατηγική δεν είναι πλέον επιλογή, αλλά αναγκαιότητα.
