Μπορούν τα ίδια σπίτια να εξυπηρετούν και τον τουρισμό και τις ανάγκες στέγασης των κατοίκων; Μια διαφορετική πρόταση για τη βραχυχρόνια μίσθωση καταθέτει ο Professor Digital Marketing Αγησίλαος Κονιδάρης, προτείνοντας ένα μοντέλο «2+1+1» που αποκτά ιδιαίτερο ενδιαφέρον για τουριστικές περιοχές όπως η Κεφαλονιά.
Το στεγαστικό εξελίσσεται σε ένα από τα σοβαρότερα προβλήματα για πολλές περιοχές της χώρας και στα ελληνικά νησιά αποκτά ακόμη μεγαλύτερες διαστάσεις.
Η Κεφαλονιά γνωρίζει πολύ καλά το πρόβλημα. Εκπαιδευτικοί, γιατροί, νοσηλευτές, δημόσιοι υπάλληλοι, εποχικοί εργαζόμενοι αλλά και οικογένειες αναζητούν κατοικία και πολλές φορές βρίσκονται αντιμέτωποι είτε με περιορισμένη προσφορά είτε με ενοίκια που είναι δύσκολο να καλυφθούν από έναν συνηθισμένο μισθό.
Την ίδια στιγμή, ο τουρισμός αποτελεί βασικό πυλώνα της τοπικής οικονομίας και οι βραχυχρόνιες μισθώσεις έχουν δημιουργήσει ένα σημαντικό πρόσθετο εισόδημα για χιλιάδες ιδιοκτήτες.
Μπορούν, λοιπόν, να συνυπάρξουν οι δύο ανάγκες;
Αυτό ακριβώς επιχειρεί να απαντήσει η πρόταση του Αγησίλαου Κονιδάρη, ο οποίος αντί για το δίλημμα «Airbnb ή κατοικία» θέτει μια διαφορετική προσέγγιση:
Airbnb και κατοικία, αλλά σε διαφορετικές χρονικές περιόδους.
Τι είναι το μοντέλο «2+1+1»
Η πρόταση βασίζεται σε έναν τετραετή κύκλο αξιοποίησης των ακινήτων που χρησιμοποιούνται για βραχυχρόνια μίσθωση.
Το πρώτο έτος το ακίνητο θα μπορεί να χρησιμοποιείται για 12 μήνες ελεύθερα στη βραχυχρόνια μίσθωση.
Το ίδιο θα συμβαίνει και το δεύτερο έτος.
Η μεγάλη αλλαγή έρχεται στο τρίτο έτος. Τότε το ακίνητο θα διατίθεται για 10 μήνες ως προσιτή κατοικία, ενώ για δύο μήνες θα μπορεί να επιστρέφει στην τουριστική αγορά.
Για ένα νησί όπως η Κεφαλονιά, αυτοί οι δύο μήνες θα μπορούσαν να είναι ο Ιούλιος και ο Αύγουστος, όταν η τουριστική ζήτηση και οι αποδόσεις βρίσκονται στο υψηλότερο επίπεδο.
Το τέταρτο έτος το ακίνητο θα διατίθεται για 12 μήνες ως προσιτή κατοικία μέσω οργανωμένης κρατικής πλατφόρμας.
Μετά την ολοκλήρωση της τετραετίας, ο κύκλος θα ξεκινά από την αρχή και το ακίνητο θα επιστρέφει σε δύο χρόνια πλήρους τουριστικής αξιοποίησης.
Γιατί η πρόταση αφορά άμεσα την Κεφαλονιά
Το ενδιαφέρον βρίσκεται στο γεγονός ότι το μοντέλο σχεδιάζεται ακριβώς έχοντας κατά νου περιοχές όπου συνυπάρχουν ισχυρή τουριστική οικονομία και μεγάλη στεγαστική πίεση.
Στα νησιά το πρόβλημα είναι ιδιαίτερα εμφανές. Εκπαιδευτικοί, γιατροί, νοσηλευτές, δημόσιοι υπάλληλοι, φοιτητές και εργαζόμενοι μπορεί να δυσκολεύονται να βρουν κατοικία, την ώρα που σημαντικός αριθμός ακινήτων βρίσκεται στη βραχυχρόνια τουριστική αγορά.
Στην Κεφαλονιά αυτό αποκτά ιδιαίτερη σημασία κάθε φορά που φτάνουν στο νησί αναπληρωτές εκπαιδευτικοί ή εργαζόμενοι που πρέπει μέσα σε ελάχιστο χρόνο να εξασφαλίσουν στέγη.
Το μοντέλο επιχειρεί να δημιουργήσει μια μόνιμη «δεξαμενή» κατοικιών χωρίς να αφαιρεί οριστικά τα ακίνητα από τον τουρισμό.
Σπίτι κλεισμένο πριν ακόμη φτάσει ο εκπαιδευτικός στο νησί
Ένα από τα πιο ενδιαφέροντα στοιχεία της πρότασης είναι η δημιουργία κρατικής ψηφιακής πλατφόρμας.
Το κράτος θα γνωρίζει εκ των προτέρων ποια ακίνητα πρόκειται να περάσουν στο τρίτο ή στο τέταρτο έτος του κύκλου.
Έτσι ένα σπίτι που, για παράδειγμα, θα είναι διαθέσιμο από την 1η Σεπτεμβρίου, θα μπορούσε να εμφανίζεται στην πλατφόρμα αρκετούς μήνες νωρίτερα.
Ο ενδιαφερόμενος θα βλέπει τα τετραγωνικά, τα υπνοδωμάτια, τα βασικά χαρακτηριστικά, τη διάρκεια της μίσθωσης και το ύψος του ενοικίου.
Για έναν εκπαιδευτικό ή έναν γιατρό που γνωρίζει ότι τον Σεπτέμβριο πρέπει να μετακομίσει στην Κεφαλονιά, αυτό θα μπορούσε να σημαίνει ότι θα έχει εξασφαλίσει τη στέγη του πριν ακόμη φτάσει στο νησί.
Πόσο θα είναι το ενοίκιο;
Η πρόταση δεν προβλέπει ένα ενιαίο ενοίκιο για όλη τη χώρα.
Και αυτό είναι σημαντικό, καθώς προφανώς διαφορετικές συνθήκες επικρατούν στην Αθήνα, τη Θεσσαλονίκη, την Κεφαλονιά ή μια μικρή ηπειρωτική πόλη.
Το προσιτό μίσθωμα θα μπορούσε να υπολογίζεται με βάση την περιοχή, τα τετραγωνικά, τον αριθμό των υπνοδωματίων, την κατάσταση και την ενεργειακή κατηγορία του ακινήτου, το αν είναι επιπλωμένο και κυρίως τις πραγματικές τιμές της τοπικής αγοράς.
Στο παράδειγμα που παραθέτει ο Κονιδάρης, αν ένα αντίστοιχο ακίνητο ενοικιάζεται στην ελεύθερη αγορά με 800 ευρώ, το προσιτό μίσθωμα θα μπορούσε να διαμορφώνεται περίπου στα 600 έως 650 ευρώ.
Το κρίσιμο ερώτημα: Γιατί να συμφωνήσει ο ιδιοκτήτης;
Εδώ βρίσκεται ίσως το σημαντικότερο σημείο ολόκληρης της πρότασης.
Για να μπει ένας ιδιοκτήτης σε ένα τέτοιο πρόγραμμα πρέπει να έχει πραγματικό οικονομικό κίνητρο.
Η πρόταση προβλέπει ένα πακέτο ανταλλαγμάτων που θα μπορούσε να περιλαμβάνει αφορολόγητο εισόδημα από την προσιτή μίσθωση, εγγυημένη καταβολή του ενοικίου, κάλυψη αποδεδειγμένων ζημιών και μηχανισμό που θα εξασφαλίζει την επιστροφή του ακινήτου στον ιδιοκτήτη στην προκαθορισμένη ημερομηνία.
Προβλέπεται επίσης η δυνατότητα επιδότησης ανακαίνισης μετά την ολοκλήρωση του τετραετούς κύκλου, ακόμη και σε ποσοστό 60%-70% των επιλέξιμων εργασιών μέχρι ένα καθορισμένο ανώτατο ποσό.
Με άλλα λόγια, η λογική δεν είναι να πληρώσει ο ιδιοκτήτης μόνος του το κόστος της στεγαστικής πολιτικής.
Το κράτος θα πρέπει να του προσφέρει οικονομικά ανταλλάγματα ώστε η συμμετοχή να είναι συμφέρουσα.
Τι γίνεται αν δεν βρεθεί ενοικιαστής;
Υπάρχει πρόβλεψη και γι’ αυτό.
Ένα ακίνητο δεν θα πρέπει να παραμένει κενό επειδή απλώς εντάχθηκε στο πρόγραμμα.
Εάν μέσα σε ένα εύλογο διάστημα, ενδεικτικά 90 έως 120 ημερών, δεν βρεθεί κατάλληλος ενοικιαστής, θα μπορούσε να ενεργοποιείται αυτόματη αποδέσμευση και το σπίτι να επιστρέφει στη βραχυχρόνια μίσθωση.
Η πρόβλεψη αυτή έχει ιδιαίτερη σημασία για νησιωτικές περιοχές, όπου οι ανάγκες κατοικίας δεν είναι ίδιες σε κάθε χωριό ή τουριστική ζώνη.
Όχι υποχρεωτικά από την πρώτη ημέρα
Ο ίδιος ο Κονιδάρης δεν παρουσιάζει το μοντέλο ως έτοιμη συνταγή που πρέπει να επιβληθεί άμεσα σε όλους.
Αντίθετα, προτείνει να εξεταστεί αρχικά η εθελοντική εφαρμογή του.
Με ισχυρά φορολογικά και οικονομικά κίνητρα, το κράτος θα μπορούσε να διαπιστώσει πόσοι ιδιοκτήτες πραγματικά ενδιαφέρονται να συμμετάσχουν.
Μια πιλοτική εφαρμογή θα έδινε πραγματικά δεδομένα: πόσα σπίτια μπαίνουν στο πρόγραμμα, πόσο γρήγορα νοικιάζονται, ποιο οικονομικό κίνητρο ενδιαφέρει περισσότερο τους ιδιοκτήτες και αν τελικά το σύστημα δημιουργεί ουσιαστική νέα προσφορά κατοικίας.
Θα μπορούσε η Κεφαλονιά να αποτελέσει περιοχή πιλοτικής εφαρμογής;
Εδώ βρίσκεται ίσως το μεγαλύτερο τοπικό ενδιαφέρον.
Η πρόταση προβλέπει τη δυνατότητα δημιουργίας «Ζωνών Στεγαστικής Πίεσης», ώστε ένα τέτοιο σύστημα να μην εφαρμοστεί οριζόντια σε ολόκληρη τη χώρα.
Τα κριτήρια θα μπορούσαν να είναι το ύψος των ενοικίων σε σχέση με τα εισοδήματα, η διαθεσιμότητα κατοικιών, η συγκέντρωση βραχυχρόνιων μισθώσεων και οι ανάγκες κρίσιμων εργαζομένων και δημόσιων υπηρεσιών.
Ένα νησί όπως η Κεφαλονιά αποτελεί χαρακτηριστικό παράδειγμα περιοχής όπου μια τέτοια συζήτηση θα είχε ενδιαφέρον.
Όχι επειδή το Airbnb πρέπει να «εξαφανιστεί». Το αντίθετο.
Ο τουρισμός είναι ζωτικής σημασίας για την οικονομία του νησιού και η βραχυχρόνια μίσθωση αποτελεί εισόδημα για πολλούς ιδιοκτήτες.
Αλλά την ίδια στιγμή ένα νησί δεν μπορεί να λειτουργήσει χωρίς εκπαιδευτικούς, γιατρούς, νοσηλευτές, δημόσιους υπαλλήλους και εργαζομένους.
Και αυτοί οι άνθρωποι χρειάζονται ένα σπίτι.
Από το «Airbnb ή κατοικία» στο «Airbnb και κατοικία»
Αυτό είναι τελικά και το πιο ενδιαφέρον σημείο της πρότασης Κονιδάρη.
Δεν επιχειρεί να παρουσιάσει τους ιδιοκτήτες ως υπεύθυνους για τη στεγαστική κρίση ούτε να καταργήσει τη βραχυχρόνια μίσθωση.
Επιχειρεί να δημιουργήσει έναν μηχανισμό μέσα από τον οποίο το ίδιο στεγαστικό απόθεμα θα μπορεί να εξυπηρετεί διαφορετικές ανάγκες σε διαφορετικές χρονικές περιόδους.
Η πρόταση χρειάζεται οικονομική μελέτη, νομικό έλεγχο, διαβούλευση με ιδιοκτήτες και ενοικιαστές και, κυρίως, δοκιμή στην πράξη.
Ο ίδιος άλλωστε ξεκαθαρίζει ότι το «2+1+1» δεν παρουσιάζεται ως έτοιμη λύση αλλά ως ιδέα που πρέπει να ερευνηθεί, να δοκιμαστεί και να αξιολογηθεί με πραγματικά δεδομένα.
Για την Κεφαλονιά, όμως, η συζήτηση έχει ιδιαίτερη αξία.
Γιατί ίσως το ερώτημα δεν πρέπει να είναι μόνο πώς θα περιοριστούν τα Airbnb.
Ίσως πρέπει να γίνει και ένα δεύτερο:
Πώς μπορεί ένα μέρος της τεράστιας οικονομικής δυναμικής που δημιουργεί ο τουρισμός να βοηθήσει ώστε οι άνθρωποι που κρατούν το νησί όρθιο όλο τον χρόνο να μπορούν και να κατοικούν σε αυτό;
Διαβάστε ολόκληρη την τοποθέτηση ΕΔΩ
