Η κατανομή των κοινοχρήστων εξόδων στις πολυκατοικίες αποτελεί ένα από τα πιο συχνά σημεία τριβής μεταξύ ιδιοκτητών και ενοικιαστών. Ποιος πληρώνει τι; Τι γίνεται με τα διαμερίσματα που μένουν άδεια; Και ποιος ευθύνεται όταν τα κοινόχρηστα παραμένουν απλήρωτα;
Στην πραγματικότητα, το πλαίσιο είναι σαφές και καθορίζεται τόσο από τη νομοθεσία περί οριζόντιας ιδιοκτησίας (Ν. 3741/1929) όσο και από το Προεδρικό Διάταγμα της 27 Σεπτεμβρίου – 7 Νοεμβρίου 1985, τα οποία θέτουν τους βασικούς κανόνες λειτουργίας και συμμετοχής στα κοινά έξοδα μιας πολυκατοικίας.
Νομικό πλαίσιο: τι προβλέπουν οι διατάξεις
Η νομοθεσία ορίζει ότι κάθε ιδιοκτήτης διαθέτει ένα ποσοστό συνιδιοκτησίας επί των κοινοχρήστων χώρων – όπως η είσοδος, το κλιμακοστάσιο, ο ανελκυστήρας και ο περιβάλλων χώρος.
Αυτό το ποσοστό αποτυπώνεται στον πίνακα οριζόντιας ιδιοκτησίας και καθορίζει το μερίδιο συμμετοχής του κάθε διαμερίσματος στις κοινές δαπάνες.
Η ευθύνη για την πληρωμή αυτών των εξόδων δεν εξαρτάται μόνο από το ποιος χρησιμοποιεί το διαμέρισμα, αλλά και από τη φύση της δαπάνης. Έτσι, γίνεται διάκριση ανάμεσα σε τακτικές και έκτακτες δαπάνες.
Τακτικές δαπάνες: υποχρέωση του ενοικιαστή
Οι τακτικές δαπάνες αφορούν τις ανάγκες της καθημερινής λειτουργίας της πολυκατοικίας. Σε αυτές περιλαμβάνονται:
-
ο καθαρισμός των κοινόχρηστων χώρων,
-
η κατανάλωση ηλεκτρικού ρεύματος για φωτισμό,
-
η συντήρηση του ανελκυστήρα,
-
η αμοιβή του διαχειριστή ή της εταιρείας διαχείρισης,
-
καθώς και η συντήρηση του συστήματος θέρμανσης ή του λέβητα.
Κατά γενικό κανόνα, αυτές οι δαπάνες βαρύνουν τον ενοικιαστή, καθώς προκύπτουν από τη χρήση του διαμερίσματος και την καθημερινή λειτουργία του κτιρίου.
Ο διαχειριστής εκδίδει μηνιαίως ή ανά δίμηνο τα κοινόχρηστα, τα οποία καταβάλλονται από τους ενοίκους σύμφωνα με τα ποσοστά συμμετοχής που αναλογούν σε κάθε διαμέρισμα.
Έκτακτες δαπάνες: ευθύνη του ιδιοκτήτη
Αντίθετα, οι έκτακτες δαπάνες – δηλαδή εκείνες που σχετίζονται με εργασίες επισκευής, ανακαίνισης ή αντικατάστασης εξοπλισμού – θεωρούνται υποχρέωση του ιδιοκτήτη.
Τέτοια παραδείγματα είναι:
-
η αντικατάσταση του καυστήρα ή του ανελκυστήρα,
-
το βάψιμο του κλιμακοστασίου,
-
η επισκευή της στέγης ή των σωληνώσεων,
-
ή οποιαδήποτε άλλη δαπάνη κεφαλαιουχικού χαρακτήρα που αυξάνει την αξία ή παρατείνει τη διάρκεια ζωής του ακινήτου.
Στις περιπτώσεις αυτές, αν η πολυκατοικία δεν διαθέτει κανονισμό λειτουργίας που να ορίζει διαφορετικά, απαιτείται ομόφωνη απόφαση όλων των ιδιοκτητών για την εκτέλεση των εργασιών.
Διαχείριση και χρέωση κοινοχρήστων
Ο διαχειριστής είναι υπεύθυνος για τη σωστή κατανομή και είσπραξη των κοινοχρήστων.
Στην πράξη, όταν το διαμέρισμα είναι μισθωμένο, ο διαχειριστής συνήθως χρεώνει απευθείας τον ενοικιαστή για τις τακτικές δαπάνες, ενώ οι έκτακτες καταχωρούνται στον ιδιοκτήτη.
Αν κάποια έξοδα που αφορούν τον ιδιοκτήτη συμπεριληφθούν κατά λάθος στο κοινόχρηστο του ενοικιαστή, αυτά μπορούν να αφαιρεθούν από το επόμενο ενοίκιο, κατόπιν συμφωνίας μεταξύ των δύο μερών.
Τι ισχύει για τα κενά διαμερίσματα και τη θέρμανση
Ένα από τα συχνότερα ερωτήματα αφορά τα άδεια ή μη κατοικούμενα διαμερίσματα.
Ακόμη κι αν ένα ακίνητο παραμένει κενό, η συμμετοχή του στις δαπάνες είναι υποχρεωτική, βάσει των συντελεστών που προβλέπονται στη μελέτη κατανομής θέρμανσης της πολυκατοικίας.
Αυτό σημαίνει ότι ο ιδιοκτήτης υποχρεούται να καταβάλλει το μερίδιο που του αναλογεί για τη συντήρηση και λειτουργία των κοινών εγκαταστάσεων, ακόμη κι αν δεν κάνει χρήση τους.
Η ρύθμιση αυτή αποσκοπεί στη δίκαιη επιμερισμό του κόστους λειτουργίας του συστήματος θέρμανσης και στη συνέχιση της εύρυθμης λειτουργίας της πολυκατοικίας.
Όταν τα κοινόχρηστα δεν πληρώνονται
Η νομοθεσία προβλέπει σαφώς τις συνέπειες σε περίπτωση μη καταβολής κοινοχρήστων:
-
Αν πρόκειται για ενοικιαστή, η τελική ευθύνη βαρύνει τον ιδιοκτήτη, ο οποίος οφείλει να εξοφλήσει τα ποσά και στη συνέχεια να τα διεκδικήσει από τον μισθωτή.
-
Αν πρόκειται για ιδιοκτήτη, ο διαχειριστής έχει το δικαίωμα να κινηθεί δικαστικά για την είσπραξη των οφειλομένων, με τη διαδικασία της διαταγής πληρωμής.
Σε πολλές πολυκατοικίες εφαρμόζονται πρακτικά μέτρα πίεσης, όπως η ανάρτηση καταλόγου οφειλετών, η αναστολή συμμετοχής στη συνέλευση ή ακόμη και η δικαστική είσπραξη μέσω δικηγόρου, εφόσον η καθυστέρηση είναι μεγάλη.
Γιατί η σωστή κατανομή εξόδων είναι κρίσιμη
Η σωστή και διαφανής κατανομή των κοινοχρήστων εξόδων δεν είναι απλώς θέμα δικαιοσύνης.
Αποτελεί βασική προϋπόθεση για τη λειτουργική και οικονομική ισορροπία μιας πολυκατοικίας.
Η έγκαιρη πληρωμή των κοινοχρήστων εξασφαλίζει τη συντήρηση των εγκαταστάσεων, την αποφυγή προστριβών και τη διατήρηση της αξίας του ακινήτου.
Η εμπιστοσύνη ανάμεσα σε ιδιοκτήτες, ενοικιαστές και διαχείριση χτίζεται μόνο μέσα από καθαρούς κανόνες, διαφάνεια στα έξοδα και συνέπεια στις υποχρεώσεις όλων των πλευρών.
Συμπέρασμα:
Είτε κάποιος μένει, είτε όχι στο διαμέρισμα, η συμμετοχή στα κοινόχρηστα είναι υποχρεωτική από τον νόμο. Οι τακτικές δαπάνες βαραίνουν τον ενοικιαστή, οι έκτακτες τον ιδιοκτήτη, και η σωστή συνεργασία μεταξύ τους εξασφαλίζει την ομαλή συμβίωση και λειτουργία της πολυκατοικίας.
Πηγή: Νομοθεσία περί Οριζόντιας Ιδιοκτησίας (Ν. 3741/1929) και Π.Δ. 27/9–7/11/1985.
