Μια σημαντική τομή στον τρόπο με τον οποίο υπολογίζεται η έκπτωση ΦΠΑ για ακίνητα που χρησιμοποιούνται ταυτόχρονα για διαφορετικές δραστηριότητες φέρνει η νέα απόφαση της Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων. Η Α.1046/2026, που φέρει την υπογραφή του διοικητή Γιώργος Πιτσιλής και δημοσιεύθηκε στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως, εισάγει ένα νέο, πιο στοχευμένο μοντέλο προσδιορισμού του εκπιπτόμενου φόρου.
Η αλλαγή δεν είναι τεχνική λεπτομέρεια. Για πολλές επιχειρήσεις και επαγγελματίες, σηματοδοτεί μια ουσιαστική αναπροσαρμογή στον τρόπο με τον οποίο διαχειρίζονται τον ΦΠΑ που επιβαρύνει τα ακίνητά τους.
Τι αλλάζει στην πράξη
Μέχρι σήμερα, όταν ένα ακίνητο εξυπηρετούσε τόσο φορολογητέες πράξεις (με δικαίωμα έκπτωσης ΦΠΑ) όσο και απαλλασσόμενες δραστηριότητες (χωρίς δικαίωμα έκπτωσης), εφαρμοζόταν κατά κανόνα ο γενικός αναλογικός συντελεστής (pro rata). Δηλαδή, ο ΦΠΑ των εισροών εκπιπτόταν βάσει συνολικού ποσοστού που προέκυπτε από τον κύκλο εργασιών.
Η νέα ρύθμιση ανοίγει τον δρόμο για κάτι διαφορετικό: κατ’ εξαίρεση προσδιορισμό της έκπτωσης με βάση την πραγματική χρήση του ακινήτου. Αντί για έναν ενιαίο μαθηματικό τύπο, λαμβάνεται υπόψη πώς και σε ποιο βαθμό χρησιμοποιείται κάθε τμήμα του χώρου.
Στόχος, σύμφωνα με τη φορολογική διοίκηση, είναι η πιο ακριβής αποτύπωση του δικαιώματος έκπτωσης του ΦΠΑ εισροών, ιδίως σε περιπτώσεις όπου διαφορετικές δραστηριότητες «συγκατοικούν» στο ίδιο ακίνητο.
Το κριτήριο των τετραγωνικών μέτρων
Κεντρικό ρόλο στη νέα μεθοδολογία παίζουν τα τετραγωνικά μέτρα. Όταν ένα κτίριο ή διακριτά τμήματά του χρησιμοποιούνται για διαφορετικές κατηγορίες πράξεων, ο επιμερισμός του ΦΠΑ γίνεται πρωτίστως βάσει της επιφάνειας που αντιστοιχεί σε κάθε δραστηριότητα.
Ας δούμε ένα χαρακτηριστικό παράδειγμα:
Επιχείρηση διαθέτει ιδιόκτητο κτίριο 1.000 τ.μ. Από αυτά:
-
700 τ.μ. στεγάζουν δραστηριότητες με δικαίωμα έκπτωσης ΦΠΑ.
-
300 τ.μ. εκμισθώνονται για δραστηριότητα απαλλασσόμενη από ΦΠΑ, χωρίς δικαίωμα έκπτωσης.
Με το προηγούμενο καθεστώς, η επιχείρηση θα υπολόγιζε την έκπτωση με βάση τον γενικό συντελεστή pro rata. Πλέον, μπορεί να επιμερίσει τον ΦΠΑ των εισροών σύμφωνα με την πραγματική κατανομή του χώρου. Έτσι, δικαιούται να εκπέσει το 70% του ΦΠΑ που επιβάρυνε την κατασκευή, αγορά ή συναφείς υπηρεσίες του ακινήτου. Το ποσοστό αυτό αντικατοπτρίζει άμεσα τη χρήση του κτιρίου.
Όταν ο χώρος είναι ενιαίος
Τι συμβαίνει όμως όταν δεν υπάρχουν διακριτά τμήματα; Σε περιπτώσεις ενιαίου χώρου, όπου οι δραστηριότητες συνυπάρχουν χωρίς φυσικό διαχωρισμό, το κριτήριο μετατοπίζεται στον κύκλο εργασιών.
Παράδειγμα: επαγγελματίας λειτουργεί κατάστημα 200 τ.μ., στο οποίο πραγματοποιεί:
-
Λιανικές πωλήσεις υπαγόμενες σε ΦΠΑ.
-
Παροχή υπηρεσιών που απαλλάσσονται από τον φόρο.
Εφόσον δεν υπάρχει σαφής διαχωρισμός χώρου, ο επιμερισμός βασίζεται στα έσοδα. Αν το 60% του ετήσιου κύκλου εργασιών προέρχεται από φορολογητέες πράξεις και το 40% από απαλλασσόμενες, τότε ο εκπιπτόμενος ΦΠΑ περιορίζεται στο 60% των σχετικών εισροών. Προϋπόθεση: η τήρηση διακριτών λογαριασμών στα λογιστικά βιβλία.
Με αυτόν τον τρόπο, το ποσοστό έκπτωσης συνδέεται άμεσα με την οικονομική πραγματικότητα της επιχείρησης.
Η διαδικασία υπαγωγής
Η ένταξη στη νέα διαδικασία δεν γίνεται αυτόματα. Οι ενδιαφερόμενοι οφείλουν να υποβάλουν αίτηση-γνωστοποίηση μέσω της ψηφιακής πλατφόρμας «Τα Αιτήματά μου» της ΑΑΔΕ.
Ο φάκελος πρέπει να συνοδεύεται από επαρκή τεκμηρίωση: οικοδομικές άδειες, συμβόλαια, σχέδια ή άλλα δημόσια έγγραφα που αποδεικνύουν με ακρίβεια τα τετραγωνικά μέτρα και τη χρήση των χώρων.
Η διοίκηση οφείλει να εξετάσει τα στοιχεία και να εκδώσει απόφαση εντός δέκα ημερών, εφόσον διαπιστωθεί η ορθότητά τους. Το σύντομο αυτό χρονικό πλαίσιο επιχειρεί να διασφαλίσει ταχύτητα και ασφάλεια δικαίου.
Αυξημένες υποχρεώσεις για τους φορολογουμένους
Η ευελιξία που εισάγεται συνοδεύεται από αυστηρότερες απαιτήσεις συμμόρφωσης. Η απόφαση προβλέπει:
-
Τήρηση διακριτών λογαριασμών ανά δραστηριότητα.
-
Συστηματική παρακολούθηση της χρήσης των ακινήτων.
-
Υποχρέωση άμεσης ενημέρωσης της φορολογικής διοίκησης σε περίπτωση μεταβολών.
Αν αλλάξει η χρήση ενός ακινήτου ή τμήματός του, ενεργοποιούνται οι διατάξεις περί διακανονισμού του ΦΠΑ, σύμφωνα με τον Κώδικα ΦΠΑ. Αυτό σημαίνει ότι ενδέχεται να προκύψει πρόσθετη επιβάρυνση ή αντίστοιχη προσαρμογή της αρχικής έκπτωσης.
Ποιοι επηρεάζονται περισσότερο
Η νέα ρύθμιση αφορά κυρίως:
-
Επιχειρήσεις με ιδιόκτητα κτίρια που στεγάζουν μικτές δραστηριότητες.
-
Επαγγελματίες που συνδυάζουν φορολογητέες και απαλλασσόμενες υπηρεσίες στον ίδιο χώρο.
-
Ομίλους που εκμισθώνουν τμήματα ακινήτων παράλληλα με ιδία χρήση.
Ιδιαίτερα σε κλάδους όπως η υγεία, η εκπαίδευση, οι χρηματοοικονομικές υπηρεσίες ή τα ακίνητα, όπου οι απαλλαγές ΦΠΑ είναι συχνές, ο ακριβής επιμερισμός μπορεί να επηρεάσει ουσιαστικά τη φορολογική επιβάρυνση.
Μια πιο «δίκαιη» προσέγγιση;
Η φιλοσοφία της απόφασης κινείται προς την κατεύθυνση της φορολογικής ουδετερότητας. Ο ΦΠΑ πρέπει να εκπίπτει στον βαθμό που οι εισροές συνδέονται με φορολογητέες πράξεις. Όταν ο υπολογισμός βασίζεται σε πραγματικά δεδομένα – επιφάνεια ή έσοδα – μειώνονται οι στρεβλώσεις που δημιουργεί ένας γενικός συντελεστής.
Ωστόσο, η μεγαλύτερη ακρίβεια συνεπάγεται και αυξημένη πολυπλοκότητα. Οι επιχειρήσεις καλούνται πλέον να οργανώσουν με μεγαλύτερη προσοχή τη λογιστική και φορολογική τους παρακολούθηση.
Το βέβαιο είναι ότι η Α.1046/2026 δεν αποτελεί απλώς μια ακόμη διοικητική πράξη. Για όσους διαθέτουν ακίνητα με μικτή χρήση, μπορεί να μεταφραστεί σε ουσιαστική διαφοροποίηση του εκπιπτόμενου ΦΠΑ – και, τελικά, σε πραγματικό οικονομικό αποτέλεσμα.
