Ένα από τα πιο αθόρυβα αλλά ταυτόχρονα πιο ακριβά κεφάλαια της φορολογικής πολιτικής αφορά τις απαλλαγές στην ακίνητη περιουσία. Τα τελευταία χρόνια, το ύψος των φορολογικών εξαιρέσεων έχει εκτοξευθεί σε τέτοιο βαθμό, ώστε να σημάνει συναγερμός στο οικονομικό επιτελείο. Οι αριθμοί είναι αποκαλυπτικοί και εξηγούν γιατί η φορολογική διοίκηση περνά πλέον σε καθεστώς αυστηρής επιτήρησης.
Σύμφωνα με τα επίσημα στοιχεία, από το σύνολο των φορολογικών δαπανών που αγγίζουν τα 22,88 δισ. ευρώ, σχεδόν το 40% αφορά τη φορολογία κεφαλαίου. Στην κορυφή αυτής της λίστας βρίσκονται οι απαλλαγές που σχετίζονται με τα ακίνητα, με τον ειδικό φόρο επί των ακινήτων και τον φόρο μεταβίβασης να συγκεντρώνουν το μεγαλύτερο δημοσιονομικό βάρος. Η ακίνητη περιουσία, δηλαδή, έχει μετατραπεί στον βασικό «πρωταγωνιστή» των φορολογικών εξαιρέσεων.
Το πλέον εντυπωσιακό – και ταυτόχρονα ανησυχητικό – στοιχείο αφορά μία συγκεκριμένη κατηγορία απαλλαγών. Πρόκειται για την εξαίρεση από τον ειδικό φόρο επί των ακινήτων, η οποία εφαρμόστηκε σε μόλις 12.519 περιπτώσεις. Παρά τον περιορισμένο αριθμό δικαιούχων, το κόστος για τα δημόσια έσοδα ξεπέρασε τα 6,34 δισ. ευρώ, προκαλώντας εύλογα ερωτήματα για το πώς λειτουργούσε μέχρι σήμερα το σύστημα.
Η εικόνα που διαμορφώθηκε σταδιακά ήταν ότι ο ειδικός φόρος επί των ακινήτων είχε μετατραπεί σε ένα πλέγμα εξαιρέσεων, με αποτέλεσμα να υπονομεύεται η αποτελεσματικότητά του. Οι συνεχείς απαλλαγές όχι μόνο περιόριζαν δραστικά τη φορολογική απόδοση, αλλά δημιουργούσαν και υπόνοιες ότι το ισχύον πλαίσιο αξιοποιούνταν καταχρηστικά από ορισμένους φορείς και επιχειρήσεις. Κάπως έτσι, η ανάγκη για παρέμβαση κρίθηκε επιτακτική.
Η απάντηση ήρθε με απόφαση της φορολογικής διοίκησης, η οποία δημοσιεύθηκε στο ΦΕΚ και στοχεύει να βάλει τέλος στη χαλαρότητα των προηγούμενων ετών. Το νέο πλαίσιο έρχεται να εξειδικεύσει το άρθρο 18 του Κώδικα Φορολογίας Περιουσίας και να ορίσει με ακρίβεια τις προϋποθέσεις, τα δικαιολογητικά και τις διαδικασίες για τη χορήγηση απαλλαγών από τον ειδικό φόρο.
Στο επίκεντρο των ρυθμίσεων βρίσκονται νομικά πρόσωπα και νομικές οντότητες που είτε ασκούν ουσιαστική επιχειρηματική δραστηριότητα είτε επιτελούν κοινωφελές, κοινωνικό ή δημόσιο έργο. Ωστόσο, το μήνυμα της διοίκησης είναι σαφές: οι απαλλαγές δεν θα δίνονται πλέον «με κλειστά μάτια». Η λίστα των απαιτούμενων δικαιολογητικών είναι εκτενής και λεπτομερής, γεγονός που αποτυπώνει τη βούληση να κλείσουν τα γνωστά «παράθυρα».
Κομβικό στοιχείο του νέου καθεστώτος είναι ότι όλα τα δικαιολογητικά πρέπει να τηρούνται σε ετήσια βάση και να αντικατοπτρίζουν την πραγματική εικόνα του φορέα την 1η Ιανουαρίου κάθε φορολογικού έτους. Εταιρείες εισηγμένες σε οργανωμένες αγορές, επιχειρήσεις με εμπορική ή βιομηχανική δραστηριότητα, ναυτιλιακές, ασφαλιστικοί οργανισμοί, επενδυτικά σχήματα, αλλά και ιδρύματα κοινωφελούς χαρακτήρα, καλούνται να αποδείξουν έμπρακτα ότι πληρούν τις νόμιμες προϋποθέσεις.
Ιδιαίτερη έμφαση δίνεται στη διαφάνεια της μετοχικής σύνθεσης και στον εντοπισμό των πραγματικών δικαιούχων. Η φορολογική διοίκηση απαιτεί πιστοποιητικά από επίσημα μητρώα και δημόσιες αρχές, ενώ σε περιπτώσεις όπου αυτό δεν είναι εφικτό, ζητούνται υπεύθυνες δηλώσεις με αυστηρό και δεσμευτικό περιεχόμενο. Παράλληλα, προβλέπεται η διενέργεια μερικών φορολογικών ελέγχων και, όπου κρίνεται αναγκαίο, αυτοψιών στα ακίνητα.
Η διαδικασία υποβολής αίτησης για απαλλαγή έχει επίσης σαφή χρονικά όρια. Οι ενδιαφερόμενοι οφείλουν να καταθέτουν τον φάκελό τους έως το τέλος Ιανουαρίου κάθε έτους, είτε ηλεκτρονικά μέσω της πλατφόρμας myAADE είτε στις αρμόδιες ΔΟΥ. Για το 2026 προβλέφθηκε μεταβατική περίοδος 30 ημερών από τη δημοσίευση της απόφασης, μια παραδοχή ότι η προσαρμογή στο νέο, αυστηρότερο πλαίσιο δεν είναι απλή υπόθεση.
Σε κάθε περίπτωση, το μήνυμα είναι ξεκάθαρο: η εποχή των γενικευμένων και ανεξέλεγκτων απαλλαγών στον ειδικό φόρο ακινήτων φτάνει στο τέλος της. Το κράτος επιδιώκει να ανακτήσει χαμένα έσοδα και να διασφαλίσει ότι οι εξαιρέσεις θα ισχύουν μόνο για όσους πραγματικά τις δικαιούνται – και όχι για όσους απλώς έμαθαν να κινούνται στα «γκρίζα σημεία» του συστήματος.
