ΑΑΔΕ: Νέα διαδικασία για τα κατασχεμένα ακίνητα – Πώς μπορείτε να τα πουλήσετε χωρίς να εξοφλήσετε όλο το χρέος

Μια σημαντική αλλαγή που αφορά χιλιάδες φορολογούμενους φέρνει η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ), καθώς ενεργοποιείται νέο πλαίσιο που επιτρέπει, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις, την αποδέσμευση κατασχεμένων ακινήτων προκειμένου να μεταβιβαστούν, χωρίς να απαιτείται πλέον η πλήρης εξόφληση της οφειλής.

Με την απόφαση του Διοικητή της ΑΑΔΕ, Γιώργου Πιτσιλή (Α.1158/2026), εξειδικεύεται η εφαρμογή του άρθρου 47Α του Κώδικα Φορολογικής Διαδικασίας, σε εφαρμογή του νόμου 5293/2026, με στόχο να διευκολυνθούν οι αγοραπωλησίες ακινήτων και να δοθεί μεγαλύτερη ευελιξία στους οφειλέτες.

Πώς γίνεται η αίτηση για άρση της κατάσχεσης

Η διαδικασία πραγματοποιείται αποκλειστικά ηλεκτρονικά μέσω της πλατφόρμας myAADE, από την εφαρμογή «Τα Αιτήματά μου», επιλέγοντας τη διαδρομή:

Ψηφιακές Υπηρεσίες myAADE → Τα Αιτήματά μου → Δικαστικό, Μέτρα και Οφειλές → Άρση κατάσχεσης που έχει επιβληθεί σε ακίνητο εν όψει μεταβίβασής του από επαχθή αιτία.

Οι βασικές προϋποθέσεις για την αποδέσμευση

Για να εγκριθεί η άρση της κατάσχεσης και να ολοκληρωθεί η πώληση του ακινήτου, θα πρέπει να πληρούνται σωρευτικά συγκεκριμένες προϋποθέσεις:

• Ο οφειλέτης να δικαιούται φορολογική ενημερότητα ή βεβαίωση οφειλής.
• Η τιμή πώλησης να μην είναι χαμηλότερη από την εμπορική αξία που είχε υπολογιστεί κατά την επιβολή της κατάσχεσης ή από την αντικειμενική αξία, εφόσον αυτή είναι μεγαλύτερη.
• Από το τίμημα της αγοραπωλησίας να παρακρατείται από τον συμβολαιογράφο ποσό που αντιστοιχεί τουλάχιστον στο 25% του υπολοίπου της κατάσχεσης, το οποίο θα αποδίδεται στην ΑΑΔΕ.
• Αν από τις διατάξεις της φορολογικής ενημερότητας προκύπτει μεγαλύτερο ποσό παρακράτησης, τότε θα καταβάλλεται αυτό.

Το ποσοστό παρακράτησης μπορεί να ξεπερνά το 25%, καθώς διαμορφώνεται ανάλογα με τη φορολογική συνέπεια του οφειλέτη και την πιθανότητα είσπραξης του υπόλοιπου χρέους.

Τι αλλάζει σε σχέση με το προηγούμενο καθεστώς

Η σημαντικότερη αλλαγή είναι ότι μέχρι σήμερα η άρση της κατάσχεσης γινόταν, στις περισσότερες περιπτώσεις, μόνο μετά την πλήρη εξόφληση της οφειλής.

Με το νέο σύστημα, η μεταβίβαση του ακινήτου μπορεί να πραγματοποιηθεί ακόμη και με μερική εξόφληση του χρέους, γεγονός που διευκολύνει σημαντικά ιδιοκτήτες που επιθυμούν να πουλήσουν ή να αξιοποιήσουν την ακίνητη περιουσία τους.

Παράδειγμα εφαρμογής

Εάν ένας φορολογούμενος διαθέτει ακίνητο με κατάσχεση ύψους 80.000 ευρώ και πληροί τα κριτήρια της υψηλότερης φορολογικής συνέπειας, τότε για να αρθεί η κατάσχεση θα απαιτηθεί παρακράτηση του ελάχιστου ποσοστού, δηλαδή:

• 20.000 ευρώ (25% των 80.000 ευρώ) από το τίμημα της πώλησης, εκτός αν απαιτείται μεγαλύτερο ποσό βάσει της φορολογικής ενημερότητας.

Μετά την απόδοση του ποσού αυτού στην ΑΑΔΕ, η κατάσχεση μπορεί να αρθεί και η αγοραπωλησία να ολοκληρωθεί.

Στο προηγούμενο καθεστώς, ο ίδιος ιδιοκτήτης θα έπρεπε να καταβάλει ολόκληρη την οφειλή των 80.000 ευρώ πριν μπορέσει να προχωρήσει στη μεταβίβαση.

Πού μπορούν να απευθυνθούν οι ενδιαφερόμενοι

Για περισσότερες πληροφορίες σχετικά με τη νέα διαδικασία, οι πολίτες μπορούν να απευθύνονται στην υπηρεσία my1521 της ΑΑΔΕ:

• τηλεφωνικά στο 1521, χωρίς χρέωση, τις εργάσιμες ημέρες από τις 07:00 έως τις 20:00,
• ή ψηφιακά μέσω της υπηρεσίας my1521, όλο το 24ωρο.