Σημαντικές αλλαγές έρχονται από τον Σεπτέμβριο για χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων, καθώς η διεκδίκηση κυριότητας μέσω έκτακτης χρησικτησίας για ακίνητα που εμφανίζονται στο Κτηματολόγιο ως «αγνώστου ιδιοκτήτη» θα μπορεί να επιλύεται εξωδικαστικά.
Με τον Νόμο 5326/2026 εισάγεται η κτηματολογική διαμεσολάβηση, με στόχο να περιοριστούν οι χρονοβόρες και δαπανηρές δικαστικές διαδικασίες και παράλληλα να αποσυμφορηθούν τα δικαστήρια.
Η νέα διαδικασία αποκτά ιδιαίτερη σημασία, καθώς, σύμφωνα με τα στοιχεία που επικαλείται το υπουργείο Δικαιοσύνης, στο 72% της κτηματογράφησης περίπου 3,45 εκατομμύρια ακίνητα –σχεδόν το 9%– εμφανίζονται ως αγνώστου ιδιοκτήτη.
Ποιους αφορά η νέα διαδικασία
Η ρύθμιση αφορά περιπτώσεις στις οποίες ένας πολίτης προβάλλει δικαίωμα κυριότητας λόγω έκτακτης χρησικτησίας, έχοντας δηλαδή ασκήσει πραγματική νομή επί του ακινήτου για χρονικό διάστημα τουλάχιστον 20 ετών.
Μέχρι σήμερα, η αναγνώριση τέτοιων δικαιωμάτων μπορούσε να οδηγήσει τον ενδιαφερόμενο στα δικαστήρια.
Με το νέο πλαίσιο, η διαφορά θα επιχειρείται να επιλυθεί πρώτα εξωδικαστικά μέσω κτηματολογικής διαμεσολάβησης.
Η διαδικασία καθίσταται υποχρεωτική από τις 16 Σεπτεμβρίου 2026 και μόνο εφόσον δεν υπάρξει συμφωνία θα ακολουθεί δικαστική οδός.
Τι πρέπει να αποδείξει ο πολίτης
Η νέα διαδικασία δεν σημαίνει ότι αρκεί κάποιος απλώς να δηλώσει ότι χρησιμοποιεί ένα ακίνητο επί 20 χρόνια.
Ο ενδιαφερόμενος θα πρέπει να διαθέτει πλήρη φάκελο αποδεικτικών στοιχείων που τεκμηριώνουν τη νομή του ακινήτου.
Υποχρεωτικά θα πρέπει να προσκομίσει:
- δύο ένορκες βεβαιώσεις μαρτύρων, οι οποίοι θα επιβεβαιώνουν ότι ασκεί πραγματική νομή στο ακίνητο κατά την τελευταία 20ετία,
- Ε9 της τελευταίας δεκαετίας για το συγκεκριμένο ακίνητο, από το οποίο θα προκύπτει και η σχετική φορολογική αντιμετώπισή του.
Επιπλέον, θα απαιτούνται τουλάχιστον δύο ακόμη αποδεικτικά στοιχεία, όπως λογαριασμοί ηλεκτρικού ρεύματος, τηλεφωνίας ή ύδρευσης στο όνομα του ενδιαφερομένου, μισθωτήρια στα οποία εμφανίζεται ως εκμισθωτής, αποδείξεις είσπραξης μισθωμάτων, οικοδομική άδεια στο όνομά του, τοπογραφικά διαγράμματα βεβαίας χρονολογίας ή ιδιωτικό συμφωνητικό που έχει συνταχθεί τουλάχιστον πριν από 20 χρόνια και διαθέτει βεβαία χρονολογία.
Τι γίνεται με το Δημόσιο
Κομβικό σημείο της νέας διαδικασίας είναι η συμμετοχή του Ελληνικού Δημοσίου.
Το Δημόσιο καλείται υποχρεωτικά στη διαδικασία και έχει συγκεκριμένη προθεσμία για να γνωστοποιήσει εάν προβάλλει δικά του δικαιώματα επί του ακινήτου.
Εφόσον δεν αποστείλει εγκαίρως σχετικό έγγραφο, δημιουργείται τεκμήριο ότι δεν προβάλλει δικαιώματα επί του συγκεκριμένου ακινήτου.
Εάν, αντίθετα, υπάρξει διαφωνία και δεν καταστεί δυνατή η επίλυση μέσω της διαμεσολάβησης, η υπόθεση μπορεί να οδηγηθεί στο δικαστήριο.
Τα βήματα που πρέπει να ακολουθήσουν οι ενδιαφερόμενοι
Σύμφωνα με τις πρακτικές οδηγίες που παρατίθενται από την ΠΟΜΙΔΑ, ο πολίτης θα πρέπει αρχικά να ελέγξει εάν το ακίνητο εμφανίζεται στο Κτηματολόγιο ως «αγνώστου ιδιοκτήτη» και να αρχίσει εγκαίρως τη συγκέντρωση των απαραίτητων αποδεικτικών.
Στη συνέχεια επιλέγει κτηματολογικό διαμεσολαβητή, ο οποίος συντάσσει το προβλεπόμενο «φύλλο βασικών στοιχείων».
Το έγγραφο καταχωρίζεται στο Κτηματολόγιο και καταβάλλεται το σχετικό πάγιο τέλος.
Ακολουθεί η Υποχρεωτική Αρχική Συνεδρία, με την πρόσκληση να πρέπει να πραγματοποιηθεί τουλάχιστον 30 ημέρες μετά την καταχώριση. Σύμφωνα με τις οδηγίες, εάν πραγματοποιηθεί νωρίτερα, υπάρχει ζήτημα ακυρότητας του πρακτικού.
Το Δημόσιο συμμετέχει υποχρεωτικά και μπορεί να εκπροσωπηθεί από το Νομικό Συμβούλιο του Κράτους ή έμμισθους δικηγόρους, ακόμη και μέσω τηλεδιάσκεψης.
Απαραίτητη και δήλωση στην ΑΑΔΕ
Πριν από την τελική καταχώριση του πρακτικού στο Κτηματολόγιο, προβλέπεται και φορολογική διαδικασία.
Ο ενδιαφερόμενος θα πρέπει να έχει υποβάλει στην ΑΑΔΕ τη σχετική δήλωση φόρου χρησικτησίας, αντίγραφο της οποίας επισυνάπτεται στο πρακτικό διαμεσολάβησης.
Στη συνέχεια, το πρακτικό κατατίθεται στη γραμματεία του αρμόδιου δικαστηρίου και καταχωρίζεται στο Κτηματολόγιο.
Στο κτηματολογικό φύλλο θα αναγράφεται ως αιτία κτήσης του ακινήτου:
«Έκτακτη χρησικτησία».
Τι αλλάζει ουσιαστικά από τις 16 Σεπτεμβρίου
Η σημαντικότερη αλλαγή είναι ότι ο πολίτης που πληροί τις προϋποθέσεις δεν θα ξεκινά πλέον υποχρεωτικά με μια δικαστική αντιδικία για να αναγνωριστεί το δικαίωμά του.
Θα προηγείται η κτηματολογική διαμεσολάβηση, με τη δικαστική διαδικασία να παραμένει ως επόμενο βήμα εφόσον η εξωδικαστική προσπάθεια δεν καταλήξει σε συμφωνία.
Για χιλιάδες ακίνητα που παραμένουν καταχωρισμένα ως «αγνώστου ιδιοκτήτη», η αλλαγή μπορεί να αποτελέσει σημαντικό εργαλείο για την ταχύτερη επίλυση εκκρεμοτήτων που σε αρκετές περιπτώσεις παραμένουν ανοιχτές επί χρόνια.
