Ακίνητα: Τι αλλάζει με τον συντελεστή δόμησης – Ποιοι ιδιοκτήτες μπορούν να αποζημιωθούν και πού απαγορεύεται η μεταφορά!

Νέες διευκρινίσεις για τη μεταφορά συντελεστή δόμησης και τις επιπτώσεις της στην αγορά ακινήτων δίνει το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας, ξεκαθαρίζοντας ότι ο νέος σχεδιασμός δεν προβλέπει γενικευμένη αύξηση των επιτρεπόμενων τετραγωνικών στις πόλεις.

Στο επίκεντρο βρίσκονται οι Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή (ΖΥΣ), μέσω των οποίων επιδιώκεται να αποζημιωθούν ιδιοκτήτες που, εξαιτίας πολεοδομικών περιορισμών, δεν μπορούν να αξιοποιήσουν πλήρως τα ακίνητά τους.

Ο κυβερνητικός εκπρόσωπος Παύλος Μαρινάκης, κατά την ενημέρωση των πολιτικών συντακτών την Παρασκευή 6 Νοεμβρίου 2026, υπογράμμισε ότι η διαδικασία αφορά τη μεταφορά υφιστάμενων δικαιωμάτων δόμησης και όχι τη δημιουργία νέων.

Παράλληλα, διευκρίνισε ότι η μεταφορά θα επιτρέπεται μόνο εντός των ορίων του ίδιου δήμου, ενώ η σχετική μελέτη βρίσκεται ακόμη σε δημόσια διαβούλευση.

Ποιοι ιδιοκτήτες μπορούν να ωφεληθούν

Ο μηχανισμός απευθύνεται κυρίως σε ιδιοκτήτες ακινήτων που υπόκεινται σε περιορισμούς δόμησης.

Σε αυτούς περιλαμβάνονται ιδιοκτήτες διατηρητέων κτιρίων, μνημείων και οικοπέδων που έχουν δεσμευτεί για απαλλοτρίωση, προκειμένου να δημιουργηθούν δρόμοι, πλατείες και άλλοι κοινόχρηστοι χώροι.

Σε αρκετές περιπτώσεις, οι ιδιοκτήτες αυτοί διαθέτουν δικαιώματα δόμησης τα οποία δεν μπορούν να ασκήσουν στο ακίνητό τους.

Ο σχεδιασμός προβλέπει τη δυνατότητα μεταφοράς αυτών των δικαιωμάτων σε άλλες, ειδικά καθορισμένες περιοχές του ίδιου δήμου.

Το παράδειγμα με τα 300 τετραγωνικά μέτρα

Χαρακτηριστικό είναι το παράδειγμα που παρουσίασε ο Παύλος Μαρινάκης.

Ένας ιδιοκτήτης διαθέτει νεοκλασικό κτίριο 200 τετραγωνικών μέτρων, σε οικόπεδο όπου, υπό κανονικές συνθήκες, θα μπορούσε να κατασκευάσει συνολικά 500 τετραγωνικά μέτρα.

Επειδή όμως το κτίριο είναι διατηρητέο, δεν μπορεί να αξιοποιήσει τα υπόλοιπα 300 τετραγωνικά.

Με τον νέο μηχανισμό θα μπορεί, εφόσον πληροί τις προβλεπόμενες προϋποθέσεις, να αποκτήσει τίτλο μεταφοράς συντελεστή για αυτά τα 300 τετραγωνικά μέτρα.

Στη συνέχεια θα μπορεί να διαθέσει το δικαίωμα μέσω της ψηφιακής τράπεζας γης σε ενδιαφερόμενο που επιθυμεί να το αξιοποιήσει σε εγκεκριμένη Ζώνη Υποδοχής Συντελεστή.

Με αυτόν τον τρόπο, ο αρχικός ιδιοκτήτης αποκτά δυνατότητα οικονομικής αποζημίωσης για ένα δικαίωμα που δεν μπορούσε να χρησιμοποιήσει.

Γιατί δεν επιτρέπεται μεταφορά από δήμο σε δήμο

Ένας από τους βασικούς περιορισμούς του σχεδιασμού είναι ότι η μεταφορά συντελεστή θα πραγματοποιείται αποκλειστικά μέσα στον ίδιο δήμο.

Ο κυβερνητικός εκπρόσωπος συνέδεσε τον περιορισμό με τη νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας, επισημαίνοντας ότι δεν μπορεί η δημιουργία κοινόχρηστων χώρων σε έναν δήμο να οδηγεί σε μεταφορά οικοδομήσιμων τετραγωνικών σε έναν διαφορετικό δήμο.

Ως παράδειγμα ανέφερε ότι δεν θα μπορούσε να μεταφερθεί συντελεστής από ακίνητο στην Καλλιθέα προς την Κηφισιά, τη Φιλοθέη ή το Ψυχικό.

Επομένως, ο μηχανισμός δεν λειτουργεί ως ελεύθερη αγοραπωλησία δικαιωμάτων δόμησης σε οποιαδήποτε περιοχή της χώρας.

Ποιες περιοχές εξαιρούνται

Οι Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή δεν θα μπορούν να καθοριστούν παντού.

Σύμφωνα με τους περιορισμούς που περιγράφονται στη μελέτη, από τις προτεινόμενες ζώνες εξαιρούνται:

• Παραδοσιακοί οικισμοί και ιστορικά κέντρα.
• Αρχαιολογικοί χώροι και προστατευόμενες περιοχές.
• Ζώνες προστασίας διατηρητέων κτιρίων.
• Οικοδομικά τετράγωνα που γειτνιάζουν με δασικές εκτάσεις.
• Περιοχές με κλίση εδάφους μεγαλύτερη από 25%.
• Τα δύο πρώτα οικοδομικά τετράγωνα από τη θάλασσα.

Οι περιορισμοί αποσκοπούν, κατά το υπουργείο, στην αποφυγή επιβάρυνσης περιοχών με ιδιαίτερα περιβαλλοντικά ή πολεοδομικά χαρακτηριστικά.

Τι σημαίνει για τους ιδιοκτήτες στην Κεφαλονιά

Ο σχεδιασμός παρουσιάζει ενδιαφέρον και για την Κεφαλονιά, ιδιαίτερα για ιδιοκτήτες διατηρητέων κτιρίων ή οικοπέδων με πολεοδομικές δεσμεύσεις.

Ωστόσο, δεν σημαίνει ότι κάθε τέτοιος ιδιοκτήτης αποκτά αυτομάτως δικαίωμα αποζημίωσης.

Θα πρέπει προηγουμένως να ολοκληρωθεί η διαδικασία καθορισμού των Ζωνών Υποδοχής Συντελεστή και να διευκρινιστούν οι συγκεκριμένες περιοχές στις οποίες θα μπορεί να εφαρμοστεί ο μηχανισμός.

Επίσης, η μεταφορά θα πρέπει να γίνεται εντός του ίδιου δήμου. Για παράδειγμα, δικαίωμα που προέρχεται από ακίνητο του Δήμου Αργοστολίου δεν θα μπορεί, με βάση τον παρουσιαζόμενο κανόνα, να μεταφερθεί στον Δήμο Ληξουρίου.

Το εάν και πού θα δημιουργηθούν τελικά επιλέξιμες ζώνες στην Κεφαλονιά θα εξαρτηθεί από την ολοκλήρωση του πολεοδομικού σχεδιασμού.

Πότε θα εφαρμοστεί το νέο σύστημα

Η διαδικασία δεν βρίσκεται ακόμη στο στάδιο της πλήρους εφαρμογής.

Η Στρατηγική Μελέτη Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων τίθεται σε δημόσια διαβούλευση διάρκειας 60 ημερών.

Μετά την ολοκλήρωση της διαβούλευσης προβλέπεται η περαιτέρω επεξεργασία του σχεδιασμού και η έκδοση του σχετικού προεδρικού διατάγματος.

Μέχρι τότε, οι προτεινόμενες ζώνες και οι περιορισμοί δεν πρέπει να αντιμετωπίζονται ως οριστικά εγκεκριμένες ρυθμίσεις.

Τι επιδιώκει το υπουργείο

Το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας συνδέει την ενεργοποίηση του μηχανισμού με τρεις βασικούς στόχους.

Ο πρώτος είναι η αποζημίωση ιδιοκτητών που έχουν στερηθεί τη δυνατότητα πλήρους αξιοποίησης της περιουσίας τους.

Ο δεύτερος είναι η αξιοποίηση δικαιωμάτων δόμησης σε περιοχές που θα κριθούν πολεοδομικά κατάλληλες, με δυνατότητα δημιουργίας νέων κατοικιών.

Ο τρίτος είναι η απεμπλοκή παλαιών απαλλοτριώσεων, ώστε να καταστεί εφικτή η δημιουργία πλατειών, χώρων πρασίνου και άλλων κοινόχρηστων υποδομών.

Το κρίσιμο στοιχείο για τους ιδιοκτήτες είναι ότι η μεταφορά συντελεστή δεν αποτελεί γενικό μπόνους δόμησης. Αφορά συγκεκριμένα δικαιώματα, συγκεκριμένες κατηγορίες ακινήτων και συγκεκριμένες περιοχές υποδοχής, υπό τις προϋποθέσεις που θα καθοριστούν οριστικά.