Μαζικοί έλεγχοι στις βραχυχρόνιες μισθώσεις φέρνουν σοκ σε ιδιοκτήτες και διαχειριστές ακινήτων
Αναστάτωση έχει προκαλέσει στην αγορά των βραχυχρόνιων μισθώσεων το νέο κύμα διασταυρώσεων της ΑΑΔΕ, με χιλιάδες ιδιοκτήτες και διαχειριστές ακινήτων τύπου Airbnb να λαμβάνουν ειδοποιήσεις για αποκλίσεις στα δηλωμένα εισοδήματα των τελευταίων ετών. Οι έλεγχοι αφορούν τις φορολογικές χρήσεις από το 2020 έως και το 2023 και ήδη πολλοί φορολογούμενοι βρίσκονται αντιμέτωποι με τροποποιητικές δηλώσεις, αναδρομικούς φόρους, προσαυξήσεις και πρόστιμα.
Η φορολογική διοίκηση αξιοποίησε τα στοιχεία που απέστειλαν οι μεγάλες πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης, όπως η Airbnb και η Booking, και τα συνέκρινε με τα ποσά που δηλώθηκαν στις φορολογικές δηλώσεις των διαχειριστών ακινήτων. Σε πολλές περιπτώσεις εντοπίστηκαν διαφορές, με αποτέλεσμα να θεωρείται ότι υπάρχει υποδήλωση εισοδήματος.
Γιατί προκύπτουν οι διαφορές στα εισοδήματα
Σύμφωνα με λογιστές και επαγγελματίες του χώρου, το βασικό πρόβλημα προέρχεται από τον διαφορετικό τρόπο υπολογισμού των εσόδων. Πολλοί διαχειριστές δήλωναν μόνο τα χρήματα που κατέληγαν τελικά στον τραπεζικό τους λογαριασμό, δηλαδή το καθαρό ποσό μετά τις κρατήσεις των πλατφορμών.
Ωστόσο, η ΑΑΔΕ θεωρεί φορολογητέο εισόδημα το συνολικό ποσό της κράτησης, ακόμη και το μέρος που παρακρατεί η πλατφόρμα ως προμήθεια. Αυτό σημαίνει ότι αρκετοί ιδιοκτήτες καλούνται τώρα να φορολογηθούν για χρήματα που ουσιαστικά δεν εισέπραξαν ποτέ.
Οι διαχειριστές επισημαίνουν ότι το ισχύον πλαίσιο δημιουργεί σοβαρές στρεβλώσεις, καθώς τα φυσικά πρόσωπα που δραστηριοποιούνται στις βραχυχρόνιες μισθώσεις δεν έχουν δικαίωμα έκπτωσης εξόδων, πέρα από το αυτόματο ποσοστό 5% που αναγνωρίζει η φορολογική αρχή.
Οι ακυρώσεις κρατήσεων δημιουργούν νέο χάος
Ένα ακόμη μεγάλο ζήτημα αφορά τις ακυρωμένες κρατήσεις. Όπως καταγγέλλουν διαχειριστές ακινήτων, τα στοιχεία που αποστέλλουν οι πλατφόρμες προς την ΑΑΔΕ συχνά εμφανίζουν κρατήσεις χωρίς να αποτυπώνεται ότι αυτές ακυρώθηκαν.
Έτσι, σε αρκετές περιπτώσεις η φορολογική αρχή εμφανίζει διπλά έσοδα. Χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελεί ακίνητο που είχε κλειστεί για λίγες ημέρες με συνολικό τίμημα 350 ευρώ. Η πρώτη κράτηση ακυρώθηκε πριν από την άφιξη των επισκεπτών και στη συνέχεια το ακίνητο νοικιάστηκε ξανά στην ίδια τιμή.
Παρά το γεγονός ότι ο διαχειριστής εισέπραξε μόνο μία φορά το ποσό των 350 ευρώ, στα στοιχεία της πλατφόρμας εμφανίζονται δύο κρατήσεις συνολικής αξίας 700 ευρώ. Η διαφορά αυτή μεταφράζεται σε πρόσθετη φορολογική επιβάρυνση, εκτός αν ο φορολογούμενος αποδείξει το λάθος μέσω ενστάσεων και διορθωτικών διαδικασιών.
Στο «κάδρο» και τα έξοδα καθαρισμού
Πέρα από τις προμήθειες και τις ακυρώσεις, προβλήματα έχουν προκύψει και με άλλες χρεώσεις, όπως τα έξοδα καθαρισμού. Σε πολλές περιπτώσεις οι επισκέπτες κατέβαλλαν ξεχωριστό ποσό για καθαρισμό, το οποίο οι διαχειριστές απέδιδαν απευθείας στους επαγγελματίες καθαρισμού.
Παρόλα αυτά, η ΑΑΔΕ θεωρεί ότι και αυτά τα ποσά αποτελούν φορολογητέο εισόδημα του διαχειριστή, αφού δεν προβλέπεται αφαίρεση σχετικών εξόδων για φυσικά πρόσωπα που εκμισθώνουν ακίνητα μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης.
Το αποτέλεσμα είναι πολλοί φορολογούμενοι να βρίσκονται αντιμέτωποι με αυξημένες φορολογικές υποχρεώσεις για ποσά που δεν κράτησαν ποτέ ως πραγματικό κέρδος.
Γιατί οι έλεγχοι ξεκίνησαν από το 2020
Η ΑΑΔΕ ξεκίνησε τη διαδικασία ελέγχων από το φορολογικό έτος 2020, καθώς πλησιάζει η πενταετής παραγραφή των υποθέσεων που δεν έχουν ακόμα βεβαιωθεί φορολογικά.
Η συγκεκριμένη χρονιά θεωρείται ιδιαίτερα προβληματική λόγω της πανδημίας και των μαζικών ακυρώσεων κρατήσεων που σημειώθηκαν τότε στον τουρισμό. Πολλοί διαχειριστές υποστηρίζουν ότι εμφανίζονται έσοδα τα οποία ουδέποτε εισπράχθηκαν, δημιουργώντας ένα εξαιρετικά περίπλοκο φορολογικό τοπίο.
Παράλληλα, σημαντικές αποκλίσεις καταγράφονται και στις ημερομηνίες πληρωμών. Υπάρχουν περιπτώσεις όπου κράτηση πραγματοποιήθηκε το 2019 και δηλώθηκε φορολογικά εκείνη τη χρονιά, αλλά η πλατφόρμα κατέβαλε τα χρήματα το 2020. Η ΑΑΔΕ θεωρεί ότι το εισόδημα ανήκει στο 2020, προκαλώντας διπλές χρεώσεις και νέες διαφωνίες.
Το επιπλέον κόστος «γονατίζει» πολλούς ιδιοκτήτες
Πέρα από τους φόρους και τα πρόστιμα, οι διαχειριστές επιβαρύνονται και με σημαντικά λογιστικά έξοδα για την υποβολή τροποποιητικών δηλώσεων.
Σύμφωνα με επαγγελματίες του χώρου, ακόμη και μια απλή τροποποιητική δήλωση μπορεί να κοστίσει δεκάδες ευρώ, ενώ σε πιο σύνθετες περιπτώσεις το κόστος αυξάνεται αισθητά.
Υπάρχουν ήδη παραδείγματα φορολογουμένων που καλούνται να πληρώσουν πάνω από 1.500 ευρώ συνολικά, συνυπολογίζοντας φόρους, προσαυξήσεις, πρόστιμα και αμοιβές λογιστών. Σε ορισμένες περιπτώσεις, η πρόσθετη δήλωση εισοδήματος ανεβάζει τον φορολογούμενο σε υψηλότερη φορολογική κλίμακα, οδηγώντας σε ακόμη μεγαλύτερες επιβαρύνσεις.
Τι ζητούν τώρα οι διαχειριστές Airbnb
Ο Πανελλήνιος Σύλλογος Διαχειριστών Ακινήτων κινείται ήδη προς την κατεύθυνση κατάθεσης πρότασης στην ΑΑΔΕ, ζητώντας τουλάχιστον να μην επιβληθούν πρόστιμα στις περιπτώσεις όπου οι αποκλίσεις προέκυψαν από ασάφειες του συστήματος ή λανθασμένη ερμηνεία των κανόνων.
Παράλληλα, λογιστές συμβουλεύουν όσους έχουν λάβει ειδοποιήσεις να εξετάσουν προσεκτικά τα στοιχεία και, όπου υπάρχουν λάθη ή διπλές καταχωρήσεις, να προχωρήσουν σε ενστάσεις μέσω της πλατφόρμας myAADE και της Διεύθυνσης Επίλυσης Διαφορών.
Η υπόθεση φαίνεται πως θα απασχολήσει για καιρό την αγορά των βραχυχρόνιων μισθώσεων, καθώς χιλιάδες ιδιοκτήτες βρίσκονται αντιμέτωποι με μια νέα οικονομική πίεση σε μια περίοδο που το κόστος λειτουργίας των ακινήτων παραμένει ήδη υψηλό.
