Νέος Κώδικας Χωροταξίας και Πολεοδομίας: Οι κρίσιμες αλλαγές που επηρεάζουν ιδιοκτήτες, μηχανικούς και επενδυτές
Μια από τις μεγαλύτερες παρεμβάσεις των τελευταίων δεκαετιών στη χωροταξική και πολεοδομική νομοθεσία βρίσκεται πλέον στη Βουλή, φέρνοντας σαφείς κανόνες σε ένα πεδίο που για χρόνια χαρακτηριζόταν από ασάφειες, αντικρουόμενες ερμηνείες και χρονοβόρες διαδικασίες.
Ο νέος Κώδικας Χωροταξίας και Πολεοδομίας, που φέρει το όνομα «Νικόλαος Ταγαράς», συγκεντρώνει σε ένα ενιαίο νομοθετικό πλαίσιο διατάξεις που μέχρι σήμερα ήταν διασκορπισμένες σε εκατοντάδες νόμους, προεδρικά διατάγματα και κανονιστικές πράξεις.
Παρότι δεν θεσπίζει νέους κανόνες, η συγκέντρωση και κωδικοποίηση της ισχύουσας νομοθεσίας αναμένεται να αλλάξει σημαντικά τον τρόπο με τον οποίο εφαρμόζονται οι πολεοδομικές διατάξεις σε ολόκληρη τη χώρα.
Το μεγάλο ξεκαθάρισμα στην εκτός σχεδίου δόμηση
Ένα από τα πιο σημαντικά σημεία του νέου Κώδικα αφορά την εκτός σχεδίου δόμηση, ένα ζήτημα που τα τελευταία χρόνια έχει προκαλέσει πλήθος αντιδράσεων, δικαστικών προσφυγών και αντικρουόμενων αποφάσεων.
Ο Κώδικας αποσαφηνίζει ότι για να είναι δυνατή η δόμηση σε εκτός σχεδίου περιοχές απαιτείται:
- Ελάχιστη έκταση 4.000 τετραγωνικών μέτρων.
- Πρόσωπο τουλάχιστον 25 μέτρων σε αναγνωρισμένο κοινόχρηστο δρόμο.
Η συγκεκριμένη πρόβλεψη αποκλείει ουσιαστικά τη δυνατότητα δόμησης σε λεγόμενα «τυφλά» οικόπεδα, δηλαδή σε ακίνητα που δεν διαθέτουν πρόσωπο σε νόμιμα αναγνωρισμένη οδό.
Η διάταξη αυτή έρχεται να βάλει τέλος στις διαφορετικές ερμηνείες που παρατηρούνταν κατά τόπους από πολεοδομικές υπηρεσίες, δημιουργώντας ένα ενιαίο πλαίσιο εφαρμογής για ολόκληρη την Ελλάδα.
Τι γίνεται με τις παρεκκλίσεις αρτιότητας
Παράλληλα, ξεκαθαρίζεται οριστικά το καθεστώς των παρεκκλίσεων αρτιότητας.
Οι παρεκκλίσεις που ίσχυαν για μικρότερα οικόπεδα δεν επανέρχονται, καθώς έχουν ήδη καταργηθεί από το 2020 μέσω του Νόμου 4759. Ο νέος Κώδικας απλώς καταγράφει το υφιστάμενο καθεστώς και τις μεταβατικές διατάξεις που παραμένουν ενεργές.
Για πολλούς ιδιοκτήτες ακινήτων, η συγκεκριμένη διευκρίνιση θεωρείται καθοριστική, καθώς ξεκαθαρίζει οριστικά ποιες δυνατότητες αξιοποίησης εξακολουθούν να υφίστανται και ποιες όχι.
477 άρθρα και πάνω από έναν αιώνα νομοθεσίας σε ένα κείμενο
Η κωδικοποίηση αποτελεί αποτέλεσμα πολυετούς εργασίας ειδικής επιστημονικής επιτροπής, η οποία ανέλαβε να συγκεντρώσει και να οργανώσει ένα τεράστιο νομοθετικό υλικό που εκτείνεται χρονικά από το 1923 μέχρι σήμερα.
Συνολικά ενσωματώνονται διατάξεις από:
- 122 νόμους
- 29 προεδρικά διατάγματα
- 15 νομοθετικά διατάγματα
- 4 βασιλικά διατάγματα
- 3 αναγκαστικούς νόμους
- 7 υπουργικές αποφάσεις
- 1 πράξη νομοθετικού περιεχομένου
Πρόκειται για περισσότερα από 180 νομοθετήματα, τα οποία πλέον συγκεντρώνονται σε έναν ενιαίο οδηγό 477 άρθρων.
Τι αλλάζει για πολίτες και επαγγελματίες
Μέχρι σήμερα, η αναζήτηση πολεοδομικών διατάξεων αποτελούσε συχνά μια εξαιρετικά δύσκολη διαδικασία ακόμη και για έμπειρους μηχανικούς ή νομικούς.
Με τη νέα κωδικοποίηση, οι ενδιαφερόμενοι θα μπορούν να εντοπίζουν πολύ πιο εύκολα τις ισχύουσες διατάξεις, μειώνοντας τον χρόνο αναζήτησης και περιορίζοντας τα περιθώρια λανθασμένων ερμηνειών.
Σύμφωνα με το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας, η νέα δομή θα συμβάλει στη μείωση της γραφειοκρατίας, στην επιτάχυνση των διοικητικών διαδικασιών και στη δημιουργία μεγαλύτερης ασφάλειας δικαίου για επενδυτές, ιδιοκτήτες και επαγγελματίες.
Τι ισχύει με τον ΝΟΚ και τον ΓΟΚ
Ο Κώδικας περιλαμβάνει επίσης τις διατάξεις του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ), ακόμη και σε περιπτώσεις που εκκρεμούν δικαστικές κρίσεις για συγκεκριμένα ζητήματα.
Παράλληλα αποσαφηνίζεται η σχέση μεταξύ του Γενικού Οικοδομικού Κανονισμού του 1985 και του ΝΟΚ του 2012.
Οι διατάξεις που αντικαταστάθηκαν από τον ΝΟΚ δεν περιλαμβάνονται πλέον, ενώ όσες εξακολουθούν να έχουν εφαρμογή παραμένουν ενσωματωμένες στο νέο κείμενο.
Με αυτόν τον τρόπο αποφεύγονται οι αλληλοεπικαλύψεις και οι συγχύσεις που δημιουργούνταν μέχρι σήμερα.
Ψηφιακή πρόσβαση για όλους
Ένα ακόμη σημαντικό στοιχείο του νέου πλαισίου είναι η δημιουργία ηλεκτρονικής βάσης δεδομένων από το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας.
Μέσω της νέας πλατφόρμας, κάθε πολίτης θα μπορεί δωρεάν να αναζητά διατάξεις, όρους και άρθρα του Κώδικα χωρίς να χρειάζεται εξειδικευμένες γνώσεις ή πρόσβαση σε πολύπλοκες νομικές βάσεις.
Η βάση θα ενημερώνεται συνεχώς, ώστε κάθε νέα νομοθετική μεταβολή να ενσωματώνεται άμεσα, διατηρώντας τον Κώδικα διαρκώς επίκαιρο.
Η μεγάλη εικόνα
Η κυβέρνηση παρουσιάζει τον νέο Κώδικα ως ένα εργαλείο που βάζει τέλος στη σύγχυση δεκαετιών και δημιουργεί για πρώτη φορά ένα ενιαίο και εύκολα προσβάσιμο πλαίσιο χωροταξικής και πολεοδομικής νομοθεσίας.
Το εάν η νέα αυτή κωδικοποίηση θα καταφέρει πράγματι να περιορίσει τις καθυστερήσεις, τις δικαστικές διαμάχες και τα προβλήματα που αντιμετωπίζουν σήμερα πολίτες και επενδυτές, θα φανεί στην πράξη τους επόμενους μήνες.
Ωστόσο, το βέβαιο είναι ότι η εκτός σχεδίου δόμηση, τα «τυφλά» οικόπεδα και οι κανόνες αξιοποίησης ακινήτων μπαίνουν πλέον σε ένα σαφέστερο και αυστηρότερο πλαίσιο από ποτέ.
