Ακίνητα: Έρχονται μεγάλες αλλαγές στις αντικειμενικές αξίες – Τι μπορεί να συμβεί με τον ΕΝΦΙΑ και τους φόρους

Σημαντικές αλλαγές στον τρόπο υπολογισμού των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων προωθεί το υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, με τη δημιουργία της νέας «Τράπεζας Αξιών Ακινήτων». Το σύστημα θα συγκεντρώνει στοιχεία από πραγματικές αγοραπωλησίες, μισθώσεις και εκτιμήσεις της αγοράς, με στόχο οι φορολογικές αξίες να προσεγγίζουν περισσότερο τις εμπορικές. Η εξέλιξη αυτή δημιουργεί ερωτήματα για τις μελλοντικές επιβαρύνσεις των ιδιοκτητών, τον ΕΝΦΙΑ και τους φόρους που συνδέονται με την ακίνητη περιουσία.

Μια σημαντική αλλαγή στον τρόπο με τον οποίο το κράτος προσδιορίζει τη φορολογητέα αξία των ακινήτων δρομολογείται μέσω νομοσχεδίου του υπουργείου Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών που κατατέθηκε στη Βουλή.

Στο επίκεντρο βρίσκεται η δημιουργία της «Τράπεζας Αξιών Ακινήτων», μιας νέας ψηφιακής υποδομής που θα παρακολουθεί την εξέλιξη των τιμών στην αγορά ακινήτων σε ολόκληρη τη χώρα.

Το νέο σύστημα σχεδιάζεται ώστε να συγκεντρώνει και να επεξεργάζεται πληροφορίες για τις πραγματικές αξίες κατοικιών, επαγγελματικών χώρων, οικοπέδων και αγροτεμαχίων.

Στόχος είναι να περιοριστούν οι αποκλίσεις που παρατηρούνται σήμερα μεταξύ αντικειμενικών και εμπορικών αξιών.

Ωστόσο, η προοπτική αυτή δημιουργεί ανησυχία για πιθανές αυξήσεις στη φορολογητέα αξία των ακινήτων και, κατ’ επέκταση, σε φόρους και τέλη που υπολογίζονται με βάση αυτή.

Αντικειμενικές και εμπορικές αξίες: Η διαφορά που αλλάζει τα δεδομένα

Σήμερα, σε αρκετές περιοχές της χώρας, οι εμπορικές τιμές των ακινήτων βρίσκονται σημαντικά υψηλότερα από τις αντικειμενικές αξίες που χρησιμοποιεί η Εφορία.

Σύμφωνα με την εκτίμηση που παρατίθεται στο δημοσίευμα, οι αγοραίες τιμές των κατοικιών είναι κατά μέσο όρο περίπου 70% υψηλότερες από τις αντικειμενικές.

Η απόκλιση αυτή δεν είναι ίδια σε όλες τις περιοχές, ούτε αφορά με τον ίδιο τρόπο όλα τα ακίνητα.

Για παράδειγμα, εάν ένα ακίνητο έχει σήμερα φορολογητέα αξία 100.000 ευρώ και η αντίστοιχη εμπορική αξία του είναι 170.000 ευρώ, μια πλήρης ευθυγράμμιση των δύο μεγεθών θα οδηγούσε σε σημαντική αύξηση της αξίας που λαμβάνει υπόψη η Εφορία.

Αυτό, όμως, αποτελεί υποθετικό παράδειγμα και όχι ανακοινωμένη αύξηση 70% για κάθε ακίνητο.

Η πραγματική επίδραση θα εξαρτηθεί από την περιοχή, τα χαρακτηριστικά του ακινήτου και τις αποφάσεις που θα ληφθούν για τον τρόπο αναπροσαρμογής των αντικειμενικών αξιών.

Τι είναι η νέα «Τράπεζα Αξιών Ακινήτων»

Η Τράπεζα Αξιών Ακινήτων θα λειτουργεί ως κεντρικός μηχανισμός συγκέντρωσης και ανάλυσης δεδομένων για την αγορά ακινήτων.

Σύμφωνα με τον σχεδιασμό που περιγράφεται, θα αντλεί πληροφορίες από δημόσιους και ιδιωτικούς φορείς, ώστε να σχηματίζεται πληρέστερη εικόνα για την αξία των ακινήτων σε κάθε περιοχή.

Στις πηγές δεδομένων περιλαμβάνονται:

• Τα στοιχεία της ΑΑΔΕ από δηλώσεις Ε9 και την πλατφόρμα myProperty.
• Οι αρμόδιες δημόσιες και κτηματικές υπηρεσίες.
• Η Τράπεζα της Ελλάδος και τα δεδομένα εκτιμήσεων ακινήτων που προκύπτουν από τραπεζικές συναλλαγές.
• Οι συμβολαιογράφοι και τα στοιχεία των μεταβιβάσεων.
• Οι πληροφορίες για την εξέλιξη των ενοικίων.
• Τα δεδομένα από εταιρείες που δραστηριοποιούνται στην αγορά ακινήτων.

Με τον συνδυασμό αυτών των πληροφοριών, το υπουργείο επιδιώκει να αποκτήσει μια πιο ολοκληρωμένη εικόνα της αγοράς, τόσο σε εθνικό όσο και σε τοπικό επίπεδο.

Πώς θα υπολογίζονται οι νέες αξίες

Η Τράπεζα Αξιών Ακινήτων προβλέπεται να συνδεθεί με το Ολοκληρωμένο Γεωπληροφοριακό Σύστημα Μαζικής Εκτίμησης Αξίας Ακινήτων, γνωστό ως CAMA.

Το συγκεκριμένο σύστημα έχει θεσμοθετηθεί από το 2023 και προορίζεται να υποστηρίζει την αυτοματοποιημένη εκτίμηση της αξίας των ακινήτων.

Για τον υπολογισμό θα μπορούν να αξιοποιούνται στοιχεία όπως η τοποθεσία, η επιφάνεια, τα χαρακτηριστικά του ακινήτου, οι προηγούμενες συναλλαγές και η εξέλιξη των τιμών στη γύρω περιοχή.

Παράλληλα, προβλέπεται η χρήση στατιστικών και οικονομετρικών μοντέλων, γεωχωρικών δεδομένων και τεχνικών μηχανικής μάθησης.

Με αυτόν τον τρόπο, οι εκτιμήσεις θα μπορούν να επικαιροποιούνται με βάση τις πραγματικές συνθήκες της αγοράς.

Η δημιουργία της υποδομής, πάντως, δεν συνεπάγεται από μόνη της ότι οι αντικειμενικές αξίες θα μεταβάλλονται αυτόματα χωρίς περαιτέρω κανονιστικές αποφάσεις.

Τι μπορεί να αλλάξει στον ΕΝΦΙΑ

Το βασικό ερώτημα για εκατομμύρια ιδιοκτήτες είναι εάν η προσέγγιση των αντικειμενικών αξιών προς τις εμπορικές θα οδηγήσει σε μεγαλύτερο ΕΝΦΙΑ.

Η αντικειμενική αξία επηρεάζει τη φορολογική μεταχείριση των ακινήτων, όμως ο ΕΝΦΙΑ δεν αυξάνεται υποχρεωτικά κατά το ίδιο ποσοστό με την αντικειμενική αξία.

Ο υπολογισμός του εξαρτάται από περισσότερους παράγοντες, όπως η τιμή ζώνης, η επιφάνεια, η παλαιότητα, η χρήση του ακινήτου και οι ισχύοντες φορολογικοί συντελεστές.

Επομένως, μια αύξηση της αντικειμενικής αξίας μπορεί να επηρεάσει τον φόρο, αλλά το τελικό αποτέλεσμα δεν μπορεί να υπολογιστεί χωρίς να είναι γνωστές οι νέες τιμές ζώνης και οι φορολογικές ρυθμίσεις που θα ισχύουν.

Ποιοι άλλοι φόροι και τέλη επηρεάζονται

Οι αντικειμενικές αξίες χρησιμοποιούνται και σε άλλες φορολογικές διαδικασίες, πέρα από τον ΕΝΦΙΑ.

Μεταξύ αυτών περιλαμβάνονται ο φόρος μεταβίβασης ακινήτων, οι φόροι κληρονομιάς, δωρεών και γονικών παροχών, καθώς και επιβαρύνσεις που συνδέονται με τη φορολογητέα αξία της ακίνητης περιουσίας.

Το δημοσίευμα αναφέρεται σε περίπου 20 φόρους και τέλη που ενδέχεται να επηρεαστούν.

Ωστόσο, η πραγματική επιβάρυνση εξαρτάται από τον τρόπο υπολογισμού κάθε φόρου, τα αφορολόγητα όρια, τις απαλλαγές και τις ενδεχόμενες αλλαγές στους συντελεστές.

Για παράδειγμα, μια γονική παροχή μπορεί να παραμείνει αφορολόγητη εφόσον καλύπτεται από το ισχύον αφορολόγητο όριο, ακόμη και αν αυξηθεί η αντικειμενική αξία του ακινήτου.

Τι σημαίνουν οι αλλαγές για την Κεφαλονιά και την Ιθάκη

Οι αλλαγές αποκτούν ιδιαίτερο ενδιαφέρον για περιοχές με έντονη τουριστική δραστηριότητα, όπως η Κεφαλονιά και η Ιθάκη, όπου οι εμπορικές τιμές των ακινήτων μπορεί να διαφοροποιούνται σημαντικά από περιοχή σε περιοχή.

Σε οικισμούς με αυξημένη ζήτηση για κατοικίες, εξοχικά ή τουριστικά ακίνητα, η απόκλιση μεταξύ εμπορικών και αντικειμενικών αξιών ενδέχεται να είναι μεγαλύτερη.

Αντίθετα, σε άλλες περιοχές, όπου η ζήτηση είναι χαμηλότερη, οι διαφορές μπορεί να είναι μικρότερες.

Η νέα βάση δεδομένων θα μπορούσε να επιτρέψει πιο λεπτομερή αποτύπωση αυτών των τοπικών διαφορών.

Για τους ιδιοκτήτες, το κρίσιμο ζήτημα θα είναι ποιες νέες φορολογικές αξίες θα προκύψουν και πώς αυτές θα επηρεάσουν τον ΕΝΦΙΑ, τις μεταβιβάσεις και τις υπόλοιπες επιβαρύνσεις.

Θα αυξηθούν οι αντικειμενικές αξίες κατά 70%;

Το ποσοστό 70% που αναφέρεται στο δημοσίευμα αφορά εκτίμηση της συνολικής απόκλισης μεταξύ εμπορικών και αντικειμενικών αξιών.

Δεν αποτελεί επίσημα ανακοινωμένο ποσοστό αύξησης.

Ούτε σημαίνει ότι όλες οι αντικειμενικές αξίες θα αυξηθούν οριζόντια κατά 70%.

Το νέο σύστημα σχεδιάζεται για να αποτυπώνει τόσο αυξήσεις όσο και μειώσεις των τιμών της αγοράς.

Συνεπώς, η κατεύθυνση και το μέγεθος των μελλοντικών αναπροσαρμογών θα εξαρτηθούν από τα πραγματικά δεδομένα κάθε περιοχής.

Τι πρέπει να γνωρίζουν οι ιδιοκτήτες

Προς το παρόν, το σημαντικότερο είναι ότι δρομολογείται μια νέα ψηφιακή υποδομή εκτίμησης των ακινήτων και όχι ότι έχει ήδη τεθεί σε εφαρμογή κάποια συγκεκριμένη αύξηση αντικειμενικών αξιών.

Για να προσδιοριστούν οι πραγματικές φορολογικές συνέπειες, θα πρέπει να γίνουν γνωστά το χρονοδιάγραμμα εφαρμογής, η μεθοδολογία αναπροσαρμογής και οι σχετικές αποφάσεις για τις τιμές ζώνης.

Το βέβαιο είναι ότι η σύνδεση των αντικειμενικών αξιών με την πραγματική αγορά μπορεί να αλλάξει σημαντικά τον τρόπο φορολογικής αποτίμησης της ακίνητης περιουσίας. Το αν και πόσο θα αυξηθούν οι φόροι παραμένει ζήτημα των τελικών ρυθμίσεων.