Για ακόμη μία χρονιά, δύο από τους πιο «παρεξηγημένους» φόρους της ελληνικής κτηματαγοράς παραμένουν εκτός παιχνιδιού. Ο ΦΠΑ στις μεταβιβάσεις νεόδμητων ακινήτων παραμένει σε αναστολή έως το τέλος του έτους, ενώ ο περιβόητος φόρος υπεραξίας συνεχίζει να βρίσκεται… ξεχασμένος σε κάποιο συρτάρι του υπουργείου Οικονομικών. Ένας φόρος που προκάλεσε έντονες αντιδράσεις πριν καν εφαρμοστεί και τελικά «πάγωσε» πριν αφήσει πραγματικό αποτύπωμα στην αγορά.
Αν για τους Έλληνες ιδιοκτήτες ακινήτων το θέμα θεωρείται σχεδόν λήξαν, για τους ξένους αγοραστές δεν ισχύει το ίδιο. Αντίθετα, η αβεβαιότητα γύρω από τον φόρο υπεραξίας εξακολουθεί να λειτουργεί αποτρεπτικά για αρκετούς επενδυτές από το εξωτερικό, οι οποίοι φοβούνται ότι μια μελλοντική πώληση ακινήτου στην Ελλάδα μπορεί να συνοδευτεί από έναν απρόβλεπτο και βαρύ φόρο.
Το παράδειγμα που απαντά σε όλα
Ας δούμε ένα πραγματικό –και ενδεικτικό– σενάριο. Ένα ζευγάρι από την Ολλανδία αγόρασε το 2018 ένα ακίνητο στην Ελλάδα έναντι 225.000 ευρώ. Το χρησιμοποίησε για ιδιωτική κατοικία και, οκτώ χρόνια αργότερα, αποφασίζει να το πουλήσει έναντι 385.000 ευρώ. Το κέρδος είναι σαφές. Το ερώτημα όμως είναι απλό: θα φορολογηθεί αυτή η υπεραξία;
Η απάντηση, τουλάχιστον με τα σημερινά δεδομένα, είναι ξεκάθαρη: όχι. Η συγκεκριμένη συναλλαγή θεωρείται ιδιωτική και όχι επιχειρηματική. Εφόσον δεν υπάρχει επαναλαμβανόμενη αγοραπωλησία και δεν προκύπτει επαγγελματική πρόθεση, δεν επιβάλλεται φόρος υπεραξίας, ακόμη κι αν το κέρδος είναι σημαντικό.
Ένας φόρος που υπάρχει μόνο θεωρητικά
Ο φόρος υπεραξίας ακινήτων δεν είναι αστικός μύθος. Νομοθετήθηκε στα χρόνια της κορύφωσης της οικονομικής κρίσης, εντάχθηκε στον Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος και είχε προγραμματιστεί να εφαρμοστεί από την 1η Ιανουαρίου 2014. Η φιλοσοφία του ήταν απλή: όταν κάποιος πουλάει ένα ακίνητο ακριβότερα από την τιμή που το αγόρασε, η διαφορά θα φορολογείται με συντελεστή 15%.
Μάλιστα, το πλαίσιο προέβλεπε αφορολόγητο ποσό 25.000 ευρώ για ακίνητα που διακρατούνταν τουλάχιστον πέντε χρόνια, καθώς και μειωτικούς συντελεστές που μπορούσαν να φτάσουν έως και το 60%, ανάλογα με τη διάρκεια κατοχής.
Στην πράξη, όμως, ο φόρος δεν εφαρμόστηκε ποτέ.
Τα πρακτικά αδιέξοδα
Ο βασικός λόγος ήταν τεχνικός. Πώς υπολογίζεται η υπεραξία σε ακίνητα που αποκτήθηκαν πριν από δεκαετίες; Τι γίνεται με κληρονομημένα ακίνητα, αγροτεμάχια που μετατράπηκαν σταδιακά σε κατοικίες ή σπίτια που χτίστηκαν χωρίς πλήρη παραστατικά κόστους;
Σε χιλιάδες περιπτώσεις δεν υπάρχει σαφής τιμή κτήσης. Χωρίς τιμολόγια, χωρίς συμβόλαια αγοράς, χωρίς αντικειμενικά δεδομένα, ο υπολογισμός της υπεραξίας μετατρέπεται σε φορολογικό γρίφο. Το αποτέλεσμα ήταν ένα θεσμικό αδιέξοδο που οδήγησε στην αναστολή του φόρου.
Και οι οικονομικοί λόγοι
Πέρα από τα τεχνικά προβλήματα, υπήρχε και η πραγματικότητα της αγοράς. Την περίοδο της κρίσης, οι αξίες των ακινήτων υποχώρησαν σχεδόν κατά 50%, ενώ η οικοδομική δραστηριότητα κατέρρευσε. Η επιβολή ενός πρόσθετου φόρου στις πωλήσεις θα λειτουργούσε αποτρεπτικά σε μια αγορά που ήδη βρισκόταν σε ελεύθερη πτώση. Έτσι, ο φόρος υπεραξίας «μπήκε στο ψυγείο» για λόγους καθαρά οικονομικούς.
Οι παγίδες που πρέπει να προσέξουν οι αγοραστές
Αυτό δεν σημαίνει ότι κάθε πώληση ακινήτου είναι αυτομάτως αφορολόγητη. Υπάρχουν περιπτώσεις όπου η εφορία μπορεί να μην επιβάλει φόρο υπεραξίας, αλλά να ζητήσει φόρο εισοδήματος ή ακόμη και ΦΠΑ.
Πρώτον, όταν υπάρχουν επαναλαμβανόμενες συναλλαγές. Αν ένα φυσικό πρόσωπο πραγματοποιήσει τρεις ή περισσότερες αγοραπωλησίες μέσα σε διάστημα δύο ετών, οι φορολογικές αρχές μπορούν να θεωρήσουν ότι πρόκειται για επιχειρηματική δραστηριότητα. Σε αυτή την περίπτωση, τα κέρδη φορολογούνται με 22% ως εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα.
Δεύτερον, όταν ένα ακίνητο αγοράζεται ή κατασκευάζεται με σκοπό την άμεση μεταπώληση. Αν δεν χρησιμοποιηθεί ποτέ για ιδιοκατοίκηση και πωληθεί γρήγορα με υψηλό κέρδος, η πρόθεση του ιδιοκτήτη μπορεί να αμφισβητηθεί. Και εδώ, το κέρδος μπορεί να θεωρηθεί επιχειρηματικό εισόδημα, με όλες τις σχετικές φορολογικές επιβαρύνσεις.
Το συμπέρασμα
Ο φόρος υπεραξίας παραμένει ανενεργός, αλλά όχι ανύπαρκτος. Για τους περισσότερους ιδιώτες –Έλληνες και ξένους– η πώληση ενός ακινήτου εξακολουθεί να γίνεται χωρίς αυτόν τον φόρο. Ωστόσο, όσοι κινούνται συστηματικά στην αγορά ή επενδύουν με καθαρά εμπορική λογική θα πρέπει να γνωρίζουν ότι η εφορία παρακολουθεί. Και εκεί, οι εξαιρέσεις γίνονται κανόνας.
