Από την 1η Απριλίου 2026 αλλάζει ριζικά ο τρόπος με τον οποίο θα θεωρείται «νόμιμη» η πληρωμή των ενοικίων κατοικιών. Όσοι ιδιοκτήτες και ενοικιαστές θεωρούν ότι η καταβολή του μισθώματος είναι μια απλή ιδιωτική υπόθεση, σύντομα θα διαπιστώσουν ότι το κράτος έχει διαφορετική άποψη. Η νέα ρύθμιση καθιστά υποχρεωτική την πληρωμή των ενοικίων αποκλειστικά μέσω τραπεζικού συστήματος, συνδέοντας άμεσα τον τρόπο πληρωμής με σημαντικές φορολογικές συνέπειες.
Η διάταξη περιλαμβάνεται σε νομοσχέδιο του Υπουργείο Οικονομικών για τον Τελωνειακό Κώδικα και προβλέπει ότι κάθε ενοίκιο πρέπει να καταβάλλεται από τον τραπεζικό λογαριασμό του ενοικιαστή στον αντίστοιχο λογαριασμό του ιδιοκτήτη. Δεν πρόκειται απλώς για μια σύσταση διαφάνειας, αλλά για αυστηρή προϋπόθεση ώστε να διατηρείται η φορολογική έκπτωση 5% που ισχύει σήμερα για αποσβέσεις ακινήτων.
Πώς θα γίνεται ο έλεγχος
Από την ίδια ημερομηνία, η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων θα πραγματοποιεί διασταυρώσεις με βάση τα τραπεζικά δεδομένα. Το πληροφοριακό της σύστημα θα ελέγχει αν έχουν καταβληθεί και οι 12 μηνιαίες δόσεις του ενοικίου εντός του ίδιου φορολογικού έτους και αν αυτές πραγματοποιήθηκαν αποκλειστικά μέσω τραπέζης. Ακόμη και μία απόκλιση αρκεί για να θεωρηθεί ότι δεν τηρήθηκαν οι προϋποθέσεις.
Το κρίσιμο σημείο είναι ότι η εφορία δεν εξετάζει αν ο ιδιοκτήτης πράγματι εισέπραξε τα χρήματα. Αυτό που μετρά είναι αν η είσπραξη έγινε με τον «σωστό» τρόπο. Σε διαφορετική περίπτωση, η απώλεια της έκπτωσης 5% είναι αυτόματη, ανεξαρτήτως πρόθεσης ή πραγματικού αποτελέσματος.
Οι κυρώσεις που δεν φαίνονται με την πρώτη ματιά
Η νέα λογική δεν περιορίζεται μόνο στους ιδιοκτήτες. Πληρωμές που γίνονται εκτός τραπεζικού συστήματος δεν θα αναγνωρίζονται φορολογικά. Αυτό σημαίνει ότι χάνονται αποδείξεις, εκπτώσεις και οποιοδήποτε φορολογικό όφελος συνδέεται με το μίσθωμα. Παράλληλα, ιδιοκτήτες που δεν δηλώνουν ηλεκτρονικά τις εισπράξεις τους κινδυνεύουν με πρόστιμα και προσαυξήσεις φόρου.
Στον αντίποδα, και οι ενοικιαστές δεν μένουν ανεπηρέαστοι. Όσοι δεν πληρώνουν μέσω τραπεζικών συναλλαγών ενδέχεται να χάσουν πρόσβαση σε κρατικές επιδοτήσεις ή επιδόματα, καθώς η πληρωμή του ενοικίου αποτελεί συχνά προϋπόθεση για κοινωνικές παροχές.
Οι ενστάσεις των ιδιοκτητών
Η ΠΟΜΙΔΑ έχει ήδη εκφράσει έντονες αντιρρήσεις, χαρακτηρίζοντας τη ρύθμιση έμμεση και τιμωρητική φορολόγηση. Όπως επισημαίνει, οι ιδιοκτήτες καλούνται να επωμιστούν την ευθύνη για συμπεριφορές που δεν μπορούν να ελέγξουν, με αποτέλεσμα να χάνουν φορολογικά οφέλη χωρίς δική τους υπαιτιότητα.
Χαρακτηριστικό είναι το σενάριο όπου ο ενοικιαστής αρνείται να πληρώνει μέσω τραπέζης. Οι λόγοι μπορεί να ποικίλλουν: από την επιθυμία να μην εμφανίζονται οι κινήσεις του, μέχρι την απλή συνήθεια της πληρωμής με μετρητά. Ακόμη κι αν στο μισθωτήριο αναφέρεται ρητά η υποχρέωση τραπεζικής καταβολής, ο ιδιοκτήτης δεν διαθέτει πρακτικό μηχανισμό εξαναγκασμού. Το αποτέλεσμα είναι παράδοξο: το ενοίκιο εισπράττεται, αλλά η εφορία επιβάλλει ποινή.
Όταν η καλή πίστη τιμωρείται
Ένα δεύτερο συχνό πρόβλημα αφορά τις καθυστερημένες πληρωμές. Σε πολλές μισθώσεις, ειδικά σε περιόδους οικονομικής πίεσης, ο ιδιοκτήτης δείχνει κατανόηση και αποδέχεται να λάβει δύο ενοίκια μαζί, στις αρχές του επόμενου έτους. Ωστόσο, το σύστημα ελέγχου δεν αναγνωρίζει αυτή την ευελιξία. Οι πληρωμές εμφανίζονται σε διαφορετική χρήση και το αποτέλεσμα είναι να «λείπουν» ενοίκια από το έτος που εξετάζεται, οδηγώντας και πάλι σε απώλεια της έκπτωσης.
Αντίστοιχα προβλήματα προκύπτουν και όταν οι καταβολές γίνονται τμηματικά, με άτακτα ποσά ή μαζί με άλλα έξοδα, όπως κοινόχρηστα. Παρότι οι δύο πλευρές μπορεί να έχουν πλήρη συμφωνία μεταξύ τους, το κράτος δυσκολεύεται να αναγνωρίσει αυτές τις κινήσεις ως πλήρη εξόφληση ενοικίου.
Τέλος, δεν είναι λίγες οι περιπτώσεις όπου το μίσθωμα κατατίθεται σε λογαριασμό τρίτου προσώπου – δικηγόρου, διαχειριστή ή συγγενή – επειδή ο ιδιοκτήτης διαμένει αλλού. Παρότι η πρακτική αυτή είναι διαδεδομένη και λειτουργική, το νέο πλαίσιο δεν την αποδέχεται, με αποτέλεσμα την αυτόματη απώλεια του φορολογικού οφέλους.
Τι σημαίνει πρακτικά το νέο καθεστώς
Η ουσία της ρύθμισης είναι σαφής: από το 2026 και μετά, η φορολογική μεταχείριση των ενοικίων δεν θα εξαρτάται μόνο από το αν δηλώνονται, αλλά και από το πώς πληρώνονται. Για ιδιοκτήτες και ενοικιαστές, αυτό μεταφράζεται σε ανάγκη αυστηρής τήρησης διαδικασιών και λιγότερου «χώρου» για άτυπες συμφωνίες. Μια φαινομενικά μικρή λεπτομέρεια μπορεί να αποδειχθεί ιδιαίτερα κοστοβόρα.
