Από τον Νοέμβριο τίθενται σε ισχύ οι νέες ρυθμίσεις του υπουργείου Οικονομικών που δίνουν κίνητρα για επαναφορά χιλιάδων ακινήτων στην αγορά ενοικίασης — Ποιοι κερδίζουν, ποιες είναι οι παγίδες και πότε χάνεται η απαλλαγή.
Νέα φορολογικά κίνητρα για ιδιοκτήτες «κλειστών» ακινήτων: Πλήρης απαλλαγή φόρου για τρία χρόνια, αυξημένα όρια τετραγωνικών και ειδικές ρυθμίσεις για δημόσιους λειτουργούς. Δείτε όλες τις προϋποθέσεις.
Από τον Νοέμβριο του 2025 τίθενται σε εφαρμογή οι νέες ρυθμίσεις του υπουργείου Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, οι οποίες υπόσχονται να φέρουν «ανάσα» στην αγορά κατοικίας. Η κυβέρνηση δίνει πλέον ουσιαστικά κίνητρα στους ιδιοκτήτες ακινήτων που παραμένουν για χρόνια αχρησιμοποίητα, απαλλάσσοντάς τους από τη φορολόγηση των ενοικίων για μία τριετία, εφόσον αποφασίσουν να τα διαθέσουν ξανά προς μακροχρόνια μίσθωση.
Στόχος: περισσότερα διαθέσιμα σπίτια
Σύμφωνα με το σχέδιο νόμου για τη φορολογική μεταρρύθμιση, το οποίο βρίσκεται ήδη σε δημόσια διαβούλευση έως τις 22 Οκτωβρίου, η κυβέρνηση επιδιώκει να αυξήσει την προσφορά κατοικιών. Η πρωτοβουλία στοχεύει στην αντιμετώπιση του στεγαστικού προβλήματος, ιδιαίτερα για οικογένειες με παιδιά, καθώς και για δημόσιους λειτουργούς —όπως εκπαιδευτικούς, γιατρούς και στρατιωτικούς— που συχνά δυσκολεύονται να βρουν κατοικία στις περιοχές μετάθεσής τους, ιδίως στα νησιά και σε τουριστικούς προορισμούς.
Ποιοι δικαιούνται απαλλαγή φόρου
Το μέτρο προβλέπει πλήρη απαλλαγή από τον φόρο εισοδήματος για τρία χρόνια, για όσους εκμισθώνουν κατοικίες που παρέμεναν κενές τουλάχιστον 36 συνεχόμενους μήνες. Για να θεωρηθεί ένα ακίνητο «κλειστό», πρέπει να είχε δηλωθεί ως τέτοιο στις φορολογικές δηλώσεις Ε1 και Ε2 των τριών προηγούμενων ετών.
Έτσι, για παράδειγμα, αν μια μίσθωση ξεκινήσει μέσα στο 2025, το ακίνητο θα πρέπει να μην είχε χρησιμοποιηθεί ούτε για ενοικίαση ούτε για ιδιοκατοίκηση ή δωρεάν παραχώρηση από το 2022 έως και το 2024.
Εναλλακτικά, αν πρόκειται για ακίνητα που ενοικιάζονταν μέσω πλατφορμών βραχυχρόνιας μίσθωσης (όπως Airbnb), δικαιούνται επίσης απαλλαγή, αρκεί να είχαν δηλωθεί στο σχετικό μητρώο τουλάχιστον έναν χρόνο πριν αλλάξουν χρήση και περάσουν στη μακροχρόνια μίσθωση.
Η φοροαπαλλαγή ισχύει μόνο για μισθώσεις που θα συναφθούν μεταξύ 8ης Σεπτεμβρίου 2024 και 31ης Δεκεμβρίου 2026, με ελάχιστη διάρκεια τριών ετών.
Νέα όρια και μεγαλύτερη ευελιξία
Μία από τις σημαντικότερες αλλαγές αφορά το εμβαδόν των κατοικιών. Μέχρι σήμερα, το όριο για τη χορήγηση απαλλαγής ήταν τα 120 τετραγωνικά μέτρα, γεγονός που απέκλειε μεγαλύτερα σπίτια. Πλέον, το όριο ανεβαίνει στα 140 τ.μ. για τρίτεκνους και στα 160 τ.μ. για οικογένειες με τέσσερα παιδιά, με επιπλέον προσαύξηση 20 τ.μ. για κάθε παιδί πέραν του τέταρτου.
Παράλληλα, οι νέες ρυθμίσεις προσφέρουν προστασία στους ιδιοκτήτες σε περίπτωση πρόωρης αποχώρησης του ενοικιαστή. Μέχρι σήμερα, αν μια μίσθωση διακοπτόταν πριν συμπληρωθεί η τριετία, ο εκμισθωτής έχανε την απαλλαγή και υποχρεωνόταν να επιστρέψει τους φόρους που δεν είχε πληρώσει. Πλέον, ο ιδιοκτήτης κρατά τη φοροαπαλλαγή για το διάστημα που το ακίνητο ήταν νοικιασμένο, και απλώς υποχρεούται να βρει νέο ενοικιαστή μέσα σε τρεις μήνες για να συνεχίσει να επωφελείται.
Αν δεν βρεθεί νέος ενοικιαστής μέσα στο τρίμηνο, η απαλλαγή χάνεται μόνο για τα επόμενα ενοίκια, χωρίς αναδρομική επιβάρυνση.
Ειδικές πρόνοιες για δημόσιους υπαλλήλους
Το σχέδιο νόμου προβλέπει και εναλλακτική ρύθμιση για περιπτώσεις βραχύτερης μίσθωσης, ειδικά για κατοικίες που νοικιάζονται σε κρατικούς λειτουργούς. Σε αυτές τις περιπτώσεις, θεσπίζεται ελάχιστη διάρκεια έξι μηνών, προκειμένου να καλύπτονται οι ανάγκες εκπαιδευτικών, ιατρικού ή στρατιωτικού προσωπικού που υπηρετούν προσωρινά σε κάποιον τόπο.
Έτσι, ένας ιδιοκτήτης μπορεί να συνάπτει διαδοχικές μισθώσεις εντός της τριετίας, χωρίς να χάνει το δικαίωμα απαλλαγής — αρκεί να πρόκειται πάντα για μακροχρόνια μίσθωση και όχι για βραχυχρόνια τουριστική εκμετάλλευση.
Πότε χάνεται το δικαίωμα
Η φοροαπαλλαγή ακυρώνεται αυτόματα αν ο ιδιοκτήτης παραβεί τους όρους. Συγκεκριμένα:
Αν δεν βρεθεί νέος ενοικιαστής εντός τριμήνου από την πρόωρη αποχώρηση του προηγούμενου.
Αν το ακίνητο διατεθεί έστω και προσωρινά για βραχυχρόνια μίσθωση, μέσω πλατφορμών τύπου Airbnb.
Αν τα τετραγωνικά υπερβαίνουν τα προβλεπόμενα όρια και δεν αντιστοιχούν στον αριθμό τέκνων κατά τη σύναψη του συμβολαίου.
Η απαλλαγή ισχύει μόνο για την πρώτη τριετία μίσθωσης κάθε ακινήτου και δεν μπορεί να επαναληφθεί μελλοντικά για το ίδιο. Επιπλέον, δεν καλύπτονται ακίνητα που δεν είχαν δηλωθεί ως κενά την περίοδο 2022–2024 ή δεν είχαν εγγραφεί σε μητρώο βραχυχρόνιας μίσθωσης έως το 2025.
Ένα στοχευμένο μέτρο με διπλό όφελος
Το υπουργείο Οικονομικών εκτιμά ότι η πρωτοβουλία θα κινητοποιήσει χιλιάδες ιδιοκτήτες να επαναφέρουν στην αγορά κατοικίες που παρέμεναν ανεκμετάλλευτες. Με αυτόν τον τρόπο, όχι μόνο θα αυξηθεί η προσφορά στέγης σε περιοχές με έντονο πρόβλημα, αλλά θα τονωθεί και η φορολογική συμμόρφωση μέσα από νόμιμες μισθώσεις.
Οι πρώτες μισθώσεις αναμένεται να ξεκινήσουν άμεσα, μόλις ψηφιστεί και δημοσιευθεί ο νόμος στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως, με την εφαρμογή να αρχίζει εντός Νοεμβρίου.
