Οι φορολογικές αρχές έχουν στρέψει την προσοχή τους σε όλους όσοι προχώρησαν σε αγορές ακινήτων μέσα στο 2024. Η αιτία; Η υποχρέωση των φορολογουμένων να αιτιολογήσουν την προέλευση των χρημάτων που ξόδεψαν, μέσω της φορολογικής τους δήλωσης.
Το τεκμήριο απόκτησης ακινήτου είναι ένας από τους βασικούς μηχανισμούς ελέγχου, με την Εφορία να ζητά αποδείξεις για το πού βρέθηκαν τα χρήματα που χρησιμοποιήθηκαν για την αγορά κατοικίας.
Πώς να Καλύψεις το Τεκμήριο και να Αποφύγεις Πρόσθετους Φόρους
Αν τα εισοδήματά σου είναι επαρκή ή αν η αγορά έγινε με τραπεζικό δάνειο, γονική παροχή ή δωρεά, δεν υπάρχει λόγος ανησυχίας. Ωστόσο, όσοι δεν μπορούν να δικαιολογήσουν την προέλευση των χρημάτων κινδυνεύουν με πρόσθετη φορολογία.
Η νομοθεσία δίνει πάντως «ανάσες» στους φορολογουμένους, παρέχοντας τη δυνατότητα να καλύψουν το τεκμήριο επικαλούμενοι προηγούμενες αποταμιεύσεις, δάνεια από συγγενείς, έσοδα από την πώληση περιουσιακών στοιχείων ή άλλες αποδεδειγμένες πηγές χρηματοδότησης.
Προσοχή στα Επιπλέον Κόστη
Δεν είναι μόνο το τίμημα αγοράς που λαμβάνεται υπόψη. Το τεκμήριο απόκτησης περιλαμβάνει επίσης φόρους μεταβίβασης, συμβολαιογραφικά έξοδα και λοιπά έξοδα αγοράς. Επιπλέον, το τεκμήριο διαβίωσης προσθέτει έξτρα φορολογική επιβάρυνση ακόμη και για βοηθητικούς χώρους, όπως γκαράζ και αποθήκες.
Η δαπάνη αγοράς υπολογίζεται βάσει του ποσού που αναφέρεται στο συμβόλαιο μεταβίβασης. Αν η πληρωμή έγινε με δόσεις, το ποσό κατανέμεται στα έτη που καταβλήθηκαν οι δόσεις. Αντίστοιχα, για την ανέγερση οικοδομής, το τεκμήριο υπολογίζεται ανάλογα με το κόστος κάθε έτους.
Τι Ισχύει για Συνιδιοκτησίες και Πλειστηριασμούς
Αν αγόρασες ακίνητο μαζί με άλλους, το ποσό κατανέμεται με βάση το ποσοστό ιδιοκτησίας. Για παράδειγμα, αν κατέχεις το 50% μιας κατοικίας που κόστισε 200.000 ευρώ, πρέπει να δικαιολογήσεις 100.000 ευρώ.
Σε περίπτωση πλειστηριασμού, ως δαπάνη λαμβάνεται το ποσό του εκπλειστηριάσματος μαζί με τους σχετικούς φόρους και έξοδα. Αν όμως διαπιστωθεί ότι υπήρξε καταβολή επιπλέον ποσού εκτός διαδικασίας, η Εφορία μπορεί να ζητήσει περαιτέρω διευκρινίσεις.
Χρήσιμα Παραδείγματα
- Αγορά κατοικίας 150.000 ευρώ: Αν τα χρήματα προέρχονται από αποταμιεύσεις προηγούμενων ετών και υπάρχουν αντίστοιχα παραστατικά, δεν υπάρχει πρόβλημα. Αν όμως δεν υπάρχουν επαρκείς καταθέσεις ή εισοδήματα, μπορείς να επικαλεστείς τραπεζικό δάνειο, γονική παροχή ή πώληση άλλου περιουσιακού στοιχείου.
- Αγορά με δάνειο: Αν απέκτησες ακίνητο με δάνειο 120.000 ευρώ και διέθεσες 30.000 ευρώ από τις αποταμιεύσεις σου, στη δήλωση θα πρέπει να εμφανίσεις το δάνειο και τις καταθέσεις για να καλύψεις το τεκμήριο.
- Ανέγερση οικοδομής: Για ανέγερση οικοδομής με συνολικό κόστος 200.000 ευρώ, αν δαπανήθηκαν 100.000 ευρώ το 2023 και τα υπόλοιπα 100.000 ευρώ το 2024, η δήλωση θα πρέπει να γίνει σε δύο διαφορετικές χρονιές.
- Συνιδιοκτησία: Αν κατέχεις το 50% ενός διαμερίσματος αξίας 200.000 ευρώ, πρέπει να δικαιολογήσεις δαπάνη 100.000 ευρώ.
Συμπέρασμα
Η σωστή προετοιμασία είναι το κλειδί για να αποφύγεις προβλήματα με την Εφορία. Υπολόγισε προσεκτικά τα ποσά που ξόδεψες, συγκέντρωσε όλα τα απαραίτητα έγγραφα και κάλυψε κάθε τεκμήριο. Σε περίπτωση αμφιβολιών, συμβουλέψου έναν φοροτεχνικό για να είσαι απόλυτα καλυμμένος.
Μάθετε τα πάντα για ΣΥΝΤΑΞΕΙΣ – ΕΠΙΔΟΜΑΤΑ – ΔΥΠΑ – ΟΠΕΚΑ – ΟΑΕΔ – ΕΦΚΑ εδώ
