Ένα πατρικό μπορεί να χρησιμοποιείται επί χρόνια αποκλειστικά από έναν κληρονόμο, την ώρα που τα αδέλφια ή οι υπόλοιποι συγκύριοι εξακολουθούν να έχουν ποσοστό στο ακίνητο και να επιβαρύνονται με ΕΝΦΙΑ και άλλες υποχρεώσεις. Πρόκειται για μία από τις συνηθέστερες πηγές οικογενειακών διαφορών στις εξ αδιαιρέτου κληρονομιές.
Το πρόβλημα εμφανίζεται όταν ένα ακίνητο περνά σε περισσότερους κληρονόμους χωρίς να έχει προηγηθεί διανομή. Ο καθένας αποκτά ένα ποσοστό στο σύνολο του ακινήτου και όχι ένα συγκεκριμένο δωμάτιο, διαμέρισμα ή κομμάτι γης.
Για παράδειγμα, εάν τρία αδέλφια κληρονομήσουν από 1/3 ενός οικοπέδου 1.200 τ.μ., αυτό δεν σημαίνει ότι καθένα αποκτά αυτομάτως ένα συγκεκριμένο τμήμα 400 τ.μ.
Όταν το πατρικό το χρησιμοποιεί μόνο ένας
Εδώ αρχίζουν συνήθως οι μεγαλύτερες εντάσεις.
Ένας από τους κληρονόμους μπορεί να κατοικεί στο ακίνητο επί χρόνια, ενώ οι υπόλοιποι δεν το χρησιμοποιούν καθόλου. Παρ’ όλα αυτά εξακολουθούν να είναι ιδιοκτήτες του ποσοστού τους και να έχουν τις αντίστοιχες φορολογικές και άλλες υποχρεώσεις.
Αντίστοιχα, σε ένα εξ αδιαιρέτου οικόπεδο ή αγροτεμάχιο ένας συγκύριος μπορεί να έχει κατασκευάσει κατοικία και στην πράξη να χρησιμοποιεί συγκεκριμένο τμήμα της έκτασης.
Αυτό όμως δεν σημαίνει από μόνο του ότι το συγκεκριμένο κομμάτι γης έχει μετατραπεί σε αποκλειστική ιδιοκτησία του.
Η παγίδα μεγαλώνει από γενιά σε γενιά
Η κατάσταση μπορεί να γίνει ακόμη πιο περίπλοκη όταν δεν αντιμετωπίζεται εγκαίρως.
Τα ποσοστά περνούν στις επόμενες γενιές, οι συγκύριοι πολλαπλασιάζονται και τα μερίδια γίνονται ολοένα μικρότερα.
Έτσι, ένα ακίνητο που αρχικά ανήκε σε δύο ή τρία αδέλφια μπορεί μετά από χρόνια να βρίσκεται στα χέρια πολύ περισσότερων συγγενών, καθιστώντας δυσκολότερη οποιαδήποτε συμφωνία για αξιοποίηση, πώληση ή διανομή.
Τι πρέπει να ελεγχθεί πριν από οποιαδήποτε κίνηση
Η δικαστική διαμάχη δεν είναι απαραίτητα η πρώτη λύση.
Προηγείται ο τεχνικός και νομικός έλεγχος του ακινήτου, ώστε να διαπιστωθεί με ακρίβεια τι ανήκει σε ποιον και κυρίως τι μπορεί πραγματικά να γίνει.
Ιδιαίτερη σημασία έχουν οι τίτλοι ιδιοκτησίας, οι εγγραφές στο Κτηματολόγιο, τα πραγματικά όρια και το εμβαδόν, οι οικοδομικές άδειες, ενδεχόμενες αυθαίρετες κατασκευές και οι ισχύοντες όροι αρτιότητας και οικοδομησιμότητας.
Το καθοριστικό ερώτημα είναι εάν το ακίνητο μπορεί να χωριστεί νόμιμα χωρίς να προκύψουν τμήματα μη αξιοποιήσιμα ή σημαντικά μικρότερης αξίας.
Οι λύσεις που υπάρχουν
Εφόσον υπάρχει δυνατότητα συνεννόησης, μπορούν να εξεταστούν διαφορετικές επιλογές: αυτούσια διανομή του ακινήτου όπου αυτή είναι εφικτή, εξαγορά των ποσοστών ορισμένων συγκυρίων από άλλον, οικονομική εξίσωση μεταξύ τους ή κοινή πώληση και κατανομή του τιμήματος ανάλογα με τα ποσοστά.
Εάν, αντίθετα, δεν μπορεί να υπάρξει συμφωνία, υπάρχει και η δυνατότητα προσφυγής στη διαδικασία της δικαστικής διανομής.
Όταν το ακίνητο δεν μπορεί να διαιρεθεί νόμιμα ή η διαίρεσή του θα προκαλούσε ουσιώδη μείωση της αξίας του, μπορεί να οδηγηθεί σε πλειστηριασμό και το τίμημα να κατανεμηθεί μεταξύ των συγκυρίων σύμφωνα με τα ποσοστά τους.
Το βασικό συμπέρασμα για όσους έχουν κληρονομήσει ακίνητα εξ αδιαιρέτου είναι ότι η πολυετής αποκλειστική χρήση από έναν συγκύριο δεν λύνει από μόνη της το ιδιοκτησιακό ζήτημα.
Και όσο μια τέτοια εκκρεμότητα παραμένει άλυτη και περνά στις επόμενες γενιές, τόσο δυσκολότερη μπορεί να γίνει η αξιοποίηση της οικογενειακής περιουσίας.
