Τα τελευταία χρόνια όλο και περισσότεροι ιδιοκτήτες ακινήτων προσπαθούν να αξιοποιήσουν κάθε τετραγωνικό μέτρο του σπιτιού τους. Μια από τις πιο συνηθισμένες επιλογές είναι η μετατροπή του υπογείου σε κατοικία, γραφείο ή ακόμη και σε χώρο επαγγελματικής δραστηριότητας.
Ωστόσο, αυτή η πρακτική δεν είναι τόσο απλή όσο φαίνεται. Η μετατροπή ενός υπογείου χωρίς τις απαραίτητες διαδικασίες μπορεί να οδηγήσει σε σημαντικά πρόστιμα και πολεοδομικά προβλήματα. Γι’ αυτό είναι σημαντικό οι ιδιοκτήτες να γνωρίζουν τι επιτρέπεται και τι όχι πριν ξεκινήσουν οποιαδήποτε εργασία.
Παρακάτω παρουσιάζονται τα βασικά σημεία που πρέπει να γνωρίζει κάποιος πριν αποφασίσει να αξιοποιήσει τον υπόγειο χώρο του ακινήτου του.
Τι θεωρείται υπόγειος χώρος σε ένα κτίριο
Σύμφωνα με τον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό, υπόγειος όροφος χαρακτηρίζεται ένας χώρος του κτιρίου που βρίσκεται ολόκληρος ή κυρίως κάτω από τη στάθμη του εδάφους.
Ένα βασικό κριτήριο είναι το ύψος της οροφής του σε σχέση με το έδαφος. Για να θεωρείται υπόγειο:
-
η οροφή του δεν πρέπει να βρίσκεται πάνω από 1,20 μέτρα από το τελικό επίπεδο του εδάφους
-
το μεγαλύτερο μέρος του όγκου του πρέπει να βρίσκεται κάτω από τη στάθμη του εδάφους.
Αυτό το όριο είναι ιδιαίτερα σημαντικό, καθώς επηρεάζει τόσο τη νομιμότητα του χώρου όσο και το αν προσμετράται στη δόμηση του ακινήτου.
Υπόγειο ή ημιυπόγειο; Η διαφορά που αλλάζει τα δεδομένα
Στην πράξη συχνά χρησιμοποιείται και ο όρος ημιυπόγειο. Αν και δεν αποτελεί ξεχωριστή κατηγορία στον ΝΟΚ, περιγράφει χώρους που βρίσκονται μερικώς κάτω από το έδαφος.
Συνήθως αυτοί οι χώροι:
-
έχουν μεγαλύτερο τμήμα πάνω από το έδαφος
-
διαθέτουν παράθυρα ή πόρτες
-
μπορεί να θεωρηθούν χώροι κύριας χρήσης.
Η διάκριση αυτή είναι κρίσιμη γιατί επηρεάζει το αν ο χώρος υπολογίζεται στη δόμηση και ποιες χρήσεις επιτρέπονται.
Από πού μετριέται το ύψος ενός υπογείου
Το κρίσιμο σημείο μέτρησης είναι η απόσταση της οροφής του υπογείου από την οριστική στάθμη του εδάφους, η οποία δεν πρέπει να ξεπερνά τα 1,20 μέτρα.
Το εσωτερικό ύψος του χώρου (από το δάπεδο μέχρι την οροφή) καθορίζεται από τη χρήση του χώρου και δεν επηρεάζει τον χαρακτηρισμό του ως υπόγειο.
Σε ορισμένες περιπτώσεις, όπως:
-
εκτός σχεδίου δόμηση
-
παραδοσιακοί οικισμοί
-
μικροί οικισμοί
μπορεί να ισχύουν διαφορετικές πολεοδομικές διατάξεις.
Πότε το υπόγειο δεν υπολογίζεται στη δόμηση
Ένας υπόγειος χώρος μπορεί να μην προσμετρηθεί στον συντελεστή δόμησης εφόσον πληρούνται συγκεκριμένες προϋποθέσεις.
Για παράδειγμα:
-
όταν η επιφάνειά του είναι ίδια με το περίγραμμα του κτιρίου
-
όταν χρησιμοποιείται για βοηθητικές λειτουργίες της κατοικίας
-
όταν η οροφή του δεν ξεπερνά τα 1,20 μέτρα από το έδαφος.
Παρόμοια εξαίρεση ισχύει και για χώρους όπως:
-
γκαράζ
-
δεξαμενές
-
πισίνες
-
μηχανοστάσια.
Τι γίνεται σε οικόπεδα με κλίση
Σε οικόπεδα με έντονη κλίση συχνά αποκαλύπτεται μία πλευρά του υπογείου.
Αν μια όψη του χώρου είναι πλήρως ελεύθερη και έχει κανονικά ανοίγματα, τότε το υπόγειο μπορεί να αντιμετωπιστεί ως ισόγειος όροφος, γεγονός που αλλάζει τον τρόπο υπολογισμού της δόμησης.
Γιατί υπάρχουν υπόγεια που εξέχουν 1,50 μέτρο
Σε παλαιότερα κτίρια συναντάται συχνά υπόγειο με οροφή έως 1,50 μέτρα πάνω από το έδαφος.
Αυτό συμβαίνει επειδή πριν από το 2012 ίσχυε διαφορετικός κανονισμός, σύμφωνα με τον οποίο επιτρεπόταν μεγαλύτερο ύψος για την οροφή του υπογείου.
Μπορεί ένα υπόγειο να γίνει νόμιμα κατοικία;
Ναι, αλλά απαιτείται συγκεκριμένη διαδικασία.
Ο ιδιοκτήτης πρέπει να απευθυνθεί σε μηχανικό ώστε να εξεταστούν:
-
αν υπάρχει υπόλοιπο συντελεστή δόμησης
-
αν ο χώρος πληροί τις προδιαγραφές κύριας χρήσης
-
αν μπορεί να εκδοθεί νέα άδεια ή αναθεώρηση της υπάρχουσας.
Για να χαρακτηριστεί ένας χώρος κύριας χρήσης, πρέπει να διαθέτει:
-
ελάχιστο ύψος (συνήθως πάνω από 2,50 μέτρα)
-
επαρκή φυσικό φωτισμό
-
σωστό αερισμό
-
προδιαγραφές υγιεινής και πυροπροστασίας.
Πότε το υπόγειο θεωρείται χώρος κύριας χρήσης
Χώρος κύριας χρήσης είναι εκείνος στον οποίο γίνεται η βασική λειτουργία ενός κτιρίου και παραμένουν οι χρήστες του.
Παραδείγματα τέτοιων χώρων είναι:
-
κατοικίες
-
γραφεία
-
καταστήματα
-
ιατρεία
-
εκπαιδευτικοί χώροι.
Αντίθετα, χώροι όπως:
-
αποθήκες
-
λεβητοστάσια
-
γκαράζ
-
μηχανοστάσια
θεωρούνται βοηθητικές χρήσεις.
Μπορεί να επεκταθεί το υπόγειο στον ακάλυπτο χώρο;
Σε ορισμένες περιπτώσεις επιτρέπεται η επέκταση υπογείου στον ακάλυπτο χώρο ενός οικοπέδου.
Ωστόσο πρέπει να πληρούνται αρκετές προϋποθέσεις, όπως:
-
τήρηση αποστάσεων από τα όρια
-
μη παραβίαση ρυμοτομικών γραμμών
-
επαρκής φωτισμός και αερισμός
-
συμμόρφωση με ειδικούς όρους δόμησης.
Τα πρόστιμα για αυθαίρετες μετατροπές
Εάν ένας ιδιοκτήτης μετατρέψει αυθαίρετα το υπόγειο σε κατοικία, μπορεί να προχωρήσει σε τακτοποίηση μόνο εφόσον η αλλαγή χρήσης έγινε πριν από 27 Ιουλίου 2011.
Το ύψος του προστίμου εξαρτάται από:
-
την αντικειμενική αξία της περιοχής
-
τα τετραγωνικά μέτρα
-
το ποσοστό υπέρβασης δόμησης
-
την παλαιότητα της αυθαίρετης κατασκευής.
Πώς αποδεικνύεται η παλαιότητα μιας μετατροπής
Για να αποδειχθεί ότι μια αλλαγή χρήσης έγινε πριν από πολλά χρόνια, μπορούν να χρησιμοποιηθούν διάφορα στοιχεία, όπως:
-
δηλώσεις Ε9
-
συμβόλαια
-
παλαιές μισθώσεις
-
έγγραφα δημόσιων υπηρεσιών.
Σε ορισμένες περιπτώσεις λαμβάνεται υπόψη ακόμη και ο χρόνος ηλεκτροδότησης του ακινήτου.
✅ Συμπέρασμα:
Η αξιοποίηση ενός υπογείου μπορεί να αυξήσει σημαντικά την αξία ενός ακινήτου. Ωστόσο, πριν ξεκινήσει οποιαδήποτε μετατροπή, είναι απαραίτητο να γίνει έλεγχος από μηχανικό και σωστή πολεοδομική διαδικασία, ώστε να αποφευχθούν προβλήματα νομιμότητας και υψηλά πρόστιμα.
