Νέα διαδικασία από την ΑΑΔΕ για την άρση κατάσχεσης ακινήτων πριν από την πώληση. Δείτε τα 8 βήματα, τα δικαιολογητικά, τη βαθμολογία και τα ποσοστά παρακράτησης.

ΑΑΔΕ: Πώς θα πουλήσετε κατασχεμένο ακίνητο – Ο οδηγός με τα 8 βήματα και τις νέες προϋποθέσεις

Νέα διαδικασία για την άρση κατάσχεσης ακινήτων πριν από τη μεταβίβασή τους ενεργοποιεί η ΑΑΔΕ, δίνοντας για πρώτη φορά τη δυνατότητα στους οφειλέτες να προχωρούν σε πώληση δεσμευμένων ακινήτων υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις.

Η απόφαση Α.1158/2026, που εξειδικεύει το νέο άρθρο 47Α του Κώδικα Φορολογικής Διαδικασίας, καθορίζει αναλυτικά τα βήματα που πρέπει να ακολουθήσουν οι φορολογούμενοι, τα απαιτούμενα δικαιολογητικά, αλλά και τα κριτήρια με τα οποία η ΑΑΔΕ θα αποφασίζει το ύψος της παρακράτησης από το τίμημα της πώλησης.

Ποιοι μπορούν να κάνουν χρήση της διαδικασίας

Η νέα ρύθμιση αφορά αποκλειστικά περιπτώσεις όπου:

• το ακίνητο έχει κατασχεθεί από τη Φορολογική Διοίκηση,
• πρόκειται να μεταβιβαστεί με πώληση (επαχθή αιτία),
• υπάρχει συγκεκριμένος αγοραστής,
• έχει συμφωνηθεί τίμημα,
• έχει οριστεί συμβολαιογράφος.

Το συμφωνημένο τίμημα δεν μπορεί να είναι χαμηλότερο από την εμπορική αξία που είχε προσδιοριστεί κατά την κατάσχεση ή από την αντικειμενική αξία, όταν αυτή είναι υψηλότερη.

Τα 8 βήματα για την άρση της κατάσχεσης

1. Έλεγχος των προϋποθέσεων

Ο φορολογούμενος πρέπει να διαπιστώσει ότι πληρούνται όλες οι νόμιμες προϋποθέσεις για τη μεταβίβαση του ακινήτου.

Εάν η κατάσχεση έχει επιβληθεί πριν από περισσότερα από πέντε χρόνια ή δεν υπάρχει νόμιμη εκτίμηση εμπορικής αξίας, απαιτείται νέα έκθεση από πιστοποιημένο εκτιμητή.

2. Συγκέντρωση των στοιχείων

Στην αίτηση δηλώνονται:

• στοιχεία του οφειλέτη,
• στοιχεία του συμβολαιογράφου,
• ΑΤΑΚ του ακινήτου,
• εμπορική και αντικειμενική αξία,
• συμφωνημένο τίμημα,
• τρόπος πληρωμής,
• στοιχεία της κατασχετήριας έκθεσης,
• ύψος της οφειλής,
• στοιχεία καταχώρισης της κατάσχεσης.

3. Συγκέντρωση δικαιολογητικών

Ο ενδιαφερόμενος πρέπει να προσκομίσει:

• πρόσφατο κτηματολογικό φύλλο ή πιστοποιητικό ιδιοκτησίας,
• φύλλο υπολογισμού αντικειμενικής αξίας,
• έκθεση πιστοποιημένου εκτιμητή, όπου απαιτείται.

Τα δικαιολογητικά πρέπει να έχουν εκδοθεί μέσα στο τελευταίο εξάμηνο.

4. Ηλεκτρονική αίτηση στο myAADE

Η αίτηση υποβάλλεται ηλεκτρονικά μέσω της υπηρεσίας «Τα Αιτήματά μου» στην πλατφόρμα myAADE, στην ενότητα:

Δικαστικό – Μέτρα και Οφειλές – Άρση κατάσχεσης ακινήτου ενόψει μεταβίβασης.

Εάν υπάρχουν κατασχέσεις από περισσότερες υπηρεσίες της ΑΑΔΕ, υποβάλλεται μία μόνο αίτηση.

5. Αξιολόγηση της φορολογικής συνέπειας

Η ΑΑΔΕ βαθμολογεί τον οφειλέτη από 0 έως 100 μονάδες, λαμβάνοντας υπόψη:

• την τήρηση των ρυθμίσεων,
• την εμπρόθεσμη υποβολή φορολογικών δηλώσεων,
• την αποπληρωμή μέρους της οφειλής,
• τον χρόνο που έχει περάσει από την κατάσχεση,
• το ποσοστό των οφειλών που αφορά ΦΠΑ ή παρακρατούμενους φόρους.

Η βαθμολογία αυτή επηρεάζει άμεσα το ποσό που θα παρακρατηθεί από το τίμημα της πώλησης.

6. Υπολογισμός της παρακράτησης

Ανάλογα με τη βαθμολογία προβλέπεται παρακράτηση:

• 80-100 μονάδες: 25%
• 60-79 μονάδες: 45%
• 40-59 μονάδες: 65%
• 20-39 μονάδες: 85%
• 0-19 μονάδες: 100%

Σε κάθε περίπτωση εφαρμόζεται το μεγαλύτερο ποσό που προκύπτει είτε από τη φορολογική ενημερότητα είτε από το σύστημα βαθμολόγησης.

7. Προσωρινή άρση της κατάσχεσης

Εφόσον πληρούνται οι προϋποθέσεις, η ΑΑΔΕ εκδίδει προσωρινή απόφαση άρσης της κατάσχεσης.

Η απόφαση:

• ισχύει για έναν μήνα,
• απευθύνεται στον συμβολαιογράφο,
• αναφέρει το ποσό που πρέπει να παρακρατηθεί υπέρ του Δημοσίου.

8. Ολοκλήρωση της μεταβίβασης

Κατά την υπογραφή του συμβολαίου, ο συμβολαιογράφος παρακρατεί το προβλεπόμενο ποσό και το αποδίδει στο Δημόσιο.

Μετά την επιβεβαίωση της πληρωμής, η ΑΑΔΕ εκδίδει την οριστική άρση της κατάσχεσης και η μεταβίβαση ολοκληρώνεται.

Τι ισχύει όταν οι οφειλές είναι ήδη διασφαλισμένες

Εάν οι ληξιπρόθεσμες οφειλές έχουν ήδη καλυφθεί πλήρως με εγγυήσεις ή εμπράγματες ασφάλειες, δεν εφαρμόζεται το σύστημα βαθμολόγησης και παρακράτησης.

Στις περιπτώσεις αυτές ισχύουν οι γενικοί κανόνες της φορολογικής ενημερότητας ή της βεβαίωσης οφειλής, υπό την προϋπόθεση ότι προσκομίζονται τα απαιτούμενα στοιχεία για το ακίνητο που θα παραμείνει ως διασφάλιση.