Έρχεται νέα εποχή για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις τύπου Airbnb, καθώς η ΑΑΔΕ φέρνει στο προσκήνιο κρίσιμες διευκρινίσεις που αλλάζουν τα δεδομένα για χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων. Η εγκύκλιος Ε.2049/2025, που υπογράφεται από τον διοικητή της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων, Γιώργο Πιτσιλή, έρχεται να ξεδιαλύνει το τοπίο γύρω από τις υποχρεώσεις και τις δυνατότητες των φορολογουμένων που δραστηριοποιούνται στον τομέα των βραχυχρόνιων μισθώσεων. Και τα νέα είναι σημαντικά.
✂️ Σβήσε τον ΑΜΑ – αλλά πρόσεξε πότε!
Μια από τις μεγαλύτερες αλλαγές που εισάγει η νέα εγκύκλιος είναι η δυνατότητα διαγραφής του Αριθμού Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ) εντός 30 ημερών από την έκδοσή της. Τι σημαίνει αυτό πρακτικά; Αν είσαι ιδιοκτήτης που απέκτησε ΑΜΑ πριν από την 1η Ιανουαρίου 2024 και δεν έχεις πραγματοποιήσει καμία κράτηση μέσω Airbnb ή παρόμοιας πλατφόρμας μέσα στο 2024, τότε έχεις το “πράσινο φως” να προχωρήσεις σε διακοπή του αριθμού.
Με αυτή την κίνηση, το ακίνητο δεν θα υπολογίζεται στα ενεργά ακίνητα που προσφέρονται για βραχυχρόνια μίσθωση για τα φορολογικά έτη 2024 και 2025. Αυτό μπορεί να σε βοηθήσει να αποφύγεις πρόσθετες φορολογικές ή διοικητικές επιβαρύνσεις, ιδιαίτερα αν δεν σκοπεύεις να συνεχίσεις τη δραστηριότητα.
Αλλά υπάρχει κι άλλο όφελος: Αν, μετά τη διακοπή των σχετικών ΑΜΑ, έχεις πλέον μόνο έως δύο ακίνητα διαθέσιμα για βραχυχρόνια μίσθωση, δεν χρειάζεται να κάνεις έναρξη εργασιών στην εφορία – μια εξέλιξη που απλοποιεί τη διαδικασία και μειώνει τη γραφειοκρατία.
Πότε μπορείς να πάρεις νέο ΑΜΑ;
Αν τώρα σκέφτεσαι να εγγράψεις νέο ακίνητο ή να αλλάξεις κάτι στα υπάρχοντα, υπάρχει ένα ακόμα πολύ σημαντικό σημείο στην εγκύκλιο. Από την 1η Ιανουαρίου μέχρι και την 31η Δεκεμβρίου 2025, απαγορεύεται η πρώτη εγγραφή ακινήτων στο Μητρώο Βραχυχρόνιας Διαμονής για συγκεκριμένες περιοχές της Αθήνας – συγκεκριμένα, στα 1ο, 2ο και 3ο Δημοτικά Διαμερίσματα του Δήμου Αθηναίων.
Προσοχή όμως: αυτή η απαγόρευση δεν αφορά ακίνητα που είχαν ήδη καταχωρηθεί στο Μητρώο μέχρι τις 31/12/2024. Αυτό σημαίνει ότι, αν είχες φροντίσει να καταχωρήσεις το ακίνητό σου πριν αλλάξει το έτος, δεν σε πιάνει η απαγόρευση και μπορείς να προχωρήσεις κανονικά με νέα χορήγηση ΑΜΑ.
✅ Σε ποιες περιπτώσεις επιτρέπεται νέα χορήγηση ΑΜΑ;
Ας δούμε τις βασικές περιπτώσεις που μπορείς να προχωρήσεις νόμιμα σε έκδοση νέου ΑΜΑ:
-
Όταν υπογράφεις νέα σύμβαση μίσθωσης, είτε με τον ίδιο είτε με νέο υπεκμισθωτή.
-
Σε περίπτωση αλλαγής διαχειριστή, χωρίς όμως να αλλάζει η κυριότητα του ακινήτου.
-
Όταν αλλάζει ο διαχειριστής λόγω μεταβίβασης ή κληρονομιάς του ακινήτου.
-
Αν επιθυμείς να επανεγγράψεις ένα ακίνητο που είχε διαγραφεί στο παρελθόν, αρκεί να είσαι ο ίδιος διαχειριστής.
Η ΑΑΔΕ με αυτές τις διευκρινίσεις επιχειρεί να μειώσει την πολυπλοκότητα και να παρέχει μεγαλύτερη σαφήνεια στους φορολογούμενους που συχνά βρίσκονται αντιμέτωποι με μια “γκρίζα ζώνη” κανόνων και υποχρεώσεων.
️ Το φρένο στην ανεξέλεγκτη εξάπλωση των Airbnb
Η απόφαση να περιοριστούν οι πρώτες εγγραφές σε συγκεκριμένες περιοχές της Αθήνας δεν είναι τυχαία. Έρχεται ως απάντηση στις κοινωνικές πιέσεις και την ανάγκη ρύθμισης της αγοράς, όπου η ανεξέλεγκτη εξάπλωση των βραχυχρόνιων μισθώσεων είχε επιπτώσεις στις τιμές ενοικίων και τη διαθεσιμότητα κατοικιών για μακροχρόνια χρήση.
Οι νέοι κανόνες αποτελούν μια προσπάθεια εξισορρόπησης μεταξύ της ενίσχυσης του τουρισμού και της ανάγκης προστασίας της τοπικής κοινωνίας – ειδικά σε περιοχές υψηλής ζήτησης.
Τι να κάνεις τώρα;
Αν διαθέτεις ακίνητο για βραχυχρόνια μίσθωση, μην αφήσεις τις επόμενες 30 ημέρες να περάσουν ανεκμετάλλευτες. Επανεξέτασε την κατάστασή σου, δες αν πληροίς τα κριτήρια για διακοπή ΑΜΑ και αξιολόγησε αν σε συμφέρει να το κάνεις. Παράλληλα, αν σχεδιάζεις αλλαγές ή νέες μισθώσεις, βεβαιώσου ότι πληροίς τις προϋποθέσεις για έκδοση νέου ΑΜΑ – και ειδικά αν δραστηριοποιείσαι εντός των περιοχών που τίθενται υπό περιορισμό.
Η νέα εγκύκλιος ήρθε για να βάλει τάξη – και όσοι προσαρμοστούν γρήγορα θα αποφύγουν τις κακοτοπιές.
