Μια υπόθεση που αφορά χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων και φωτίζει ένα κρίσιμο φορολογικό «γκρίζο σημείο» απασχόλησε τη Διεύθυνση Επίλυσης Διαφορών (ΔΕΔ) της ΑΑΔΕ. Φορολογούμενος που προχώρησε σε τακτοποίηση αυθαίρετων χώρων και στη συνέχεια υπέβαλε τροποποιητικές δηλώσεις Ε9 για σειρά ετών, ζήτησε την επιστροφή διαφορών ΕΝΦΙΑ που του καταλογίστηκαν αναδρομικά. Το αίτημα απορρίφθηκε, με την απόφαση να επιβεβαιώνει ότι ο φόρος επιβλήθηκε σύμφωνα με την ισχύουσα νομοθεσία.
Η υπόθεση αφορά τα φορολογικά έτη από το 2019 έως και το 2024. Ο ιδιοκτήτης, αφού τακτοποίησε βοηθητικούς χώρους του ακινήτου του βάσει των διατάξεων του ν. 4495/2017, προχώρησε σε διορθώσεις των δηλώσεων στοιχείων ακινήτων (Ε9), ώστε να αποτυπωθεί –όπως υποστήριξε– η πραγματική κατάσταση του ακινήτου. Οι αλλαγές αυτές οδήγησαν σε αύξηση της φορολογητέας αξίας και κατ’ επέκταση σε επιπλέον ποσά ΕΝΦΙΑ, τα οποία και κατέβαλε.
Η πληρωμή των διαφορών δεν έγινε τυχαία. Ήταν απαραίτητη προϋπόθεση για την έκδοση πιστοποιητικού ΕΝΦΙΑ, το οποίο απαιτούνταν για τη σύνταξη συμβολαιογραφικής πράξης. Ωστόσο, μετά την ολοκλήρωση της διαδικασίας, ο φορολογούμενος επανήλθε ζητώντας την επιστροφή των ποσών, θεωρώντας ότι η επιβολή τους ήταν αδικαιολόγητη.
Κεντρικό επιχείρημα της προσφυγής του ήταν ότι οι επιπλέον επιφάνειες αφορούσαν χώρους που, πριν από την τακτοποίηση, δεν είχαν φορολογική επιβάρυνση. Επικαλέστηκε μάλιστα το άρθρο 105 παρ. 4 του ν. 4495/2017, υποστηρίζοντας ότι η διάταξη αυτή απαγορεύει την αναδρομική επιβολή φόρων και τελών για τα τετραγωνικά μέτρα που νομιμοποιούνται εκ των υστέρων. Με απλά λόγια, ισχυρίστηκε ότι η τακτοποίηση δεν θα έπρεπε να «ανοίγει» παλιές φορολογικές χρήσεις.
Η Διεύθυνση Επίλυσης Διαφορών, ωστόσο, είχε διαφορετική άποψη. Στο σκεπτικό της απόφασης διευκρινίζεται ότι η συγκεκριμένη διάταξη του νόμου αφορά φόρους και επιβαρύνσεις που ανάγονται σε χρονικές περιόδους πριν από την ισχύ του ίδιου του φόρου. Ο ΕΝΦΙΑ, όμως, εφαρμόζεται από το 2014 και μετά, γεγονός που σημαίνει ότι δεν τίθεται ζήτημα αναδρομικότητας με την έννοια που επικαλέστηκε ο προσφεύγων.
Με άλλα λόγια, η ΔΕΔ έκρινε ότι από τη στιγμή που ο ΕΝΦΙΑ ίσχυε καθ’ όλη την περίοδο 2019–2024, η δήλωση της πραγματικής επιφάνειας του ακινήτου συνεπάγεται και τον αντίστοιχο φορολογικό υπολογισμό, ανεξάρτητα από το πότε ολοκληρώθηκε η διαδικασία τακτοποίησης. Η υποχρέωση του φορολογούμενου είναι να δηλώνει σωστά τα στοιχεία του ακινήτου του, ακόμη κι αν αυτό οδηγεί σε αυξημένη φορολογική επιβάρυνση.
Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει και η κρίση της ΔΕΔ για το έτος 2019. Για το συγκεκριμένο έτος, η ενδικοφανής προσφυγή απορρίφθηκε όχι επί της ουσίας, αλλά ως απαράδεκτη. Ο λόγος ήταν ότι η σχετική πράξη διορθωτικού προσδιορισμού φόρου είχε κοινοποιηθεί νόμιμα σε προγενέστερο χρόνο και η προσφυγή κατατέθηκε εκπρόθεσμα. Αυτό σημαίνει ότι, ακόμη κι αν υπήρχαν επιχειρήματα, αυτά δεν εξετάστηκαν, καθώς δεν τηρήθηκαν οι προβλεπόμενες προθεσμίες.
Για τα υπόλοιπα έτη, η απόφαση είναι σαφής: η μεταγενέστερη τακτοποίηση αυθαίρετων χώρων δεν αναιρεί την υποχρέωση καταβολής ΕΝΦΙΑ με βάση τα πραγματικά δεδομένα του ακινήτου. Η φορολογική διοίκηση θεωρεί ότι η ορθή δήλωση επιφανειών και χρήσεων αποτελεί ευθύνη του ιδιοκτήτη και ότι ο φόρος υπολογίζεται νόμιμα από τη στιγμή που τα στοιχεία αυτά καταχωρίζονται στο Ε9.
Η συγκεκριμένη απόφαση λειτουργεί ως προειδοποίηση για όσους σκοπεύουν να προχωρήσουν σε τακτοποίηση αυθαιρέτων ή διορθώσεις δηλώσεων ακινήτων. Αν και η διαδικασία μπορεί να είναι απαραίτητη για μεταβιβάσεις ή άλλες νομικές πράξεις, ενδέχεται να οδηγήσει σε αυξημένες φορολογικές επιβαρύνσεις για προηγούμενα έτη, χωρίς δυνατότητα επιστροφής.
Το μήνυμα της ΔΕΔ είναι ξεκάθαρο: η νομιμοποίηση ενός χώρου δεν «σβήνει» τον ΕΝΦΙΑ που αντιστοιχεί στη χρήση και την επιφάνειά του. Αντίθετα, ενεργοποιεί την υποχρέωση πλήρους και ακριβούς φορολόγησης, με όλες τις συνέπειες που αυτό συνεπάγεται για τον ιδιοκτήτη.
