Η εποχή όπου η βραχυχρόνια μίσθωση λειτουργούσε ως σχεδόν αυτόματη πηγή εισοδήματος φαίνεται να κλείνει οριστικά. Από το 2026, το κανονιστικό πλαίσιο για τα ακίνητα τύπου Airbnb περνά σε νέα, σαφώς πιο αυστηρή φάση, με μέτρα που δεν περιορίζονται πλέον μόνο στο «πάγωμα» νέων αδειών, αλλά επηρεάζουν άμεσα και τις μεταβιβάσεις ακινήτων, αλλάζοντας τους κανόνες του παιχνιδιού για ιδιοκτήτες, επενδυτές και αγοραστές.
Η φιλοσοφία των παρεμβάσεων είναι ξεκάθαρη: περιορισμός της τουριστικής εκμετάλλευσης σε κορεσμένες περιοχές και επιστροφή κατοικιών στη μακροχρόνια μίσθωση, ώστε να ανακουφιστεί –έστω μερικώς– η στεγαστική πίεση που αντιμετωπίζουν τα μεγάλα αστικά κέντρα.
Οι περιορισμοί δεν χαλαρώνουν – αντίθετα επεκτείνονται
Ενώ αρκετοί περίμεναν ότι τα μέτρα του 2025 θα είχαν προσωρινό χαρακτήρα, το 2026 έρχεται να τα παγιώσει. Οι ζώνες όπου απαγορεύεται η έκδοση νέων αδειών βραχυχρόνιας μίσθωσης όχι μόνο διατηρούνται, αλλά αυξάνονται γεωγραφικά. Παράλληλα, εισάγεται ένα κρίσιμο στοιχείο που μέχρι σήμερα δεν υπήρχε με τέτοια σαφήνεια: η άδεια Airbnb παύει να «ακολουθεί» το ακίνητο.
Με απλά λόγια, η δυνατότητα εκμετάλλευσης ενός ακινήτου μέσω πλατφορμών βραχυχρόνιας μίσθωσης δεν θεωρείται πλέον δεδομένο πλεονέκτημα που μεταβιβάζεται αυτόματα στον επόμενο ιδιοκτήτη.
Η μεγάλη αλλαγή στις μεταβιβάσεις
Το πιο καθοριστικό σημείο του νέου πλαισίου αφορά τη μη μεταβιβασιμότητα της άδειας σε περιοχές όπου ισχύει αναστολή νέων εγγραφών. Αν ένα ακίνητο σε τέτοια ζώνη αλλάξει ιδιοκτήτη –είτε μέσω πώλησης, είτε με γονική παροχή, είτε λόγω κληρονομιάς– η υφιστάμενη εγγραφή στο Μητρώο Βραχυχρόνιας Μίσθωσης διαγράφεται.
Ο νέος ιδιοκτήτης δεν έχει δικαίωμα να αιτηθεί νέο Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ). Αυτό σημαίνει ότι το ακίνητο χάνει οριστικά τη δυνατότητα βραχυχρόνιας εκμετάλλευσης και μπορεί να χρησιμοποιηθεί μόνο για μακροχρόνια μίσθωση ή ιδιοκατοίκηση. Για πολλούς, πρόκειται για μια «παγίδα» που μπορεί να ανατρέψει επενδυτικά σχέδια και να επηρεάσει άμεσα την εμπορική αξία των ακινήτων.
Ο ρόλος της ΑΑΔΕ και το 2026 ως έτος δοκιμής
Η εφαρμογή του μέτρου περνά μέσα από το Μητρώο Βραχυχρόνιας Μίσθωσης της ΑΑΔΕ, όπου θα μπλοκάρονται αυτόματα οι νέες εγγραφές στις ζώνες περιορισμού. Το 2026 αντιμετωπίζεται από το οικονομικό επιτελείο ως έτος αξιολόγησης. Αν τα στοιχεία δείξουν μείωση της πίεσης στα ενοίκια και αύξηση των διαθέσιμων κατοικιών για μόνιμη χρήση, δεν αποκλείεται τα μέτρα να παραταθούν χρονικά ή να εφαρμοστούν και σε άλλες περιοχές με έντονη τουριστική δραστηριότητα.
Αθήνα: Καμία χαλάρωση στο κέντρο
Στον Δήμο Αθηναίων, το καθεστώς που εφαρμόστηκε από το 2025 συνεχίζεται αμετάβλητο και το 2026. Οι περιορισμοί καλύπτουν το 1ο, 2ο και 3ο Δημοτικό Διαμέρισμα, δηλαδή το ιστορικό, εμπορικό και τουριστικό «βαρύ πυρήνα» της πόλης. Περιοχές όπως η Πλάκα, το Μοναστηράκι, το Σύνταγμα, το Κολωνάκι, το Κουκάκι, τα Πετράλωνα, το Θησείο και το Μεταξουργείο παραμένουν εκτός νέων αδειών.
Οποιοδήποτε ακίνητο σε αυτές τις ζώνες –ακόμη και αν είναι κενό ή πρόσφατα ανακαινισμένο– δεν μπορεί να ενταχθεί στην αγορά της βραχυχρόνιας μίσθωσης.
Θεσσαλονίκη: Το μοντέλο της Αθήνας ανεβαίνει βορρά
Από την 1η Μαρτίου 2026, αντίστοιχο «πάγωμα» εφαρμόζεται και στη Θεσσαλονίκη. Στόχος είναι η Α’ Δημοτική Κοινότητα, όπου συγκεντρώνεται σήμερα η συντριπτική πλειονότητα των καταχωρίσεων βραχυχρόνιας μίσθωσης. Το ιστορικό κέντρο, τα Λαδάδικα, η παραλιακή ζώνη έως τον Λευκό Πύργο, αλλά και γειτονιές γύρω από τη Ροτόντα, την Καμάρα και την Άνω Πόλη, μπαίνουν στο μικροσκόπιο.
Το μέτρο θα ισχύσει αρχικά για το 2026, με ανοιχτό το ενδεχόμενο παράτασης, εφόσον κριθεί αποτελεσματικό.
Έλεγχοι, προδιαγραφές και βαριά πρόστιμα
Παράλληλα με τους χωροταξικούς περιορισμούς, αυστηροποιείται και το πλαίσιο ελέγχων. Μικτά κλιμάκια του Υπουργείου Τουρισμού και της ΑΑΔΕ πραγματοποιούν ελέγχους συμμόρφωσης, με έμφαση στην ασφάλεια και τη νομιμότητα. Ασφαλιστική κάλυψη, ηλεκτρολογικές πιστοποιήσεις, μέσα πυρασφάλειας και βασικός εξοπλισμός ασφαλείας παύουν να είναι τυπικές υποχρεώσεις και γίνονται αντικείμενο ουσιαστικής επιτήρησης.
Τα πρόστιμα ξεκινούν από τις 5.000 ευρώ και αυξάνονται δραστικά σε περίπτωση επαναλαμβανόμενων παραβάσεων, στέλνοντας σαφές μήνυμα ότι η «χαλαρή» λειτουργία των προηγούμενων ετών ανήκει στο παρελθόν.
Το 2026, λοιπόν, δεν φέρνει απλώς αυστηρότερους κανόνες. Φέρνει μια συνολική αναδιάρθρωση της αγοράς βραχυχρόνιας μίσθωσης, με επιπτώσεις που αγγίζουν πλέον και τον ίδιο τον πυρήνα της αγοράς ακινήτων.
