Όταν ένας επαγγελματίας βρεθεί αντιμέτωπος με πιέσεις από τράπεζες και servicers, η πρώτη του σκέψη είναι συνήθως πώς θα διαφυλάξει την περιουσία που με κόπο δημιούργησε. Μέσα στον πανικό, αρκετοί οδηγούνται στην ίδια «λύση»: μεταβιβάζουν ένα ακίνητο σε συγγενικό ή φιλικό πρόσωπο, θεωρώντας ότι έτσι θα το προστατέψουν από μελλοντικές κατασχέσεις. Η πρακτική αυτή, αν και δείχνει λογική σε όσους βρίσκονται σε οικονομική στενωπό, μπορεί να εξελιχθεί σε μια νομική περιπέτεια με απρόβλεπτες συνέπειες.
Η «παγίδα» πίσω από την εύκολη λύση
Το πρόβλημα ξεκινά όταν η μεταβίβαση δεν γίνεται για πραγματικούς οικονομικούς λόγους, αλλά με μοναδικό στόχο να απομακρυνθεί το ακίνητο από την προσβασιμότητα των πιστωτών. Το ελληνικό δίκαιο έχει προβλέψει τέτοιου είδους κινήσεις και διαθέτει ένα ισχυρό εργαλείο για να τις αντιμετωπίσει: την αγωγή διάρρηξης καταδολιευτικής δικαιοπραξίας.
Με απλά λόγια, ο πιστωτής μπορεί να ζητήσει από το δικαστήριο να θεωρήσει τη μεταβίβαση «σαν να μην έγινε ποτέ», αν αποδειχθεί ότι σκοπός του οφειλέτη ήταν να τον ζημιώσει. Η διαδικασία αυτή δεν ακυρώνει το συμβόλαιο γενικά, αλλά επιτρέπει στον πιστωτή να στραφεί κατά του ακινήτου σαν να παρέμενε στην κυριότητα του οφειλέτη.
Πότε μια μεταβίβαση θεωρείται ύποπτη;
Για να γίνει δεκτή μια τέτοια αγωγή, πρέπει να συντρέχουν ορισμένες βασικές προϋποθέσεις.
Πρώτα απ’ όλα, πρέπει να υπάρχει ήδη χρέος ή απαιτήσεις σε βάρος του οφειλέτη. Ακόμη, πρέπει να έχει συντελεστεί κάποια μορφή εκποίησης της περιουσίας — είτε μέσω πώλησης είτε μέσω δωρεάς.
Το στοιχείο που ενδιαφέρει περισσότερο είναι το κίνητρο: αν η μεταβίβαση «εξαφανίζει» ουσιαστικά την περιουσία του οφειλέτη και τον αφήνει χωρίς άλλα αξιόλογα στοιχεία, ο νόμος εικάζει ότι έγινε για να εμποδιστεί ο πιστωτής. Σε περίπτωση πώλησης, απαιτείται επιπλέον να γνώριζε ο αγοραστής το σκοπό της πράξης. Αν όμως πρόκειται για δωρεά, ο πιστωτής βρίσκεται σε ακόμη πιο ευνοϊκή θέση, καθώς δεν χρειάζεται να αποδείξει γνώση από την πλευρά του λήπτη.
Έτσι, η τακτική της «δωρεάς στο παιδί» ή «στον αδελφό» —κάτι που συχνά θεωρείται ακίνδυνο— μπορεί να ανατραπεί πολύ πιο εύκολα στο δικαστήριο.
Κινδυνεύει ο τρίτος που δέχθηκε το ακίνητο;
Αρκετοί πιστεύουν ότι μόλις υπογραφεί ένα συμβόλαιο και καταχωρηθεί στο υποθηκοφυλακείο ή στο Κτηματολόγιο, ο νέος ιδιοκτήτης είναι απόλυτα καλυμμένος. Η πραγματικότητα, όμως, απέχει πολύ από αυτό.
Αν το δικαστήριο αποφανθεί ότι η μεταβίβαση ήταν καταδολιευτική, τότε ο τρίτος βρίσκεται σε πολύ δύσκολη θέση:
το ακίνητο μπορεί να δεσμευτεί ή να εκτεθεί σε κατάσχεση,
τα χρήματα που δόθηκαν ενδέχεται να χρειαστεί να επιστραφούν,
και προκύπτει μια πολύχρονη, δαπανηρή και ψυχοφθόρα δικαστική διαμάχη.
Με λίγα λόγια, η πράξη που έγινε «για να βοηθήσει» μπορεί τελικά να βλάψει και τον νέο ιδιοκτήτη.
Η προθεσμία των πέντε ετών: Μισή αλήθεια και μισή παγίδα
Συχνά ακούγεται ότι «αν περάσουν πέντε χρόνια, δεν μπορεί κανείς να πειράξει τη μεταβίβαση». Πράγματι, ο νόμος προβλέπει ότι η αγωγή διάρρηξης παραγράφεται μετά από πενταετία. Όμως στην πράξη τα πράγματα είναι πιο περίπλοκα.
Η παραγραφή διακόπτεται εάν ο πιστωτής προβεί σε δικαστική ενέργεια. Επιπλέον, ακόμη και αν μια αγωγή απορριφθεί για τυπικούς λόγους, μπορεί να επανακατατεθεί μέσα σε έξι μήνες χωρίς να χαθεί το δικαίωμα. Με άλλα λόγια, η πενταετία δεν λειτουργεί ως «άκαμπτος τοίχος» προστασίας, όπως πολλοί πιστεύουν.
Το μεγάλο λάθος: το πρόβλημα δεν εξαφανίζεται — απλώς μεταφέρεται
Η μεταφορά ενός ακινήτου δεν λύνει το ζήτημα του χρέους. Αντίθετα, μεταφέρει το πρόβλημα στο μέλλον, δημιουργώντας μια επίπλαστη αίσθηση ασφάλειας. Στην πραγματικότητα, η κατάσταση εξαρτάται από το πόσο ενεργός είναι ο πιστωτής. Και επειδή στη σημερινή εποχή οι τράπεζες και οι servicers παρακολουθούν στενά κάθε υπόθεση, η πιθανότητα να αφήσουν μια ύποπτη μεταβίβαση να περάσει απαρατήρητη για χρόνια είναι μικρή.
Για τον οφειλέτη, αυτό σημαίνει ότι ζει σε διαρκή αβεβαιότητα, γνωρίζοντας ότι ανά πάσα στιγμή μπορεί να επανέλθει η απειλή πλειστηριασμού.
Η πραγματική διέξοδος δεν είναι τα «κόλπα»
Η ουσία της υπόθεσης δεν βρίσκεται στο πού θα μεταφερθεί το ακίνητο, αλλά στο πώς θα υπάρξει ουσιαστική και οργανωμένη αντιμετώπιση των οφειλών. Μια στρατηγική αναδιάρθρωση —είτε μέσω διαπραγμάτευσης, είτε μέσω διαθέσιμων πλαισίων ρύθμισης— προσφέρει σταθερότητα και πραγματικές πιθανότητες επίλυσης.
Σε αντίθεση, η τεχνητή μετατόπιση περιουσίας δημιουργεί περισσότερα προβλήματα από όσα λύνει και συχνά καταλήγει σε νομικούς πονοκεφάλους που θα μπορούσαν να είχαν αποφευχθεί.
