Ένα ζήτημα που ταλανίζει εδώ και χρόνια τους ιδιοκτήτες μικρών ακινήτων στα όρια οικισμών φαίνεται πως βαδίζει προς λύση – ή τουλάχιστον προς αποσαφήνιση. Το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας ετοιμάζει μια σημαντική νομοθετική παρέμβαση, που στοχεύει να βάλει τέλος στη σύγχυση γύρω από τη δόμηση σε περιοχές εντός αλλά και περιμετρικά των μικρών οικισμών.
Όλα ξεκίνησαν όταν αποφάσεις του Συμβουλίου της Επικρατείας σε συνδυασμό με ένα Προεδρικό Διάταγμα έφεραν τα πάνω-κάτω για χιλιάδες ιδιοκτήτες οικοπέδων, ειδικά σε περιοχές με πληθυσμό κάτω των 2.000 κατοίκων. Ακίνητα που θεωρούνταν επί δεκαετίες οικοδομήσιμα, βρέθηκαν ξαφνικά σε μια «γκρίζα ζώνη», χωρίς ξεκάθαρο νομικό καθεστώς, απειλούμενα με πλήρη απαξίωση.
Το βασικό πρόβλημα; Πολλά από αυτά τα οικόπεδα θεωρούνταν πως βρίσκονται εντός ορίων οικισμού, βάσει παλαιών αποφάσεων νομαρχιών. Όμως, το ανώτατο δικαστήριο έκρινε πως οι εντάξεις αυτές δεν είναι πάντα συμβατές με την ισχύουσα πολεοδομική νομοθεσία. Αυτό σημαίνει ότι μεγάλες εκτάσεις που μέχρι πρότινος μπορούσαν να αξιοποιηθούν οικιστικά, τώρα αντιμετωπίζονται σχεδόν σαν… αγροτεμάχια.
Για να αντιμετωπίσει το αδιέξοδο, το υπουργείο προωθεί τη θεσμοθέτηση των λεγόμενων Περι-Οικιστικών Ζωνών (ΠΟΖ) – μια ενδιάμεση λύση ανάμεσα στην εκτός και την εντός σχεδίου δόμηση. Οι περιοχές αυτές θα καθορίζονται μέσα από τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια (ΤΠΣ) και θα προσφέρουν τη δυνατότητα δόμησης με μετριοπαθείς όρους: πιο ελαστικοί από την εκτός σχεδίου δόμηση, αλλά πιο αυστηροί από τα αστικά κέντρα.
Πρόκειται για μια προσπάθεια εξισορρόπησης: από τη μία, να προστατευτεί το φυσικό και οικιστικό περιβάλλον, από την άλλη να μην καταρρεύσει η αξία περιουσιών που βρίσκονται δίπλα στους υφιστάμενους οικισμούς και έχουν σαφή λειτουργική σχέση με αυτούς.
Αξίζει να σημειωθεί ότι η νέα κατηγοριοποίηση δεν επηρεάζει μόνο την οικοδομησιμότητα. Έχει και σοβαρές φορολογικές επιπτώσεις, ιδιαίτερα σε σχέση με τον ΕΝΦΙΑ. Μέχρι πρότινος, οικόπεδα που θεωρούνταν εντός σχεδίου επιβαρύνονταν με υψηλότερους φορολογικούς συντελεστές. Αν όμως τελικά θεωρηθούν εκτός σχεδίου ή υπαχθούν σε κάποια ενδιάμεση ζώνη, η φορολογία τους αλλάζει – ενδεχομένως προς το καλύτερο, αλλά με τίμημα τη μείωση της πραγματικής τους αξίας στην αγορά.
Για τους ιδιοκτήτες, αυτό μεταφράζεται σε διπλό πονοκέφαλο: από τη μία, λιγότερες δυνατότητες αξιοποίησης ή πώλησης του οικοπέδου τους, από την άλλη, η αβεβαιότητα για το πώς θα φορολογούνται στο μέλλον.
Το υπουργείο διαβεβαιώνει ότι όσες οικοδομικές άδειες έχουν ήδη εκδοθεί, δεν επηρεάζονται από τις αλλαγές και παραμένουν σε ισχύ. Ωστόσο, για τα υπόλοιπα ακίνητα, η εικόνα θα ξεκαθαρίσει μόνο όταν ολοκληρωθεί η διαδικασία σύνταξης των Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων – κάτι που δεν αναμένεται να συμβεί άμεσα, αφού η διαδικασία αυτή είναι χρονοβόρα και τεχνικά πολύπλοκη.
Μέχρι τότε, οι ιδιοκτήτες καλούνται να κάνουν… υπομονή. Το σημερινό πολεοδομικό καθεστώς παραμένει ως έχει, χωρίς νέες άδειες να εκδίδονται εύκολα, και χωρίς κανείς να γνωρίζει με βεβαιότητα αν το οικόπεδό του θα παραμείνει «πολύτιμο» ή αν θα χάσει μεγάλο μέρος της αξίας του από τη μία μέρα στην άλλη.
Το μόνο σίγουρο είναι ότι η νέα ρύθμιση θα επηρεάσει χιλιάδες μικροϊδιοκτήτες σε όλη τη χώρα – ιδιαίτερα σε τουριστικές ή ημιαστικές περιοχές όπου η ζήτηση για κατοικίες παραμένει υψηλή. Το στοίχημα του υπουργείου είναι να αποτρέψει την οριστική υποβάθμιση αυτών των περιουσιών, χωρίς όμως να θυσιάσει τη νομιμότητα και τη βιωσιμότητα της δόμησης.
Η αγωνία κορυφώνεται και οι εξελίξεις αναμένονται κρίσιμες. Θα καταφέρει το νέο πλαίσιο να εξισορροπήσει τις αντικρουόμενες ανάγκες; Ή μήπως θα δημιουργήσει νέα αδιέξοδα για τους πολίτες που θέλουν απλώς να αξιοποιήσουν την περιουσία τους;
Μάθετε τα πάντα για ΣΥΝΤΑΞΕΙΣ – ΕΠΙΔΟΜΑΤΑ – ΔΥΠΑ – ΟΠΕΚΑ – ΟΑΕΔ – ΕΦΚΑ εδώ
