Ριζικές αλλαγές στον τρόπο λειτουργίας των Πολεοδομιών προωθεί η κυβέρνηση, με σχέδιο που προβλέπει τη μεταφορά σημαντικών αρμοδιοτήτων από τους Δήμους σε έναν νέο κεντρικό οργανισμό, τη δημιουργία 97 Κέντρων Δόμησης σε ολόκληρη τη χώρα και την καθιέρωση υποχρεωτικού ελέγχου όλων των οικοδομικών αδειών πριν από την έκδοσή τους.
Η σχεδιαζόμενη μεταρρύθμιση, η οποία αναμένεται να τεθεί σε δημόσια διαβούλευση μέχρι το τέλος του 2026, αλλάζει τον σημερινό χάρτη των Υπηρεσιών Δόμησης (ΥΔΟΜ) και δημιουργεί νέα δεδομένα για πολίτες, μηχανικούς, κατασκευαστές και Δήμους.
Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει η πρόβλεψη για τα Ιόνια Νησιά, όπου σχεδιάζεται να λειτουργήσουν συνολικά πέντε Κέντρα Δόμησης.
Για την Κεφαλονιά και την Ιθάκη, ωστόσο, δεν έχει ακόμη διευκρινιστεί η ακριβής χωροθέτηση των νέων υπηρεσιών.
Οι Πολεοδομίες φεύγουν από τους Δήμους
Στον πυρήνα του κυβερνητικού σχεδίου βρίσκεται η δημιουργία του Εθνικού Οργανισμού Κτηματολογίου και Ελέγχου Δόμησης (ΕΟΚΕΔ).
Ο νέος οργανισμός προβλέπεται να αναλάβει σημαντικές αρμοδιότητες που σήμερα ασκούνται από τις δημοτικές Υπηρεσίες Δόμησης.
Η κατεύθυνση αυτή βρίσκεται σε αντίθεση με τις διεκδικήσεις της Κεντρικής Ένωσης Δήμων Ελλάδας (ΚΕΔΕ), η οποία ζητά να παραμείνουν οι Πολεοδομίες στους Δήμους και να ενισχυθούν με το αναγκαίο προσωπικό.
Η κυβερνητική επιχειρηματολογία στηρίζεται στην ανάγκη αντιμετώπισης της υποστελέχωσης, των καθυστερήσεων στην έκδοση αδειών και των φαινομένων διαφθοράς ή τοπικών πιέσεων.
Αντίθετα, η πλευρά της Τοπικής Αυτοδιοίκησης διεκδικεί την ενίσχυση των υφιστάμενων υπηρεσιών, αντί της μεταφοράς των αρμοδιοτήτων τους.
Οικοδομική άδεια στη Μύκονο θα μπορεί να ελέγχεται από τη Θεσσαλονίκη
Μία από τις σημαντικότερες αλλαγές είναι η κατάργηση των σημερινών γεωγραφικών περιορισμών κατά τον έλεγχο των οικοδομικών αδειών.
Με το νέο σύστημα, ένας φάκελος που αφορά οικοδομή στη Μύκονο ή στη Σαντορίνη θα μπορεί να εξετάζεται από μηχανικό που βρίσκεται στη Θεσσαλονίκη.
Ο στόχος είναι να κατανέμεται ο φόρτος εργασίας σε πανελλαδικό επίπεδο, χωρίς να εξαρτάται η εξέταση κάθε φακέλου αποκλειστικά από τη στελέχωση της τοπικής Πολεοδομίας.
Αυτό αποκτά ιδιαίτερη σημασία για τις νησιωτικές περιοχές, όπου οι υπηρεσίες αντιμετωπίζουν συχνά αυξημένες ανάγκες λόγω της οικοδομικής δραστηριότητας.
Υποχρεωτικός έλεγχος σε όλες τις οικοδομικές άδειες
Σύμφωνα με τα στοιχεία του σχεδίου, σήμερα εκδίδονται περίπου 34.000 οικοδομικές άδειες ετησίως.
Από αυτές, το 65% προχωρά χωρίς ουσιαστικό προηγούμενο έλεγχο από την ΥΔΟΜ, με την ευθύνη να βαρύνει τον ιδιώτη μηχανικό.
Στο υπόλοιπο 35%, ο έλεγχος αφορά κυρίως τα τοπογραφικά διαγράμματα και τα διαγράμματα κάλυψης.
Το νέο σύστημα προβλέπει διαφορετική διαδικασία.
Κάθε φάκελος οικοδομικής άδειας θα ελέγχεται υποχρεωτικά πριν από την έκδοσή της.
Ο έλεγχος θα πραγματοποιείται από ανεξάρτητους ιδιώτες μηχανικούς, οι οποίοι θα επιλέγονται μέσω ηλεκτρονικής κλήρωσης από ειδικό μητρώο του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδας (ΤΕΕ).
Μετά τη θετική εισήγηση του ελεγκτή, η άδεια θα εκδίδεται ψηφιακά μέσω του συστήματος e-Άδειες.
Παράλληλα, η Διοίκηση θα πραγματοποιεί πρόσθετο δειγματοληπτικό έλεγχο στο 30% των αδειών πριν ξεκινήσουν οι οικοδομικές εργασίες.
Αλλάζουν και οι προεγκρίσεις οικοδομικών αδειών
Σημαντική αλλαγή προβλέπεται και στο όριο υποχρεωτικής προέγκρισης.
Σήμερα το σχετικό όριο βρίσκεται στα 3.000 τετραγωνικά μέτρα.
Με το νέο σχέδιο μειώνεται στα 1.000 τετραγωνικά μέτρα.
Επιπλέον, η προέγκριση προβλέπεται να γίνει υποχρεωτική ανεξάρτητα από την επιφάνεια του ακινήτου όταν πρόκειται για περιοχές ειδικής προστασίας.
Η αλλαγή αυτή έχει ιδιαίτερο ενδιαφέρον για περιοχές με ειδικά πολεοδομικά και περιβαλλοντικά χαρακτηριστικά, όπως πολλές περιοχές των ελληνικών νησιών.
Από 183 Πολεοδομίες σε 97 Κέντρα Δόμησης
Σήμερα, από τους 332 Δήμους της χώρας, μόλις 183 διαθέτουν Υπηρεσία Δόμησης.
Η εικόνα της στελέχωσης παρουσιάζει σημαντικές δυσκολίες.
Σύμφωνα με τα στοιχεία που συνοδεύουν το σχέδιο:
- Το 35% των ΥΔΟΜ λειτουργεί με μόλις έναν ή δύο μηχανικούς.
- Το 46% του προσωπικού είναι ηλικίας άνω των 55 ετών.
- Στο 23% των υπηρεσιών, η έκδοση οικοδομικής άδειας ξεπερνά τους έξι μήνες.
Η κυβερνητική πρόταση προβλέπει τη δημιουργία 97 Κέντρων Δόμησης.
Από αυτά, τα 21 θα είναι Περιφερειακά Κέντρα, με αρμοδιότητες που συνδέονται με μεγάλα έργα και προστατευόμενες περιοχές.
Τα υπόλοιπα 76 θα λειτουργούν ως Τοπικά Κέντρα, με αρμοδιότητες που περιλαμβάνουν τις Βεβαιώσεις Όρων Δόμησης.
Πέντε Κέντρα Δόμησης στα Ιόνια Νησιά – Τι γνωρίζουμε για την Κεφαλονιά
Για την Περιφέρεια Ιονίων Νήσων το σχέδιο προβλέπει τη λειτουργία πέντε Κέντρων Δόμησης.
Η πρόβλεψη αυτή αφορά το σύνολο της Περιφέρειας, δηλαδή την Κέρκυρα, τη Λευκάδα, την Κεφαλονιά, την Ιθάκη και τη Ζάκυνθο.
Ωστόσο, δεν έχει ανακοινωθεί ακόμη πού ακριβώς θα εγκατασταθούν τα πέντε Κέντρα, ούτε ποια θα είναι η γεωγραφική αρμοδιότητα καθενός.
Επομένως, δεν μπορεί προς το παρόν να προσδιοριστεί εάν η Κεφαλονιά θα διαθέτει αυτοτελές Κέντρο Δόμησης ή με ποιον τρόπο θα εξυπηρετούνται οι Δήμοι του νησιού και της Ιθάκης.
Το συγκεκριμένο ζήτημα αποκτά ιδιαίτερη σημασία για τους πολίτες και τους μηχανικούς, καθώς αφορά την εξυπηρέτηση υποθέσεων οικοδομικών αδειών, τις διαδικασίες δόμησης και τη λειτουργία των τοπικών υπηρεσιών.
Πώς κατανέμονται τα νέα Κέντρα Δόμησης
Η προβλεπόμενη γεωγραφική κατανομή έχει ως εξής:
| Περιφέρεια | Νέα Κέντρα Δόμησης |
|---|---|
| Αττική | 18 |
| Νότιο Αιγαίο | 14 |
| Κεντρική Μακεδονία | 11 |
| Βόρειο Αιγαίο | 6 |
| Θεσσαλία | 6 |
| Πελοπόννησος | 6 |
| Στερεά Ελλάδα | 6 |
| Ανατολική Μακεδονία και Θράκη | 6 |
| Ιόνια Νησιά | 5 |
| Κρήτη | 5 |
| Ήπειρος | 5 |
| Δυτική Μακεδονία | 5 |
| Δυτική Ελλάδα | 4 |
Στην Αττική, οι 41 σημερινές ΥΔΟΜ προβλέπεται να αντικατασταθούν από 18 Κέντρα Δόμησης.
Στην Κεντρική Μακεδονία, οι 28 σημερινές ΥΔΟΜ θα αντικατασταθούν από 11 Κέντρα.
Πού θα στεγαστούν οι νέες υπηρεσίες
Για να περιοριστεί το κόστος δημιουργίας νέων κτιριακών εγκαταστάσεων, προβλέπεται η αξιοποίηση των 78 υφιστάμενων κτηματολογικών γραφείων.
Προϋπόθεση είναι να προηγηθεί η μεταφορά των φυσικών αρχείων του Κτηματολογίου σε κεντρικές αποθήκες στη Θεσσαλονίκη και στο Ηράκλειο.
Με αυτόν τον τρόπο, η κυβέρνηση επιδιώκει να αξιοποιήσει υπάρχουσες υποδομές για τη λειτουργία των νέων υπηρεσιών.
Πότε θα ξεκινήσει η εφαρμογή
Το χρονοδιάγραμμα προβλέπει δύο βασικά στάδια.
Απρίλιος 2027: Πιλοτική εφαρμογή σε Λάρισα και Τρίκαλα, με τη συμμετοχή 20 μηχανικών.
Οκτώβριος 2027: Στόχος για καθολική εφαρμογή του νέου συστήματος σε ολόκληρη τη χώρα.
Οι ημερομηνίες αυτές αποτελούν τον σχεδιασμό που έχει παρουσιαστεί και όχι ήδη οριστικοποιημένες νομοθετικές προθεσμίες.
Το κόστος και οι ανάγκες στελέχωσης
Η υλοποίηση της μεταρρύθμισης προϋποθέτει σημαντικούς ανθρώπινους και οικονομικούς πόρους.
Σύμφωνα με τα στοιχεία του σχεδίου, απαιτούνται συνολικά 1.056 μηχανικοί.
Το ετήσιο λειτουργικό κόστος υπολογίζεται σε περίπου 32 εκατομμύρια ευρώ, μόνο για τη διαδικασία των οικοδομικών αδειών.
Την ίδια στιγμή, τα έσοδα από τα σχετικά παράβολα υπολογίζονται μεταξύ 1,5 και 2 εκατομμυρίων ευρώ.
Η κάλυψη της διαφοράς, η επαρκής στελέχωση και η αποφυγή νέων καθυστερήσεων αποτελούν σημαντικές προκλήσεις.
Ιδιαίτερα ο υποχρεωτικός έλεγχος όλων των αδειών θα απαιτήσει επαρκή αριθμό διαθέσιμων ελεγκτών, ώστε η νέα διαδικασία να μη δημιουργήσει πρόσθετη γραφειοκρατία.
Τι παραμένει στους Δήμους
Παρά τη μεταφορά σημαντικών αρμοδιοτήτων στον νέο οργανισμό, οι Δήμοι δεν απομακρύνονται πλήρως από τα πολεοδομικά ζητήματα.
Σύμφωνα με το σχέδιο, ο πολεοδομικός σχεδιασμός παραμένει στους Δήμους.
Αντίθετα, ο έλεγχος των αυθαιρέτων προβλέπεται να μεταφερθεί στον ΕΟΚΕΔ σε δεύτερη φάση.
Η συγκεκριμένη διάκριση αποτελεί βασικό σημείο της μεταρρύθμισης και της αντιπαράθεσης με την Τοπική Αυτοδιοίκηση.
Τα ερωτήματα για την επόμενη ημέρα στην Κεφαλονιά
Για την Κεφαλονιά και την Ιθάκη, η επικείμενη δημόσια διαβούλευση αναμένεται να έχει ιδιαίτερο ενδιαφέρον.
Τα βασικά ζητήματα που χρειάζονται διευκρίνιση είναι η χωροθέτηση των νέων Κέντρων Δόμησης, η κατανομή των αρμοδιοτήτων, η εξυπηρέτηση των πολιτών και η αξιοποίηση του προσωπικού που υπηρετεί σήμερα στις Υπηρεσίες Δόμησης.
Παράλληλα, μένει να αποσαφηνιστεί πώς θα συνδυαστεί ο πανελλαδικός ψηφιακός έλεγχος των οικοδομικών αδειών με τις ιδιαίτερες ανάγκες των νησιωτικών περιοχών.
Το βέβαιο είναι ότι, εφόσον υλοποιηθεί το κυβερνητικό σχέδιο, ο σημερινός τρόπος λειτουργίας των Πολεοδομιών θα αλλάξει ριζικά, με άμεσες συνέπειες για την Τοπική Αυτοδιοίκηση και τη διαδικασία έκδοσης οικοδομικών αδειών.
