Μια ριζική ανατροπή φέρνει το νέο πλαίσιο για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, με το 2026 να σηματοδοτεί τη μετάβαση από την ανοχή στον αυστηρό έλεγχο. Ό,τι γνωρίζαμε μέχρι σήμερα για το Airbnb αλλάζει: περιοχές «κλειδώνουν», άδειες δεν μεταβιβάζονται και χιλιάδες ιδιοκτήτες καλούνται να επανασχεδιάσουν τη στρατηγική τους.
Η Πολιτεία, επιχειρώντας να περιορίσει τη στεγαστική ασφυξία στα μεγάλα αστικά κέντρα, περνά σε μια νέα φάση ρυθμίσεων που δεν αφορά μόνο τον αριθμό των ακινήτων, αλλά και τη λογική της ίδιας της αγοράς. Το μήνυμα είναι σαφές: η βραχυχρόνια μίσθωση παύει να θεωρείται αυτονόητη επιλογή.
Η μεγάλη τομή: η άδεια δεν «κολλάει» πλέον στο ακίνητο
Η πιο κρίσιμη αλλαγή αφορά τη σχέση της άδειας βραχυχρόνιας μίσθωσης με το ακίνητο. Σε περιοχές που χαρακτηρίζονται κορεσμένες, ο Αριθμός Μητρώου Ακινήτου παύει να θεωρείται μόνιμο «χαρακτηριστικό» του διαμερίσματος.
Με απλά λόγια: αν ένα ακίνητο αλλάξει ιδιοκτήτη –είτε πουληθεί, είτε μεταβιβαστεί με γονική παροχή ή κληρονομιά– η υφιστάμενη άδεια διαγράφεται. Ο νέος ιδιοκτήτης δεν μπορεί να εκδώσει νέα, ακόμη κι αν το ακίνητο λειτουργούσε κανονικά ως Airbnb για χρόνια. Το σπίτι οδηγείται υποχρεωτικά είτε στη μακροχρόνια μίσθωση είτε στην ιδιοκατοίκηση.
Η αλλαγή αυτή μετατρέπει την «επενδυτική υπεραξία» πολλών ακινήτων σε κινούμενη άμμο και επηρεάζει άμεσα τις τιμές, τις αποδόσεις και τις αποφάσεις αγοραπωλησίας.
Αθήνα: το κέντρο παραμένει κλειστό και το 2026
Στην πρωτεύουσα, το καθεστώς περιορισμών που εφαρμόστηκε το 2025 όχι μόνο δεν χαλαρώνει, αλλά παγιώνεται. Το ιστορικό και τουριστικό κέντρο της Αθήνας παραμένει εκτός παιχνιδιού για νέες άδειες βραχυχρόνιας μίσθωσης.
Οι ζώνες με «κόκκινο φως» περιλαμβάνουν:
-
Το 1ο Δημοτικό Διαμέρισμα, δηλαδή τον πυρήνα της πόλης: Πλάκα, Μοναστηράκι, Σύνταγμα, Ομόνοια, Κολωνάκι, Εξάρχεια, Κουκάκι.
-
Το 2ο Δημοτικό Διαμέρισμα, με περιοχές όπως το Μετς και ο Νέος Κόσμος.
-
Το 3ο Δημοτικό Διαμέρισμα, όπου ανήκουν Πετράλωνα, Θησείο, Γκάζι, Μεταξουργείο και Βοτανικός.
Σε αυτές τις περιοχές, κανένα νέο ακίνητο –ακόμη κι αν είναι πλήρως ανακαινισμένο ή παραμένει κενό– δεν μπορεί να εισέλθει στην αγορά των βραχυχρόνιων μισθώσεων.
Θεσσαλονίκη: το μοντέλο της Αθήνας περνά στον Βορρά
Από την 1η Μαρτίου 2026, το ίδιο πλαίσιο εφαρμόζεται και στη Θεσσαλονίκη, ξεκινώντας από την Α’ Δημοτική Κοινότητα. Πρόκειται για τη ζώνη με τη μεγαλύτερη συγκέντρωση Airbnb, καθώς φιλοξενεί πάνω από το 60% των συνολικών καταχωρίσεων του Δήμου.
Το «πάγωμα» καλύπτει:
-
Το ιστορικό και εμπορικό κέντρο.
-
Τα Λαδάδικα και το Λιμάνι.
-
Την παραλιακή έως τον Λευκό Πύργο.
-
Τις περιοχές γύρω από Ροτόντα, Καμάρα, Ναυαρίνου και Άνω Πόλη.
Το μέτρο έχει αρχικά ορίζοντα ενός έτους, ωστόσο η παράταση θεωρείται σχεδόν βέβαιη εφόσον καταγραφεί επιστροφή κατοικιών στη μακροχρόνια μίσθωση.
Το 2026 ως «έτος δοκιμής»
Η εφαρμογή των περιορισμών παρακολουθείται ψηφιακά μέσω του Μητρώου Βραχυχρόνιας Μίσθωσης της ΑΑΔΕ, με αυτόματη απόρριψη νέων εγγραφών στις απαγορευμένες ζώνες. Τα στοιχεία που θα προκύψουν μέσα στο 2026 θα κρίνουν αν το μοντέλο επεκταθεί και σε άλλους τουριστικούς δήμους.
Στόχος είναι διπλός: αφενός η ανακούφιση της αγοράς ενοικίων, αφετέρου η επαναφορά κατοικιών στο μόνιμο οικιστικό απόθεμα.
Έλεγχοι, πρόστιμα και νέες υποχρεώσεις
Παράλληλα με τους χωρικούς περιορισμούς, αυστηροποιούνται και οι έλεγχοι λειτουργίας. Μικτά κλιμάκια του Υπουργείου Τουρισμού και της φορολογικής διοίκησης πραγματοποιούν επιτόπιους ελέγχους με προειδοποίηση δέκα ημερών.
Τα ακίνητα οφείλουν να πληρούν συγκεκριμένες προδιαγραφές ασφάλειας και υγιεινής, όπως ασφαλιστική κάλυψη, πιστοποιημένες ηλεκτρολογικές εγκαταστάσεις, εξοπλισμό πυρασφάλειας και βασικά μέσα πρώτων βοηθειών.
Τα πρόστιμα ξεκινούν από 5.000 ευρώ και κλιμακώνονται δραστικά σε περίπτωση επαναλαμβανόμενων παραβάσεων, φτάνοντας έως και τον τετραπλασιασμό.
Η νέα πραγματικότητα
Η εποχή της ανεξέλεγκτης ανάπτυξης των Airbnb φαίνεται να κλείνει οριστικά. Για ιδιοκτήτες, επενδυτές και αγοραστές, η γνώση των νέων κανόνων δεν είναι πλέον επιλογή, αλλά προϋπόθεση για να μη βρεθούν προ τετελεσμένων.
