Τριετής φοροαπαλλαγή στα ενοίκια για κενά ακίνητα και πρώην Airbnb. Δείτε τις προϋποθέσεις, τα τετραγωνικά, τις ημερομηνίες και πότε χάνεται το φορολογικό μπόνους.
Νέα ευκαιρία για ιδιοκτήτες: Μηδενικός φόρος στα ενοίκια για τρία χρόνια
Μια σημαντική φορολογική ανάσα για χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων βρίσκεται πλέον σε πλήρη εφαρμογή. Η νέα νομοθετική ρύθμιση δίνει τη δυνατότητα απαλλαγής από τον φόρο εισοδήματος για τα ενοίκια που προκύπτουν από μακροχρόνιες μισθώσεις κατοικιών, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις.
Το μέτρο αφορά κυρίως δύο κατηγορίες ακινήτων: κατοικίες που παρέμεναν κενές για αρκετά χρόνια αλλά και εκείνες που μέχρι πρόσφατα χρησιμοποιούνταν για βραχυχρόνια μίσθωση μέσω πλατφορμών τύπου Airbnb.
Στόχος της ρύθμισης είναι να αυξηθεί η προσφορά κατοικιών στη μακροχρόνια αγορά ενοικίων, η οποία τα τελευταία χρόνια αντιμετωπίζει έντονη έλλειψη διαθέσιμων ακινήτων και συνεχή άνοδο τιμών.
Από πότε ισχύει η απαλλαγή φόρου
Η φορολογική απαλλαγή ενεργοποιείται για μισθώσεις που ξεκινούν μέσα σε συγκεκριμένο χρονικό διάστημα. Συγκεκριμένα, καλύπτει συμβάσεις ενοικίασης κύριας κατοικίας που υπογράφονται από τις 8 Σεπτεμβρίου 2024 έως και τις 31 Δεκεμβρίου 2026.
Εφόσον πληρούνται όλες οι προϋποθέσεις, το εισόδημα από τα ενοίκια αυτών των συμβάσεων δεν φορολογείται για τα πρώτα τρία χρόνια της μίσθωσης.
Με απλά λόγια, ένας ιδιοκτήτης μπορεί να εισπράττει ενοίκια για διάστημα 36 μηνών χωρίς να πληρώνει φόρο εισοδήματος για αυτά.
Ποιες κατοικίες μπορούν να μπουν στο μέτρο
Η ρύθμιση δεν αφορά όλα τα ακίνητα. Για να ενταχθεί μια κατοικία στο καθεστώς φοροαπαλλαγής πρέπει να πληροί ορισμένα βασικά κριτήρια.
Πρώτα απ’ όλα, το ακίνητο πρέπει να έχει επιφάνεια έως 120 τετραγωνικά μέτρα. Ωστόσο το όριο μπορεί να αυξηθεί κατά 20 τ.μ. για κάθε εξαρτώμενο παιδί του ενοικιαστή πέρα από τα δύο.
Επιπλέον, η μίσθωση πρέπει να αφορά κύρια κατοικία και να έχει διάρκεια τουλάχιστον τριών ετών. Σε ειδικές περιπτώσεις, όπως για δημοσίους υπαλλήλους που μετακινούνται για υπηρεσιακούς λόγους, επιτρέπεται και μίσθωση μικρότερης διάρκειας, τουλάχιστον έξι μηνών.
Οι προϋποθέσεις για ακίνητα που ήταν κενά
Ιδιαίτερα σημαντική είναι η πρόβλεψη για κατοικίες που δεν χρησιμοποιούνταν τα προηγούμενα χρόνια.
Για να λάβει ο ιδιοκτήτης τη φοροαπαλλαγή, το ακίνητο πρέπει να έχει δηλωθεί ως κενό στη φορολογική δήλωση για τρία συνεχόμενα φορολογικά έτη πριν από τη νέα μίσθωση.
Αυτό σημαίνει ότι δεν πρέπει να είχε δηλωθεί ως κύρια ή δευτερεύουσα κατοικία του ιδιοκτήτη, ούτε ως μισθωμένο ακίνητο, ούτε ως δωρεάν παραχωρούμενο.
Επιπλέον, δεν πρέπει να έχει υποβληθεί δήλωση μίσθωσης στην εφορία για το ίδιο ακίνητο κατά το έτος που ξεκινά η νέα μίσθωση, μέχρι την έναρξή της.
Τι ισχύει για ακίνητα που ήταν Airbnb
Το μέτρο καλύπτει επίσης ιδιοκτησίες που προηγουμένως ενοικιάζονταν για μικρά χρονικά διαστήματα μέσω πλατφορμών βραχυχρόνιας μίσθωσης.
Για να επωφεληθεί ο ιδιοκτήτης από τη φοροαπαλλαγή, το ακίνητο πρέπει να είχε διατεθεί αποκλειστικά για βραχυχρόνια μίσθωση κατά το προηγούμενο φορολογικό έτος πριν από τη σύναψη της μακροχρόνιας μίσθωσης.
Ταυτόχρονα, όλες οι μισθώσεις αυτής της περιόδου πρέπει να είχαν δηλωθεί κανονικά στη φορολογική διοίκηση.
Εφόσον πληρούνται οι όροι, το ακίνητο μπορεί να μετατραπεί σε μακροχρόνια μίσθωση και τα ενοίκια να παραμείνουν αφορολόγητα για τρία χρόνια.
Πότε χάνεται η φοροαπαλλαγή
Παρότι το μέτρο είναι ιδιαίτερα ελκυστικό για τους ιδιοκτήτες, υπάρχουν περιπτώσεις στις οποίες η απαλλαγή μπορεί να χαθεί.
Αν το ακίνητο αδειάσει κατά τη διάρκεια της τριετίας και δεν ενοικιαστεί ξανά μέσα σε τρεις μήνες, τότε η φορολογική ελάφρυνση παύει να ισχύει.
Επίσης, εάν το ακίνητο μετατραπεί ξανά σε βραχυχρόνια μίσθωση, η απαλλαγή ακυρώνεται αναδρομικά. Σε αυτή την περίπτωση ο ιδιοκτήτης μπορεί να κληθεί να πληρώσει φόρο για όλα τα ενοίκια που είχαν μέχρι τότε απαλλαγεί.
Για ειδικές κατηγορίες ενοικιαστών του δημοσίου τομέα, όπως γιατροί, νοσηλευτές, εκπαιδευτικοί ή ένστολοι, προβλέπεται μεγαλύτερο περιθώριο επαναμίσθωσης, που φτάνει έως και τους έξι μήνες.
Τι γίνεται σε περίπτωση αλλαγής ιδιοκτησίας
Η νομοθεσία λαμβάνει υπόψη και περιπτώσεις μεταβίβασης ακινήτων.
Αν για παράδειγμα ένα ακίνητο περάσει σε νέο ιδιοκτήτη μέσω κληρονομιάς ή δωρεάς, ο χρόνος κατά τον οποίο το ακίνητο ήταν κενό ή χρησιμοποιούνταν ως βραχυχρόνια μίσθωση μπορεί να υπολογιστεί κανονικά.
Με άλλα λόγια, ο νέος ιδιοκτήτης μπορεί να επωφεληθεί από το μέτρο εφόσον πληρούνταν οι προϋποθέσεις και από τον προηγούμενο κάτοχο.
Και τα επαγγελματικά ακίνητα μπορούν να ενταχθούν
Ένα ακόμα ενδιαφέρον στοιχείο της ρύθμισης είναι ότι δεν περιορίζεται μόνο σε κατοικίες που ήταν πάντα κατοικίες.
Ακίνητα που στο παρελθόν χρησιμοποιούνταν ως επαγγελματικοί χώροι, αποθήκες ή βιοτεχνίες μπορούν επίσης να ενταχθούν στο μέτρο, εφόσον μετατραπούν σε κατοικίες και δηλωθούν ως κενά ακίνητα πριν τη μίσθωση.
Η πρόβλεψη αυτή εντάσσεται στη γενικότερη πολιτική αύξησης της διαθέσιμης κατοικίας στην αγορά ενοικίων.
Γιατί θεωρείται σημαντικό το μέτρο
Η τριετής απαλλαγή φόρου θεωρείται ένα από τα πιο ισχυρά φορολογικά κίνητρα των τελευταίων ετών στον τομέα της αγοράς ακινήτων.
Από τη μία πλευρά ενθαρρύνει τους ιδιοκτήτες να αξιοποιήσουν ακίνητα που παραμένουν κλειστά ή χρησιμοποιούνται για τουριστική εκμετάλλευση. Από την άλλη, αυξάνει τη διαθεσιμότητα κατοικιών για μόνιμη ενοικίαση.
Εάν το μέτρο αξιοποιηθεί σε μεγάλη κλίμακα, εκτιμάται ότι μπορεί να συμβάλει ουσιαστικά στη σταθεροποίηση των ενοικίων και στη βελτίωση της πρόσβασης των πολιτών σε κατοικία.
