Μία απόφαση – σταθμός του Συμβουλίου της Επικρατείας ανοίγει τον δρόμο για χιλιάδες ιδιοκτήτες που απέκτησαν κατοικία εκτός σχεδίου πόλεως, προσφέροντας διάπλατα τη δυνατότητα απαλλαγής από τον φόρο μεταβίβασης, εφόσον το ακίνητο θεωρείται οικοδομήσιμο σύμφωνα με τις ισχύουσες πολεοδομικές διατάξεις.
Η εξέλιξη αυτή, με την υπ’ αριθ. 603/2025 απόφαση του ΣτΕ, ανατρέπει τη μέχρι σήμερα στάση των φορολογικών αρχών, που αρνούνταν την απαλλαγή σε περιπτώσεις κατοικιών εκτός σχεδίου, ακόμη και όταν πληρούνταν όλες οι υπόλοιπες προϋποθέσεις.
Τι ίσχυε μέχρι σήμερα
Με βάση τη νομοθεσία, προκειμένου να δοθεί απαλλαγή από τον φόρο μεταβίβασης (ΦΜΑ) για πρώτη κατοικία, το αγοραζόμενο ακίνητο όφειλε να βρίσκεται εντός εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου ή εντός των ορίων οικισμού χωρίς εγκεκριμένο σχέδιο, αλλά να είναι οικοδομήσιμο κατά τον χρόνο της αγοράς. Παράλληλα, έπρεπε να μην υπάρχει συγγένεια πρώτου βαθμού μεταξύ αγοραστή και πωλητή.
Στην πράξη όμως, οι εφορίες ερμήνευαν τον νόμο με εξαιρετικά αυστηρό τρόπο. Έτσι, όσοι αγόραζαν κατοικίες σε οικόπεδα που βρίσκονταν στα όρια του σχεδίου πόλεως ή λίγο έξω από αυτά, έβλεπαν την απαλλαγή τους να ανακαλείται με το σκεπτικό ότι το ακίνητο δεν βρίσκεται «εντός» σχεδίου, άρα δεν δικαιούται την ευνοϊκή μεταχείριση.
Η υπόθεση που έφτασε στο ΣτΕ
Η απόφαση του ανώτατου δικαστηρίου αφορά μια χαρακτηριστική περίπτωση από τα Χανιά. Ζευγάρι φορολογουμένων είχε αγοράσει κατοικία σε οικόπεδο εκτός σχεδίου, πλην όμως νομίμως οικοδομήσιμο. Αρχικά, η εφορία είχε αναγνωρίσει το δικαίωμα απαλλαγής από τον φόρο μεταβίβασης, θεωρώντας ότι πληρούνταν οι όροι της πρώτης κατοικίας.
Ωστόσο, λίγα χρόνια αργότερα, η ΔΟΥ αναθεώρησε τη στάση της και τους επέβαλε φόρο ύψους 12.040,48 ευρώ, υποστηρίζοντας ότι το ακίνητο δεν βρισκόταν εντός εγκεκριμένου σχεδίου ή εντός ορίων οικισμού, όπως απαιτούν οι σχετικές διατάξεις.
Η υπόθεση οδηγήθηκε στη Δικαιοσύνη. Το Πρωτοδικείο απέρριψε αρχικά την προσφυγή των φορολογουμένων, κρίνοντας ότι δεν πληρούσαν τη νομική προϋπόθεση της απαλλαγής, αφού η κατοικία ανεγέρθηκε σε «γήπεδο» και όχι σε «οικόπεδο» εντός σχεδίου.
Η ανατροπή στο Εφετείο
Το Διοικητικό Εφετείο Χανίων, όμως, είδε διαφορετικά την υπόθεση. Έκρινε ότι το ακίνητο ήταν πράγματι οικοδομήσιμο σύμφωνα με την ισχύουσα πολεοδομική νομοθεσία και συνεπώς οι ιδιοκτήτες δικαιούνται την απαλλαγή.
Η απόφαση διέταξε την επιστροφή του φόρου μεταβίβασης ως αχρεωστήτως καταβληθέντος, δημιουργώντας προηγούμενο υπέρ των φορολογουμένων.
Η ΑΑΔΕ, διαφωνώντας, προσέφυγε στο Συμβούλιο της Επικρατείας, ζητώντας την ανατροπή της απόφασης.
Το ΣτΕ δίνει τέλος στην αμφισβήτηση
Το Ανώτατο Δικαστήριο δικαίωσε τους πολίτες και επικύρωσε πλήρως την απόφαση του Εφετείου. Όπως επισημαίνεται στο σκεπτικό του ΣτΕ, σύμφωνα με το άρθρο 21 του ν. 3842/2010, που τροποποίησε τις διατάξεις του ν. 1078/1980, η απαλλαγή για απόκτηση πρώτης κατοικίας δεν περιορίζεται μόνο στα εντός σχεδίου οικόπεδα.
Αρκεί, τονίζει το δικαστήριο, το αγοραζόμενο ακίνητο να είναι οικοδομήσιμο ή να έχει ανεγερθεί νομίμως επί οικοδομήσιμου οικοπέδου, σύμφωνα με τις ισχύουσες πολεοδομικές ρυθμίσεις.
Με άλλα λόγια, ο παράγοντας «εντός ή εκτός σχεδίου» παύει να αποτελεί αποκλειστικό κριτήριο, αρκεί το ακίνητο να μπορεί να οικοδομηθεί νόμιμα. Το ΣτΕ εξήγησε ότι, ακόμη και εκτός σχεδίου, όταν η δόμηση είναι επιτρεπτή και το ακίνητο έχει ανεγερθεί νομίμως, εξυπηρετείται πλήρως ο σκοπός του νόμου: να ενισχυθεί η απόκτηση πρώτης κατοικίας.
Τι σημαίνει η απόφαση στην πράξη
Η απόφαση αυτή έχει τεράστια σημασία για εκατοντάδες περιπτώσεις σε όλη τη χώρα. Ειδικά σε περιοχές όπου οι οικισμοί έχουν επεκταθεί ταχύτατα χωρίς επικαιροποιημένα ρυμοτομικά σχέδια, πολλοί πολίτες κινδύνευαν να χάσουν την απαλλαγή τους λόγω γραφειοκρατικής ερμηνείας του νόμου.
Πλέον, ανοίγει ο δρόμος ώστε να αναγνωρίζεται το δικαίωμα απαλλαγής και για κατοικίες σε εκτός σχεδίου, αλλά οικοδομήσιμα οικόπεδα, εφόσον έχουν ανεγερθεί με νόμιμη άδεια ή πληρούν τις προϋποθέσεις δόμησης.
Δικηγόροι εκτιμούν ότι η απόφαση μπορεί να οδηγήσει και σε κύμα αιτήσεων επιστροφής φόρου, για περιπτώσεις όπου οι εφορίες ανακάλεσαν απαλλαγές στο παρελθόν.
Η ουσία: αποκατάσταση της λογικής και της δικαιοσύνης
Η νομολογία του ΣτΕ έρχεται να αποκαταστήσει μια παραλογισμένη πρακτική που τιμωρούσε πολίτες απλώς επειδή το ακίνητό τους τύχαινε να βρίσκεται «λίγα μέτρα εκτός σχεδίου».
Στην ουσία, το δικαστήριο θέτει στο επίκεντρο την ουσία της οικοδομησιμότητας και όχι τη γραφειοκρατική ετικέτα. Όταν το ακίνητο μπορεί να ανεγερθεί νόμιμα, εξυπηρετεί τον ίδιο σκοπό του νόμου: την ενίσχυση της απόκτησης πρώτης κατοικίας από οικογένειες και νέους.
Η απόφαση του ΣτΕ δεν αλλάζει μόνο μια ερμηνεία· αλλάζει ολόκληρη τη φιλοσοφία με την οποία η φορολογική διοίκηση αντιμετωπίζει την περιουσία των πολιτών.
Συμπέρασμα
Με την απόφαση 603/2025, το Συμβούλιο της Επικρατείας βάζει τέλος σε μια πολυετή αδικία, δημιουργώντας νέο νομικό προηγούμενο που ενδέχεται να επηρεάσει χιλιάδες αγοραπωλησίες.
Πλέον, η απαλλαγή από τον φόρο μεταβίβασης για πρώτη κατοικία ισχύει και για ακίνητα εκτός σχεδίου, υπό μία και μόνη βασική προϋπόθεση: να είναι οικοδομήσιμα και νόμιμα ανεγερμένα.
Έτσι, όσοι είδαν στο παρελθόν τις εφορίες να τους ζητούν ξανά φόρους, ίσως τώρα βρουν στο ΣτΕ τον πιο απρόσμενο… σύμμαχό τους.
