Η κυβέρνηση επιχειρεί να καθησυχάσει τους πολίτες για τη μεταφορά συντελεστή δόμησης, υποστηρίζοντας ότι δεν πρόκειται για αύξηση των τετραγωνικών αλλά για μεταφορά τους μέσα στον ίδιο δήμο. Μόνο που η εξήγηση αυτή αφήνει αναπάντητο το σημαντικότερο ερώτημα: Τι θα συμβεί στις γειτονιές που θα υποδεχθούν την πρόσθετη δόμηση;
Μια ιδιαίτερα ενδιαφέρουσα προσπάθεια να διασκεδάσει τις εντυπώσεις γύρω από το ενδεχόμενο πρόσθετης δόμησης σε αστικές περιοχές έκανε ο κυβερνητικός εκπρόσωπος Παύλος Μαρινάκης, κατά την ενημέρωση των πολιτικών συντακτών την Παρασκευή 6 Νοεμβρίου.
Απαντώντας σε ερώτηση για το λεγόμενο «μπόνους ορόφου», υποστήριξε ότι δεν πρόκειται για αύξηση του συντελεστή δόμησης ούτε για επιπλέον τετραγωνικά.
Όπως εξήγησε, πρόκειται για μεταφορά δικαιωμάτων δόμησης από ακίνητα που δεν μπορούν να αξιοποιηθούν πλήρως σε άλλα ακίνητα του ίδιου δήμου, μέσα από τις λεγόμενες Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης.
Η εξήγηση ακούγεται καθησυχαστική.
Ωστόσο, υπάρχει μια ουσιαστική διαφορά ανάμεσα στο να μην αυξάνονται τα συνολικά δικαιώματα δόμησης και στο να μην αυξάνεται η επιτρεπόμενη δόμηση σε συγκεκριμένα οικόπεδα.
Και αυτή ακριβώς τη διαφορά παρακάμπτει η κυβερνητική επιχειρηματολογία.
Το ίδιο το υπουργείο μιλά για προσθήκη συντελεστή δόμησης
Στην επίσημη παρουσίαση του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας για τις Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης, ο μηχανισμός περιγράφεται ξεκάθαρα.
Συντελεστής αφαιρείται από ακίνητα στα οποία δεν μπορούν να ασκηθούν πλήρως τα δικαιώματα δόμησης και προστίθεται σε άλλα ακίνητα, εντός ειδικά καθορισμένων ζωνών.
Επομένως, σε επίπεδο συγκεκριμένου οικοπέδου υποδοχής, μπορεί να υπάρξει πρόσθετη επιτρεπόμενη δόμηση.
Αυτό δεν σημαίνει ότι δημιουργούνται από το μηδέν νέα δικαιώματα σε επίπεδο ολόκληρης της περιοχής.
Σημαίνει, όμως, ότι η δόμηση ανακατανέμεται.
Και η ανακατανομή έχει συνέπειες.
Ένα οικοδομικό τετράγωνο που δέχεται πρόσθετο συντελεστή μπορεί να επιβαρυνθεί περισσότερο από ό,τι προβλεπόταν πριν από τη μεταφορά.
Η δήλωση ότι δεν προστίθενται τετραγωνικά δεν αρκεί, συνεπώς, για να καθησυχάσει τους κατοίκους των περιοχών υποδοχής.
Το παράδειγμα των 300 τετραγωνικών αποκαλύπτει την ουσία
Ο Παύλος Μαρινάκης έφερε ως παράδειγμα ένα νεοκλασικό ακίνητο 200 τετραγωνικών μέτρων.
Όπως είπε, ο ιδιοκτήτης θα μπορούσε, υπό διαφορετικές συνθήκες, να αξιοποιήσει δικαίωμα δόμησης 500 τετραγωνικών, αλλά δεν μπορεί να κατεδαφίσει το διατηρητέο.
Έτσι, αποκτά τίτλο μεταφοράς για τα υπόλοιπα 300 τετραγωνικά, τα οποία μπορεί να διαθέσει μέσω της Ψηφιακής Τράπεζας Γης.
Ας εξετάσουμε, λοιπόν, τι σημαίνει αυτό για το ακίνητο που θα τα υποδεχθεί.
Εάν ένα οικόπεδο έχει δικαίωμα δόμησης 600 τετραγωνικών και, εφόσον το επιτρέπουν οι ειδικοί πολεοδομικοί όροι, αποκτήσει επιπλέον δικαίωμα 300 τετραγωνικών μέσω μεταφοράς, η συνολική επιτρεπόμενη δόμησή του θα φτάσει τα 900 τετραγωνικά.
Τα 300 τετραγωνικά δεν δημιουργήθηκαν ως νέο δικαίωμα σε επίπεδο συστήματος.
Προστέθηκαν, όμως, στη δυνατότητα δόμησης του συγκεκριμένου οικοπέδου.
Αυτό ακριβώς είναι το σημείο που ενδιαφέρει τη γειτονιά.
Το αν τα επιπλέον τετραγωνικά θα μεταφραστούν σε έναν πρόσθετο όροφο εξαρτάται από τους επιτρεπόμενους όρους ύψους, κάλυψης και τους υπόλοιπους πολεοδομικούς περιορισμούς.
Άρα, ούτε κάθε μεταφορά σημαίνει αυτομάτως έναν επιπλέον όροφο ούτε μπορεί να υποστηρίζεται ότι δεν υπάρχει καμία πρόσθετη επιβάρυνση στα ακίνητα υποδοχής.
Ποιος αποφασίζει ποιες γειτονιές θα επιβαρυνθούν;
Η κυβέρνηση αναφέρεται στις περιοχές από τις οποίες αφαιρείται η δόμηση.
Αλλά για τους κατοίκους έχει εξίσου μεγάλη σημασία ποιες περιοχές θα την υποδεχθούν.
Πόση πρόσθετη δόμηση θα επιτραπεί σε κάθε ζώνη;
Ποια είναι η σημερινή πυκνότητα κατοίκησης;
Επαρκούν οι δρόμοι, οι χώροι στάθμευσης, τα σχολεία, οι κοινόχρηστοι χώροι και οι υπόλοιπες υποδομές;
Πώς θα αξιολογηθεί η επίδραση στη θερμική επιβάρυνση και στο αστικό περιβάλλον;
Ποια θα είναι η συμμετοχή των κατοίκων και των δημοτικών συμβουλίων στις αποφάσεις;
Αυτά δεν είναι δευτερεύοντα ζητήματα.
Αποτελούν τον πυρήνα κάθε σοβαρού πολεοδομικού σχεδιασμού.
Το γεγονός ότι μια μεταφορά πραγματοποιείται μέσα στον ίδιο δήμο δεν εξασφαλίζει από μόνο του ότι η περιοχή υποδοχής διαθέτει την απαιτούμενη πολεοδομική αντοχή.
Ούτε ο περιορισμός στον ίδιο δήμο είναι τόσο απλός
Ο κυβερνητικός εκπρόσωπος παρουσίασε τη μεταφορά εντός του ίδιου δήμου ως βασικό κανόνα που συνδέεται με τη νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας.
Ωστόσο, η επίσημη ενημέρωση του Υπουργείου Περιβάλλοντος περιγράφει ένα πιο σύνθετο πλαίσιο.
Προκρίνει την ίδια δημοτική ενότητα και τον ίδιο δήμο, αλλά αναφέρεται και σε δυνατότητες μεταφοράς σε όμορο δήμο, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις.
Συνεπώς, χρειάζεται να διευκρινιστεί εάν οι μελέτες που βρίσκονται σήμερα σε διαβούλευση προβλέπουν αποκλειστικά ενδοδημοτικές μεταφορές ή εάν υφίστανται εξαιρέσεις βάσει του γενικότερου θεσμικού πλαισίου.
Η αναφορά σε έναν απλό και απόλυτο κανόνα δεν αποτυπώνει ολόκληρη την πολεοδομική και νομική διάσταση του ζητήματος.
Η κυβέρνηση επικαλείται τη στεγαστική κρίση – Αλλά για ποια κατοικία μιλά;
Το Υπουργείο Περιβάλλοντος υποστηρίζει ότι η ενεργοποίηση των ζωνών υποδοχής θα συμβάλει και στην αντιμετώπιση του στεγαστικού προβλήματος, καθώς θα δημιουργηθεί νέα στέγη.
Εδώ, όμως, προκύπτει ένα ακόμη κρίσιμο ερώτημα.
Ποιος εγγυάται ότι η πρόσθετη δόμηση θα μετατραπεί σε προσιτή κατοικία;
Η δυνατότητα κατασκευής περισσότερων τετραγωνικών δεν συνεπάγεται αυτομάτως χαμηλότερες τιμές πώλησης ή ενοικίασης.
Τα νέα ακίνητα μπορεί να διατεθούν σε τιμές που παραμένουν απρόσιτες για σημαντικό μέρος των νοικοκυριών.
Μπορεί επίσης να αξιοποιηθούν για επενδυτικούς σκοπούς.
Για να τεκμηριωθεί η συμβολή του μέτρου στη στεγαστική κρίση, χρειάζονται εκτιμήσεις για τον αριθμό των κατοικιών που θα δημιουργηθούν, τις περιοχές στις οποίες θα κατασκευαστούν και την επίδραση στην προσφορά και στις τιμές.
Χωρίς τέτοια στοιχεία, η σύνδεση της μεταφοράς συντελεστή με την επίλυση του στεγαστικού προβλήματος παραμένει κυβερνητική προσδοκία και όχι αποδεδειγμένο αποτέλεσμα.
Ποιοι θα ωφεληθούν οικονομικά;
Ο θεσμός μπορεί να εξυπηρετήσει έναν θεμιτό σκοπό: την αποζημίωση ιδιοκτητών που δεν μπορούν να αξιοποιήσουν πλήρως τα δικαιώματα δόμησης των ακινήτων τους.
Μπορεί επίσης να διευκολύνει την προστασία διατηρητέων κτιρίων και την απελευθέρωση χώρων που έχουν δεσμευτεί για κοινόχρηστες χρήσεις.
Αυτό, όμως, δεν καταργεί την ανάγκη ελέγχου του τρόπου με τον οποίο θα λειτουργήσει η αγορά μεταφερόμενων δικαιωμάτων.
Ποιοι θα έχουν την οικονομική δυνατότητα να αγοράσουν πρόσθετο συντελεστή;
Με ποιον τρόπο θα καθορίζεται η αξία του;
Πώς θα εξασφαλίζεται ότι δεν θα δημιουργούνται υπέρμετρες πολεοδομικές επιβαρύνσεις σε συγκεκριμένες περιοχές;
Και, κυρίως, πώς θα διασφαλίζεται ότι το δημόσιο όφελος από τη διατήρηση διατηρητέων και τη δημιουργία κοινόχρηστων χώρων δεν θα συνοδεύεται από δυσανάλογη επιβάρυνση άλλων γειτονιών;
Η Ψηφιακή Τράπεζα Γης αποτελεί εργαλείο οργάνωσης των συναλλαγών.
Δεν υποκαθιστά την ανάγκη ουσιαστικού πολεοδομικού ελέγχου.
Η διαβούλευση δεν είναι τυπική λεπτομέρεια
Ο Παύλος Μαρινάκης επισήμανε ότι οι σχετικές μελέτες βρίσκονται σε διαδικασία διαβούλευσης διάρκειας 60 ημερών και ότι θα ακολουθήσει η προβλεπόμενη διαδικασία για την έκδοση προεδρικού διατάγματος.
Αυτό σημαίνει ότι οι τελικές ρυθμίσεις δεν έχουν ακόμη ολοκληρωθεί.
Είναι επομένως πρόωρο να παρουσιάζονται οι επιπτώσεις ως πλήρως γνωστές ή να προεξοφλείται ότι δεν θα υπάρξει επιβάρυνση των περιοχών υποδοχής.
Η διαβούλευση πρέπει να αποτελέσει πραγματική ευκαιρία ελέγχου των προτεινόμενων ζωνών, της χωρητικότητάς τους και των περιβαλλοντικών τους συνεπειών.
Οι δήμοι και οι κάτοικοι χρειάζονται συγκεκριμένους χάρτες, όρια και ποσοτικά στοιχεία, όχι μόνο γενικές διαβεβαιώσεις.
Η μεγάλη αντίφαση της κυβερνητικής εξήγησης
Η μεταφορά συντελεστή δόμησης μπορεί, υπό αυστηρές προϋποθέσεις, να αποτελέσει χρήσιμο πολεοδομικό εργαλείο.
Το ζήτημα δεν είναι να απορριφθεί εκ προοιμίου κάθε μεταφορά δικαιώματος δόμησης.
Το ζήτημα είναι να μην παρουσιάζεται μια πραγματική ανακατανομή της οικοδομικής δυνατότητας σαν να μην έχει συνέπειες για τις περιοχές που θα δεχθούν την πρόσθετη δόμηση.
Ο Παύλος Μαρινάκης επιμένει ότι δεν προστίθενται τετραγωνικά.
Το ίδιο το Υπουργείο Περιβάλλοντος, όμως, περιγράφει τη διαδικασία ως προσθήκη συντελεστή σε ακίνητα υποδοχής.
Οι δύο διατυπώσεις μπορούν να συμβιβαστούν μόνο εφόσον γίνει σαφές ότι αναφέρονται σε διαφορετικά επίπεδα: στο συνολικό δικαίωμα που μεταφέρεται και στην πρόσθετη δόμηση που αποκτά το ακίνητο υποδοχής.
Για τον κάτοικο μιας γειτονιάς, το κρίσιμο δεν είναι αν τα τετραγωνικά δημιουργήθηκαν από το μηδέν ή μεταφέρθηκαν από αλλού. Είναι πόσα επιπλέον τετραγωνικά θα επιτραπεί να χτιστούν δίπλα του και με ποιες συνέπειες για την περιοχή.
Και σε αυτό το ερώτημα η κυβέρνηση οφείλει πολύ πιο συγκεκριμένες απαντήσεις από τη διαβεβαίωση ότι απλώς μεταφέρει τετραγωνικά.
