Είστε ιδιοκτήτης ακινήτου σε εκτός σχεδίου περιοχή;
Ερώτηση: Είστε σίγουρος ότι αυτό το ακίνητο σας ανήκει;
Απάντηση: Έτσι νομίζετε!
Αν θεωρείτε πως το μόνο πρόβλημά σας σήμερα είναι το πότε θα ανασταλεί η απαγόρευση της δόμησης στα εκτός σχεδίου ακίνητα για να οικοδομήσετε νόμιμα, κάνετε λάθος (!). Το ακόμα μεγαλύτερο πρόβλημά σας είναι, σύμφωνα με πηγές που γνωρίζουν καλά το θέμα, «η επ’ άπειρον επικρεμάμενη δαμόκλεια σπάθη» να διεκδικεί οποτεδήποτε το ακίνητό σας το Δημόσιο, είτε ως δασικό είτε ως ιδιωτική περιουσία του Δημοσίου βάσει του σχετικού τεκμηρίου κυριότητας υπέρ του, στις διαδικασίες κατάρτισης των δασικών χαρτών ή του Κτηματολογίου ή σε οποιαδήποτε δικαστική διένεξη…
Γιατί; Επειδή, όπως επισημαίνει ο πρόεδρος της ΠΟΜΙΔΑ Στράτος Παραδιάς, με βάση τα όσα ισχύουν σήμερα το Δημόσιο μπορεί να διεκδικεί «τα πάντα από τους πάντες και για πάντα». Δηλαδή μπορεί να διεκδικήσει οποιοδήποτε περιουσιακό στοιχείο ως δικό του αν ο πολίτης δεν μπορεί να βρει και να επικαλεστεί μετεγγραμμένα συμβόλαια αναγόμενα τουλάχιστον στο 1885 (!).
Έτσι, πρακτικά, όπως λέει, «ουδείς έλληνας ή αλλοδαπός αγοραστής εκτός σχεδίου γης μπορεί να είναι βέβαιος για τα περιουσιακά του δικαιώματα στις εκτός σχεδίου περιοχές της χώρας»…
Οπως επισημαίνουν από την ΠΟΜΙΔΑ, μέσω του τεκμηρίου κυριότητας υπέρ του Δημοσίου, σε κάθε περίπτωση αμφισβήτησης της ιδιοκτησίας του πολίτη από οποιαδήποτε δημόσια υπηρεσία – και ιδιαίτερα τη δασική – ο ενδιαφερόμενος θα πρέπει να ερευνήσει και να βρει ιδιοκτησιακούς τίτλους των απωτάτων δικαιοπαρόχων του – αλλά και να αποδείξει τη διενέργεια εκ μέρους τους διακατοχικών πράξεων –, αναγόμενους στον προπερασμένο αιώνα, δηλαδή σε ιστορική εποχή κατά την οποία οι περισσότερες συναλλαγές ήταν προφορικές και, επιπλέον, το μεγαλύτερο μέρος της χώρας δεν ανήκε καν στο τότε ελληνικό κράτος.
Το Δημόσιο μάλιστα επιμένει σε όλες τις δίκες και τις διοικητικές διαδικασίες ότι για τις «Νέες Χώρες» το τεκμήριο κυριότητας του Δημοσίου επί των προαναφερόμενων εκτάσεων προκύπτει από τον Οθωμανικό Νόμο περί Γαιών της 7ης Ραμαζάν 1274.
Ειδικότερα, στο άρθρο 3 του Οθωμανικού Νόμου προβλέπεται ότι «Δημόσιαι γαίαι είναι οι αγροί, οι λειμώνες, τα λειβάδια, τα θέρετρα, ήτοι αι χειμεριναί και θεριναί βοσκαί, τα δάση και τα παρόμοια, των οποίων η κυριότης ανήκει τω Δημοσίω και παρεχωρούντο υπό της Κυβερνήσεως (…)».
Χοτζέπια και ταπιά
Πρακτικά αυτό σημαίνει αναγκαστική αναδρομή κυρίως σε τίτλους του τουρκικού δικαίου (χοτζέπια, ταπιά κ.ά.) διατυπωμένους χειρόγραφα στην αρχαία τουρκική διάλεκτο, η οποία σήμερα είναι πρακτικά αδύνατο να διαβαστεί ακόμα και από γνώστες της τουρκικής γλώσσας.
Το πρόβλημα είναι μεγαλύτερο σε περιοχές όπως για παράδειγμα το Κορωπί, όπου η πυρπόληση το 1940 του υποθηκοφυλακείου και των συμβολαιογραφείων εξαφάνισε κάθε περιουσιακό τίτλο, με αποτέλεσμα σωρεία πατρογονικών ιδιωτικών κτημάτων να δηλωθούν στο Κτηματολόγιο ως δημόσια και εξαιτίας της έλλειψης παλαιών τίτλων να κατακυρωθούν ως περιουσία του Δημοσίου (!).
«Περιουσιακή δήμευση»
Επιπλέον, όπως επισημαίνει ο Στράτος Παραδιάς, η ισχύουσα νομοθεσία μετατρέπει το Κτηματολόγιο και τους δασικούς χάρτες σε «εργαλεία δήμευσης ακίνητης περιουσίας εκατοντάδων χιλιάδων πολιτών από το κράτος με το πρόσχημα της μη ύπαρξης τίτλων ιδιοκτησίας ή αποδεδειγμένων πράξεων νομής χρονολογουμένων προ του 1885 (!)».
Η εκκρεμότητα και η λύση
Οπως υποστηρίζουν από την ΠΟΜΙΔΑ, είναι πλέον ανάγκη να δοθεί νομοθετική λύση στο ιδιοκτησιακό πρόβλημα που υπάρχει στις εκτός σχεδίου περιοχές, χωρίς την οποία είναι αδύνατη η ολοκλήρωση του Κτηματολογίου. Για τον λόγο αυτόν, ζητούν να επεκταθεί άμεσα και στα εκτός σχεδίου ακίνητα η ρύθμιση που έγινε για τα εντός σχεδίου (σ.σ.: άρθρο 4 του Ν. 3127/2003), σύμφωνα με την οποία το Δημόσιο στις εκτός σχεδίου περιοχές δεν μπορεί να διεκδικήσει ακίνητα μέχρι 2.000 τετραγωνικών μέτρων, αν ο νομέας τους διαθέτει νόμιμο τίτλο δεκαετίας ή καλόπιστη και ανενόχλητη νομή τριακονταετίας.
Υπενθυμίζεται πως το θέμα επιχειρήθηκε να λυθεί το 2003, επί υπουργείας Βάσως Παπανδρέου, όταν το τότε ΥΠΕΧΩΔΕ, αφού έκανε την προαναφερόμενη ρύθμιση για τα εντός σχεδίου ακίνητα σε όλη τη χώρα, συνέστησε Ειδική Επιστημονική Επιτροπή υπό την προεδρία του καθηγητή Νομικής Μιχάλη Σταθόπουλου, η οποία συνέταξε νομοθετική πρόταση για την επίλυση του προβλήματος με βάση την ύπαρξη δεκαετιών νομίμων και μετεγγραμμένων τίτλων στο όνομα του πολίτη, ή την πάροδο τριακονταετίας χωρίς τίτλους αλλά με αδιάλειπτη καλόπιστη νομή, αποκλείοντας κάθε καταπατητή δημόσιας έκτασης. Ο σχεδιασμός ωστόσο δεν προχώρησε.
Από την ΠΟΜΙΔΑ ζητούν να επεκταθεί η πρόταση της Επιστημονικής Επιτροπής και για τα ακίνητα στις εκτός σχεδίου περιοχές, και το Δημόσιο να μην μπορεί να τα διεκδικήσει εάν ο νομέας τους:
- νέμεται, μέχρι την έναρξη ισχύος του νόμου αυτού, αδιαταράκτως για δέκα (10) έτη το ακίνητο, με νόμιμο τίτλο από επαχθή αιτία, υπέρ του ιδίου ή του δικαιοπαρόχου του, που έχει καταρτιστεί και μεταγραφεί μετά την 23.2.1945, εκτός εάν κατά την κτήση της νομής βρισκόταν σε κακή πίστη, ή
- νέμεται, μέχρι την έναρξη ισχύος του νόμου αυτού, το ακίνητο αδιαταράκτως για χρονικό διάστημα τριάντα (30) ετών, εκτός εάν κατά την κτήση της νομής βρισκόταν σε κακή πίστη.
Γιόγιακας Προκόπης
