Μια σιωπηλή αλλά σαρωτική επιχείρηση βρίσκεται σε εξέλιξη από τις φορολογικές αρχές, καθώς η ΑΑΔΕ βάζει στο στόχαστρο κρίσιμους κρίκους της αλυσίδας μεταβίβασης ακινήτων: συμβολαιογράφους, φύλακες μεταγραφών και διευθυντές κτηματολογικών γραφείων. Οι έλεγχοι, που έχουν ήδη ξεκινήσει, δεν περιορίζονται σε απλή επιβεβαίωση εγγράφων, αλλά εστιάζουν σε κάθε λεπτομέρεια που μπορεί να κρύβει λάθη ή παραλείψεις με φορολογικές προεκτάσεις.
Η πρωτοβουλία αυτή της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων έχει έναν βασικό στόχο: να διαπιστώσει κατά πόσο οι επαγγελματίες που εμπλέκονται στις διαδικασίες μεταβίβασης ακινήτων τηρούν στο ακέραιο τις υποχρεώσεις τους σε σχέση με τα φορολογικά πιστοποιητικά, και συγκεκριμένα τον ΕΝΦΙΑ. Ο λόγος; Τα πιστοποιητικά αυτά αποδεικνύουν την ορθότητα και τη νομιμότητα των στοιχείων που δηλώνονται κατά τη σύνταξη των συμβολαίων, αλλά και τη φορολογική «διαφάνεια» των ιδιοκτησιών.
Ποιοι και γιατί βρίσκονται στο επίκεντρο;
Οι έλεγχοι αφορούν πράξεις μεταβίβασης, δωρεές, γονικές παροχές και κληρονομιές για το έτος 2024. Στόχος είναι να διαπιστωθεί αν:
Τα πιστοποιητικά ΕΝΦΙΑ εκδόθηκαν και επισυνάφθηκαν σωστά στα συμβόλαια.
Τα ακίνητα είχαν δηλωθεί εμπρόθεσμα στο Ε9 των τελευταίων πέντε ή έξι ετών.
Έχουν καταβληθεί οι οφειλόμενοι φόροι, ή αν υπάρχει νόμιμη απαλλαγή.
Οι πληροφορίες στα συμβόλαια, στα Ε9 και στα πιστοποιητικά ΕΝΦΙΑ συμφωνούν μεταξύ τους.
Η ελεγκτική διαδικασία θα γίνει δειγματοληπτικά, με βάση κριτήρια κινδύνου. Η ανάλυση δεδομένων και η διασταύρωση στοιχείων θα αποκαλύψει ποιοι δεν έπραξαν τα δέοντα. Κι εδώ αρχίζουν τα δύσκολα.
Το «ψαλίδι» της απόκλισης και οι παγίδες
Δεν θεωρείται αυτόματα ανακριβές ένα πιστοποιητικό που περιλαμβάνει μικρές αποκλίσεις – για παράδειγμα, διαφορές έως 5 τετραγωνικά μέτρα σε κτίσματα ή έως 2% στην επιφάνεια οικοπέδων. Όμως, οποιαδήποτε σημαντικότερη απόκλιση, ή λάθος που επηρεάζει τη φορολογική ταυτότητα του ακινήτου, ενεργοποιεί καμπανάκια.
Η φορολογική αρχή έχει σαφείς οδηγίες: κάθε στοιχείο που μπορεί να αλλοιώσει τη φορολογική εικόνα ενός ακινήτου – είτε πρόκειται για λάθος επιφάνεια, είτε για εσφαλμένο είδος ακινήτου ή χρήση – αποτελεί πιθανή παράβαση.
Τα πρόστιμα «φωτιά»
Για όσους δεν συμμορφώθηκαν πλήρως, τα πρόστιμα δεν είναι αμελητέα – και επιβάλλονται ανά συμβολαιογραφική πράξη, ανεξάρτητα από το πλήθος των ακινήτων ή των συμβαλλόμενων.
Έλλειψη πιστοποιητικού: Επιβάλλεται πρόστιμο 1‰ επί της αξίας των ακινήτων ή των εμπράγματων δικαιωμάτων που περιλαμβάνονται στο συμβόλαιο. Το πρόστιμο ξεκινά από 100 ευρώ και μπορεί να φτάσει τα 1.000 ευρώ.
Ανακριβές πιστοποιητικό: Το πέναλτι ανεβαίνει στο 2% επί της διαφοράς αξίας που εντοπίζεται λόγω ανακρίβειας. Και εδώ, το εύρος κυμαίνεται από 100 έως 1.000 ευρώ.
Υπάρχει, βέβαια, και μια «χαραμάδα» ελαστικότητας: αν η χρήση ανακριβούς πιστοποιητικού δεν προκαλεί απώλεια φόρου, το πρόστιμο μπορεί να μην επιβληθεί.
Μια προειδοποίηση με πολλούς αποδέκτες
Η εγκύκλιος του Διοικητή της ΑΑΔΕ, Γιώργου Πιτσιλή, δεν αφήνει περιθώρια παρερμηνειών. Στέλνει μήνυμα προς όλους τους εμπλεκόμενους φορείς ότι η περίοδος της «χαλαρότητας» στις διαδικασίες έχει τελειώσει. Οι ελεγκτές έχουν οδηγίες να ψάξουν σε βάθος – και όπου υπάρχουν παραλείψεις ή παρατυπίες, να επιβάλουν κυρώσεις.
Δεν είναι μόνο οι συμβολαιογράφοι που πρέπει να είναι προσεκτικοί. Οι φύλακες μεταγραφών και οι διευθυντές των κτηματολογικών γραφείων φέρουν επίσης ευθύνη. Αν διαπιστωθεί ότι έκαναν δεκτά ανακριβή πιστοποιητικά ή δεν τήρησαν τις διαδικασίες όπως ορίζει ο νόμος, θα βρεθούν και αυτοί αντιμέτωποι με τα ίδια πρόστιμα.
Τι πρέπει να προσέχουν οι πολίτες;
Αν και το κύριο βάρος πέφτει στους επαγγελματίες, δεν πρέπει να αγνοούμε τον ρόλο των ίδιων των φορολογουμένων. Οποιοσδήποτε μεταβιβάζει ακίνητο πρέπει να έχει ενημερωμένο το Ε9 και να έχει τακτοποιήσει τις οφειλές του από ΕΝΦΙΑ. Οι καθυστερήσεις ή οι ελλιπείς δηλώσεις μπορεί να φέρουν και τον ίδιο σε δύσκολη θέση.
Το μήνυμα είναι σαφές
Η νέα επιχείρηση της ΑΑΔΕ δεν είναι μια απλή γραφειοκρατική κίνηση. Είναι μια στοχευμένη προσπάθεια να εντοπιστούν και να εξαλειφθούν τα κενά στο σύστημα μεταβίβασης ακινήτων. Και αυτό στέλνει το μήνυμα ότι από εδώ και πέρα, η ακρίβεια, η διαφάνεια και η συμμόρφωση δεν είναι διαπραγματεύσιμες.
