Σημαντικές διευκρινίσεις για έναν από τους πιο «γκρίζους» τομείς της φορολογίας ακινήτων φέρνει νέα εγκύκλιος της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων, βάζοντας τάξη σε περιπτώσεις που μέχρι σήμερα προκαλούσαν σύγχυση, αμφισβητήσεις και συχνά αντικρουόμενες ερμηνείες. Πρόκειται για τον τρόπο επιβολής φόρου μεταβίβασης ακινήτων όταν τροποποιούνται συστάσεις οριζοντίων ή καθέτων ιδιοκτησιών και επέρχονται αλλαγές σε κοινόκτητους ή κοινόχρηστους χώρους.
Η εγκύκλιος της Γενικής Διεύθυνσης Φορολογίας επιχειρεί να απαντήσει στο βασικό ερώτημα: πότε μια μεταβολή σε κοινόχρηστο χώρο συνιστά πραγματική μεταβίβαση εμπράγματου δικαιώματος και πότε όχι. Η απάντηση δεν είναι πάντα αυτονόητη και εξαρτάται από συγκεκριμένες προϋποθέσεις, με βασικότερες την ύπαρξη ή μη κτισμάτων και τη φύση της μεταβολής.
Το «κλειδί»: ύπαρξη κτίσματος και επαχθής αιτία
Σύμφωνα με τις νέες οδηγίες, φόρος μεταβίβασης ακινήτων επιβάλλεται μόνο όταν συντρέχουν σωρευτικά δύο στοιχεία: αφενός υπάρχουν ανεγερμένα κτίσματα και αφετέρου πραγματοποιείται μεταβίβαση με επαχθή αιτία μεταξύ συνιδιοκτητών. Αν λείπει ένα από τα δύο, τότε –κατά κανόνα– δεν γεννάται φορολογική υποχρέωση.
Έτσι, σε περιπτώσεις οικοπέδων χωρίς κτίσματα, όπου τροποποιείται η σύσταση χωρίς να αλλάζουν τα ποσοστά συγκυριότητας, η ΑΑΔΕ ξεκαθαρίζει ότι δεν υπάρχει αντικείμενο φόρου μεταβίβασης. Οι μεταβολές αυτές θεωρούνται οργανωτικές ή προσυμφωνημένες για το μέλλον και δεν οδηγούν σε άμεση κτήση εμπράγματου δικαιώματος.
Αποκλειστική χρήση: πότε φορολογείται
Ιδιαίτερο βάρος δίνεται στο ζήτημα της αποκλειστικής χρήσης κοινόκτητων ή κοινόχρηστων χώρων, καθώς πρόκειται για ένα από τα συχνότερα σημεία τριβής μεταξύ φορολογουμένων και φορολογικών αρχών.
Η εγκύκλιος διαχωρίζει ξεκάθαρα τις περιπτώσεις. Όταν σε υφιστάμενη οικοδομή, με ήδη ανεγερμένα κτίσματα, τροποποιείται η σύσταση και παραχωρείται σε συγκεκριμένο συνιδιοκτήτη αποκλειστική χρήση τμήματος κοινού χώρου, η πράξη αυτή θεωρείται ότι ισοδυναμεί με μεταβίβαση δικαιώματος. Κατά συνέπεια, επιβάλλεται φόρος μεταβίβασης επί της αξίας του τμήματος που παραχωρείται.
Αντίθετα, όταν μιλάμε για ακίνητα χωρίς κτίσματα ή για μελλοντικές ιδιοκτησίες, το δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης δεν θεωρείται πλήρες εμπράγματο δικαίωμα αλλά δικαίωμα προσδοκίας. Σε αυτές τις περιπτώσεις, η φορολογική διοίκηση δεν επιβάλλει φόρο, καθώς δεν υφίσταται άμεση κτήση.
Όταν ο φόρος δεν επιβάλλεται
Εξίσου σημαντικές είναι οι διευκρινίσεις για τις περιπτώσεις όπου, παρά την τροποποίηση σύστασης, δεν προκύπτει φορολογική επιβάρυνση. Ένα χαρακτηριστικό παράδειγμα είναι η κατάργηση δικαιώματος αποκλειστικής χρήσης και η επιστροφή του χώρου σε κοινή χρήση. Η ΑΑΔΕ επισημαίνει ότι εδώ δεν υπάρχει απόκτηση νέου εμπράγματου δικαιώματος, άρα δεν υφίσταται λόγος επιβολής φόρου μεταβίβασης.
Παρόμοια αντιμετώπιση προβλέπεται και σε περιπτώσεις όπου ένας ιδιοκτήτης παραχωρεί τμήμα της ιδιοκτησίας του σε κοινή χρήση και ταυτόχρονα επεκτείνεται σε άλλο κοινόχρηστο χώρο, με τελικό αποτέλεσμα όμως η συνολική επιφάνεια της ιδιοκτησίας του να μειώνεται. Εφόσον δεν υπάρχει καθαρή αύξηση της εξουσίας επί του ακινήτου, δεν θεωρείται ότι έχει συντελεστεί φορολογητέα μεταβίβαση.
Πότε ενεργοποιείται ο φόρος
Αντίθετα, όταν με τροποποίηση της σύστασης αυξάνεται η επιφάνεια μιας υφιστάμενης οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας μέσω κατάληψης κοινόχρηστου ή κοινόκτητου χώρου, τότε η διοίκηση θεωρεί ότι υφίσταται μεταβίβαση από τους λοιπούς συνιδιοκτήτες προς τον ωφελούμενο. Σε αυτή την περίπτωση, ο φόρος μεταβίβασης επιβάλλεται επί της αξίας της πρόσθετης επιφάνειας.
Οδηγός για επαγγελματίες και φορολογούμενους
Η εγκύκλιος βασίζεται τόσο στη ισχύουσα νομοθεσία όσο και σε πρόσφατες αποφάσεις ανώτατων δικαστηρίων και φιλοδοξεί να λειτουργήσει ως πρακτικός οδηγός για φορολογικές υπηρεσίες, συμβολαιογράφους, μηχανικούς αλλά και ιδιοκτήτες ακινήτων. Με τις νέες διευκρινίσεις περιορίζονται τα περιθώρια αυθαίρετων ερμηνειών και μειώνονται οι περιπτώσεις όπου οι φορολογούμενοι βρίσκονται αντιμέτωποι με απρόβλεπτες επιβαρύνσεις.
Το μήνυμα της ΑΑΔΕ είναι σαφές: δεν φορολογείται κάθε αλλαγή στη σύσταση ενός ακινήτου, αλλά μόνο εκείνη που οδηγεί σε πραγματική, επαχθή κτήση εμπράγματου δικαιώματος επί υφιστάμενου κτίσματος. Και αυτή η διάκριση κάνει όλη τη διαφορά.
