Η εποχή των αυτόματων προσαυξήσεων στη δόμηση φαίνεται να περνά οριστικά σε μια πιο ελεγχόμενη φάση. Μετά τις παρεμβάσεις της Ολομέλειας του Συμβούλιο της Επικρατείας και τις ρυθμίσεις που εισήγαγε ο νόμος 5197/2025, το τοπίο γύρω από τα μπόνους του Νέος Οικοδομικός Κανονισμός αναδιαμορφώνεται ουσιαστικά.
Η νέα εγκύκλιος του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας δεν αφήνει περιθώρια για παρερμηνείες: τα πολεοδομικά κίνητρα δεν καταργούνται συνολικά, όμως παύουν να λειτουργούν οριζόντια και ανεξέλεγκτα. Πλέον, η ενεργοποίησή τους εξαρτάται από σαφείς όρους, ειδικές χωρικές προβλέψεις και τη συνολική στρατηγική σχεδιασμού κάθε περιοχής.
Πότε μπορείς ακόμη να «σηκώσεις» επιπλέον ύψος
Στο επίκεντρο της συζήτησης βρίσκονται οι προσαυξήσεις στο ανώτατο επιτρεπόμενο ύψος των κτιρίων. Το μέτρο αυτό διατηρείται, αλλά υπό αυστηρά προσδιορισμένες προϋποθέσεις.
Συγκεκριμένα, εξακολουθεί να επιτρέπεται αύξηση ύψους έως ένα μέτρο όταν:
Το ισόγειο αξιοποιείται σε ποσοστό τουλάχιστον 50% για στάθμευση.
Το κτίριο ανεγείρεται σε πυλωτή και ο ελεύθερος χώρος κάτω από αυτό διατίθεται αποκλειστικά για θέσεις στάθμευσης.
Εάν συνδυάζονται και οι δύο παραπάνω όροι, τότε η συνολική προσαύξηση μπορεί να φτάσει έως και τα δύο μέτρα. Ωστόσο, σε αυτή την περίπτωση απαιτείται προηγούμενη θετική γνωμοδότηση από το αρμόδιο Συμβούλιο Αρχιτεκτονικής, γεγονός που εισάγει ένα επιπλέον φίλτρο ποιοτικού ελέγχου.
Ιδιαίτερο ενδιαφέρον έχει ότι οι προσαυξήσεις αυτές μπορούν να εφαρμοστούν ακόμη και σε περιοχές όπου το ύψος καθορίζεται μέσω προεδρικών διαταγμάτων, εκτός εάν υπάρχει ρητή απαγόρευση. Αυτό σημαίνει ότι το κίνητρο δεν καταργείται, αλλά λειτουργεί πλέον μέσα σε πιο αυστηρά θεσμικά όρια.
Τα μπόνους που δεν δίνονται πια αυτόματα
Εκεί όπου καταγράφεται η πιο καθαρή μετατόπιση είναι στα λεγόμενα «αυτόματα» κίνητρα.
Δύο βασικές κατηγορίες παύουν να εφαρμόζονται οριζόντια:
Η επιβράβευση για φυτεμένο δώμα ή πράσινη στέγη που καλύπτει άνω του 50% της καθαρής επιφάνειας — ακόμη και σε κτίρια που είχαν ήδη εξαντλήσει το επιτρεπόμενο ύψος.
Η προσαύξηση που συνδεόταν με εθελοντική μείωση της κάλυψης του οικοπέδου κατά 5%.
Μέχρι πρότινος, τα μέτρα αυτά λειτουργούσαν ως γενικευμένα κίνητρα ενίσχυσης του βιοκλιματικού χαρακτήρα των κτιρίων και της περιβαλλοντικής αναβάθμισης. Πλέον, όμως, η εφαρμογή τους προϋποθέτει ρητή πρόβλεψη μέσα από Τοπικά ή Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια.
Με άλλα λόγια, δεν αρκεί η πρόθεση του ιδιοκτήτη ή του μελετητή. Απαιτείται ο χαρακτηρισμός συγκεκριμένων «ζωνών κινήτρων», ενταγμένων σε συνολικό χωρικό σχεδιασμό.
Η φέρουσα ικανότητα μπαίνει στο παιχνίδι
Η αλλαγή αυτή δεν είναι απλώς τεχνική — είναι φιλοσοφική.
Η χορήγηση πολεοδομικών κινήτρων συνδέεται πλέον με παραμέτρους όπως:
Η φέρουσα ικανότητα της περιοχής.
Η υφιστάμενη πυκνότητα δόμησης.
Τα μορφολογικά και πολεοδομικά χαρακτηριστικά του οικισμού.
Οι περιβαλλοντικές αντοχές του αστικού ιστού.
Η λογική είναι σαφής: η δόμηση δεν μπορεί να αντιμετωπίζεται αποσπασματικά. Τα μπόνους δεν αποτελούν «δικαίωμα», αλλά εργαλείο που ενεργοποιείται μόνο όταν υπηρετεί τον ευρύτερο σχεδιασμό.
Τι ισχύει πλέον για τα πατάρια
Αλλαγές φέρνει το νέο πλαίσιο και στους εσωτερικούς εξώστες, τα γνωστά πατάρια.
Με τον νόμο 5197/2025 καταργήθηκε η διάταξη που προέβλεπε την εξαίρεσή τους από τον συντελεστή δόμησης. Αυτό σημαίνει ότι πλέον προσμετρώνται κανονικά στη δόμηση. Ωστόσο, η κατασκευή τους δεν απαγορεύεται.
Παραμένουν επιτρεπτά, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις:
Πρέπει να λειτουργούν ως παράρτημα χώρου κύριας χρήσης.
Δεν μπορούν να αποτελέσουν ανεξάρτητη ιδιοκτησία.
Η επιφάνειά τους δεν επιτρέπεται να υπερβαίνει το 70% της μικτής επιφάνειας του υποκείμενου χώρου.
Επιπλέον, δεν θεωρούνται αυτοτελείς όροφοι και δεν υπολογίζονται στον αριθμό ορόφων, όταν υπάρχει σχετικός περιορισμός. Έτσι, διατηρείται η λειτουργική ευελιξία τους, αλλά χωρίς τα προηγούμενα πολεοδομικά «παράθυρα».
Προς ένα πιο ελεγχόμενο μοντέλο δόμησης
Η συνολική εικόνα που διαμορφώνεται δείχνει μια μετατόπιση από τη λογική της γενικευμένης παροχής κινήτρων προς ένα μοντέλο στοχευμένων παρεμβάσεων.
Το ΥΠΕΝ επιχειρεί να βάλει τέλος στην πρακτική των οριζόντιων προσαυξήσεων, οι οποίες συχνά οδηγούσαν σε υπερεντατική εκμετάλλευση των οικοπέδων. Στη θέση τους εισάγεται ένα σύστημα που απαιτεί:
Ειδικό πολεοδομικό σχεδιασμό,
Τοπική τεκμηρίωση,
Θεσμική αξιολόγηση,
Και έλεγχο αρχιτεκτονικής ποιότητας.
Για ιδιοκτήτες, μηχανικούς και επενδυτές, το μήνυμα είναι ξεκάθαρο: οι ευκαιρίες εξακολουθούν να υπάρχουν, αλλά δεν είναι πλέον αυτονόητες. Η αξιοποίηση των κινήτρων προϋποθέτει πλέον στρατηγική, γνώση του τοπικού σχεδιασμού και προσαρμογή στο νέο κανονιστικό περιβάλλον.
Η εποχή της «αυτόματης» επιβράβευσης τελειώνει. Στη θέση της έρχεται μια πιο σύνθετη — και σαφώς πιο απαιτητική — πολεοδομική πραγματικότητα.
