Η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ) έχει βάλει στο στόχαστρο τη μεγάλη αγορά ακινήτων, πραγματοποιώντας εκτεταμένους φορολογικούς ελέγχους σε κάθε γωνιά της Ελλάδας. Χιλιάδες μεταβιβάσεις, αγοραπωλησίες και κληρονομιές περνούν από κόσκινο, με έναν βασικό στόχο: να εντοπιστούν περιπτώσεις όπου δεν έχει πληρωθεί ο ΕΝΦΙΑ των προηγούμενων ετών.
Η ΑΑΔΕ έχει ήδη ενεργοποιήσει ένα ευρύ πλέγμα διασταυρώσεων σε συνεργασία με ΔΟΥ και Κέντρα Φορολογίας Κεφαλαίου (ΚΕΦΟΚ), προκειμένου να διασφαλίσει ότι καμία μεταβίβαση δεν ολοκληρώνεται χωρίς την απαραίτητη νομιμότητα.
Τι ψάχνει η Εφορία
Στην καρδιά των ελέγχων βρίσκονται οι μεταβιβάσεις ακινήτων που πραγματοποιήθηκαν μέσα στο 2024. Οι υπηρεσίες της Εφορίας εξετάζουν σχολαστικά κάθε περίπτωση για να διαπιστώσουν αν τηρήθηκαν όλες οι προβλεπόμενες διαδικασίες και αν έχει καταβληθεί ο φόρος ΕΝΦΙΑ των τελευταίων πέντε ετών.
Ο μηχανισμός ελέγχου δεν βασίζεται πια στη χειροκίνητη εξέταση φακέλων. Η ΑΑΔΕ αξιοποιεί πλέον σύγχρονα συστήματα ανάλυσης κινδύνου (risk analysis) που «σαρώνουν» αυτόματα τα δεδομένα. Αν εντοπιστεί ασυνέπεια ή έλλειψη, το σύστημα «χτυπάει καμπανάκι» και η υπόθεση προωθείται άμεσα σε φορολογικό έλεγχο.
Πώς εντοπίζονται οι παραβάσεις
Οι διασταυρώσεις πραγματοποιούνται μέσα από ψηφιακές πλατφόρμες όπως το myPROPERTY, το Κτηματολόγιο και τα ηλεκτρονικά αρχεία συμβολαιογράφων. Τα δεδομένα των δηλώσεων ΕΝΦΙΑ συνδέονται με κάθε μεταβίβαση, ώστε να εντοπιστούν περιπτώσεις όπου το ακίνητο άλλαξε χέρια χωρίς να έχει εξοφληθεί ο φόρος.
Σύμφωνα με τα πιο πρόσφατα στοιχεία, μόνο το 2024 υποβλήθηκαν πάνω από 211.000 δηλώσεις φόρου μεταβίβασης και 121.000 δηλώσεις φόρου κληρονομιάς. Ο όγκος είναι τεράστιος και καθιστά επιτακτική την ανάγκη για ηλεκτρονικούς ελέγχους, αφού η πιθανότητα λαθών ή παραλείψεων είναι υψηλή.
Τι είναι το «πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ» και γιατί είναι απαραίτητο
Η νομοθεσία δεν αφήνει περιθώρια παρερμηνειών: κανένα ακίνητο δεν μπορεί να αλλάξει ιδιοκτήτη χωρίς πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ. Το έγγραφο αυτό αποδεικνύει ότι ο ιδιοκτήτης έχει εξοφλήσει (ή νόμιμα απαλλαγεί) από τον φόρο των τελευταίων πέντε ετών.
Ο συμβολαιογράφος υποχρεούται να επισυνάπτει το πιστοποιητικό σε κάθε συμβόλαιο μεταβίβασης ή αποδοχής κληρονομιάς. Αν το πιστοποιητικό εκδοθεί μετά τον υπολογισμό του ΕΝΦΙΑ του τρέχοντος έτους, τότε καλύπτει συνολικά έξι χρόνια, συμπεριλαμβανομένου του έτους μεταβίβασης.
Χωρίς αυτό, καμία πράξη δεν θεωρείται νόμιμη. Στις κληρονομιές, η έλλειψη του πιστοποιητικού μπλοκάρει ακόμη και την αποδοχή της κληρονομιάς, προκαλώντας καθυστερήσεις και νομικά προβλήματα.
⚖️ Τα πρόστιμα που «πονάνε»
Η ΑΑΔΕ δεν αστειεύεται. Οι κυρώσεις για όσους παραβλέπουν τον νόμο είναι ιδιαίτερα αυστηρές.
-
Αν αποδειχθεί ότι συντάχθηκε πράξη με ανακριβές πιστοποιητικό, επιβάλλεται πρόστιμο 2% της αξίας του ακινήτου, με κατώτατο ποσό τα 100 ευρώ και ανώτατο τα 1.000 ευρώ.
-
Αν λείπει εντελώς το πιστοποιητικό, το πρόστιμο ανέρχεται σε 1% της αξίας του ακινήτου, επίσης με τα ίδια όρια.
Σε περιπτώσεις όπου η ανακρίβεια δεν προκάλεσε απώλεια φόρου, η ποινή μειώνεται στο μισό. Αν, όμως, αποδειχθεί χρήση πλαστών ή ψευδών εγγράφων, τότε η υπόθεση περνά απευθείας στα δικαστήρια.
Τι σημαίνει για ιδιοκτήτες και αγοραστές
Για όσους σχεδιάζουν να πουλήσουν ή να αγοράσουν ακίνητο, το μήνυμα είναι σαφές: καμία μεταβίβαση δεν ολοκληρώνεται χωρίς καθαρό φορολογικό ιστορικό.
Οι ιδιοκτήτες οφείλουν να φροντίζουν να είναι τακτοποιημένοι με τον ΕΝΦΙΑ προτού προχωρήσουν σε οποιαδήποτε συμβολαιογραφική πράξη. Από την άλλη, οι αγοραστές θα πρέπει να ζητούν το πιστοποιητικό από τον πωλητή, ώστε να αποφύγουν δυσάρεστες εκπλήξεις ή καθυστερήσεις στην ολοκλήρωση του συμβολαίου.
Η έλλειψη του πιστοποιητικού μπορεί να ακυρώσει πλήρως τη μεταβίβαση, ακόμη κι αν τα χρήματα έχουν ήδη αλλάξει χέρια. Πρόκειται για μια «παγίδα» που μπορεί να κοστίσει ακριβά, τόσο οικονομικά όσο και νομικά.
«Σαρωτικοί» έλεγχοι και ψηφιακή διαφάνεια
Η Εφορία έχει πλέον μετατραπεί σε ψηφιακή ασπίδα απέναντι στη φοροδιαφυγή. Οι έλεγχοι δεν γίνονται πλέον με φακέλους και χειρόγραφα, αλλά μέσα από ηλεκτρονικά συστήματα που εντοπίζουν αποκλίσεις μέσα σε δευτερόλεπτα.
Με τη βοήθεια των αλγορίθμων, κάθε μεταβίβαση «ξεψαχνίζεται» αυτόματα, ώστε να εξασφαλιστεί ότι όλα τα στοιχεία είναι νόμιμα και πλήρη. Οι πρώτοι έλεγχοι έχουν ήδη ξεκινήσει και οι υπηρεσίες της ΑΑΔΕ δηλώνουν ότι το επόμενο διάστημα το «σαφάρι» θα επεκταθεί ακόμη περισσότερο.
Το μήνυμα της ΑΑΔΕ
Όπως επισημαίνουν στελέχη της Αρχής, ο σκοπός των ελέγχων δεν είναι η τιμωρία, αλλά η ενίσχυση της φορολογικής διαφάνειας και η προστασία των νόμιμων ιδιοκτητών. Η τήρηση των κανόνων συμβάλλει όχι μόνο στα δημόσια έσοδα, αλλά και στην ασφάλεια των συναλλαγών στην αγορά ακινήτων.
Με λίγα λόγια:
Όποιος θέλει να πουλήσει, να αγοράσει ή να κληρονομήσει ακίνητο, πρέπει πρώτα να «καθαρίσει» με την Εφορία. Διαφορετικά, οι συνέπειες μπορεί να είναι πολύ πιο ακριβές από έναν απλή οφειλή ΕΝΦΙΑ.
