Ακίνητα: Ξεκλειδώνουν χιλιάδες «παγωμένα» τετραγωνικά – Ποιοι ιδιοκτήτες μπορούν να πουλήσουν δικαιώματα δόμησης και πού αλλάζουν οι συντελεστές

Μια σημαντική εξέλιξη για χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων φέρνει ο σχεδιασμός των νέων Ζωνών Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης, καθώς ανοίγει ο δρόμος για την αξιοποίηση δικαιωμάτων δόμησης που παρέμεναν ανενεργά επί χρόνια.

Η διαδικασία αφορά τη Μεταφορά Συντελεστή Δόμησης, έναν πολεοδομικό μηχανισμό που επιτρέπει, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις, τη μεταφορά δικαιωμάτων δόμησης από ακίνητα στα οποία δεν μπορούν να αξιοποιηθούν σε άλλα ακίνητα που βρίσκονται σε καθορισμένες περιοχές υποδοχής.

Με τις πρώτες προτεινόμενες ζώνες να τίθενται σε δημόσια διαβούλευση, το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας προχωρά σε ένα βήμα για την ενεργοποίηση του συστήματος.

Η εξέλιξη ενδιαφέρει ιδιαίτερα τους ιδιοκτήτες διατηρητέων κτιρίων, αλλά και όσους διαθέτουν ακίνητα με πολεοδομικούς περιορισμούς ή ενεργούς τίτλους μεταφοράς συντελεστή.

Χιλιάδες τίτλοι περιμένουν να αξιοποιηθούν

Σύμφωνα με τα στοιχεία του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας που παρουσιάζονται στο δημοσίευμα, υπάρχουν συνολικά 3.837 ενεργοί τίτλοι μεταφοράς συντελεστή δόμησης, οι οποίοι αντιστοιχούν σε περίπου 430.000 τετραγωνικά μέτρα.

Πρόκειται για δικαιώματα που συνδέονται με ακίνητα στα οποία δεν είναι δυνατή η πλήρης αξιοποίηση της επιτρεπόμενης δόμησης.

Χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελούν τα διατηρητέα κτίρια, όπου οι περιορισμοί προστασίας δεν επιτρέπουν πάντοτε στον ιδιοκτήτη να εξαντλήσει τον συντελεστή δόμησης.

Μέσω του συστήματος μεταφοράς, η αναξιοποίητη δόμηση μπορεί να αποκτήσει οικονομική αξία, εφόσον πληρούνται οι νόμιμες προϋποθέσεις και ολοκληρωθούν οι προβλεπόμενες διαδικασίες.

Τι είναι οι Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης

Οι Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης, γνωστές ως ΖΥΣ, είναι συγκεκριμένες περιοχές στις οποίες μπορεί να επιτραπεί η υποδοχή πρόσθετης δόμησης μέσω μεταφοράς συντελεστή.

Δεν πρόκειται για γενική αύξηση της οικοδομήσιμης επιφάνειας σε ολόκληρους δήμους ή πόλεις.

Οι ζώνες προσδιορίζονται μέσα από πολεοδομικές και περιβαλλοντικές μελέτες, με κριτήρια που σχετίζονται με τη δυνατότητα υποστήριξης πρόσθετης δόμησης.

Εξετάζονται, μεταξύ άλλων, οι διαθέσιμες υποδομές, το οδικό δίκτυο, οι συγκοινωνιακές συνδέσεις και τα χαρακτηριστικά κάθε περιοχής.

Παράλληλα, λαμβάνονται υπόψη οι περιορισμοί προστασίας ιστορικών κέντρων, παραδοσιακών οικισμών, αρχαιολογικών χώρων και άλλων περιοχών ειδικού καθεστώτος.

Πώς μπορεί να ωφεληθεί ένας ιδιοκτήτης

Ο μηχανισμός αφορά δύο βασικές κατηγορίες ενδιαφερομένων.

Η πρώτη περιλαμβάνει ιδιοκτήτες που διαθέτουν δικαιώματα δόμησης τα οποία δεν μπορούν να αξιοποιήσουν στο ακίνητό τους.

Η δεύτερη αφορά ιδιοκτήτες ακινήτων σε εγκεκριμένες ζώνες υποδοχής, οι οποίοι ενδέχεται να μπορούν να αποκτήσουν πρόσθετο συντελεστή δόμησης.

Για παράδειγμα, ένας ιδιοκτήτης διατηρητέου κτιρίου που διαθέτει νόμιμο τίτλο μεταφοράς μπορεί, όταν ενεργοποιηθεί πλήρως ο μηχανισμός, να αναζητήσει δυνατότητα αξιοποίησής του.

Αντίστοιχα, ένας ιδιοκτήτης οικοπέδου σε περιοχή που έχει εγκριθεί ως ζώνη υποδοχής μπορεί να εξετάσει την απόκτηση πρόσθετης δόμησης, μέσα στα όρια που θα προβλέπονται.

Η ύπαρξη τίτλου ή η ένταξη μιας περιοχής στη διαβούλευση δεν σημαίνει ότι μπορεί ήδη να πραγματοποιηθεί συναλλαγή ή να εκδοθεί άμεσα άδεια για πρόσθετα τετραγωνικά.

Απαιτείται η ολοκλήρωση των θεσμικών και διοικητικών διαδικασιών.

Ο σχεδιασμός για 194 ζώνες σε 50 Δημοτικές Ενότητες

Σύμφωνα με τον προγραμματισμό που παρουσιάζεται, ο πρώτος κύκλος των μελετών περιλαμβάνει 194 προτεινόμενες Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης σε 50 Δημοτικές Ενότητες.

Σε επόμενο στάδιο προβλέπεται η προώθηση ακόμη 103 προτεινόμενων ζωνών σε 24 Δημοτικές Ενότητες.

Η δεύτερη αυτή ομάδα κατανέμεται ως εξής:

Το δημοσίευμα αναφέρει ότι έχουν ήδη προωθηθεί προς διαβούλευση μελέτες που αφορούν 12 γεωγραφικές ενότητες: Βόρειο Τομέα Αθηνών, Θεσσαλονίκη, Καστοριά, Αχαΐα, Ηράκλειο, Αργολίδα, Χανιά, Φθιώτιδα, Μαγνησία, Δράμα, Βοιωτία και Καβάλα.

Βόρεια Αθήνα: Πρόσθετη δόμηση άνω των 584.000 τετραγωνικών

Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει η μελέτη για τον Βόρειο Τομέα Αθηνών, όπου προτείνονται 25 ζώνες σε 11 Δημοτικές Ενότητες.

Η συνολική έκταση των προτεινόμενων ζωνών φτάνει τα 2.288.270,90 τετραγωνικά μέτρα.

Η υφιστάμενη δομήσιμη επιφάνεια που αναφέρεται στη μελέτη ανέρχεται σε 1.746.530,25 τετραγωνικά μέτρα, ενώ η δυνητική πρόσθετη δόμηση υπολογίζεται σε 584.404,90 τετραγωνικά μέτρα.

Η ίδια μελέτη εκτιμά ότι η πρόσθετη οικιστική ανάπτυξη θα μπορούσε να συνδεθεί με αύξηση πληθυσμού κατά περίπου 9.500 άτομα.

Τα στοιχεία αυτά αποτελούν εκτιμήσεις του προτεινόμενου πολεοδομικού σχεδιασμού και όχι ήδη εγκεκριμένα δικαιώματα δόμησης.

Σε ποιες περιοχές προτείνονται οι μεγαλύτερες αυξήσεις

Στον Βόρειο Τομέα Αθηνών οι προτάσεις διαφοροποιούνται σημαντικά ανά περιοχή.

Τα μεγέθη είναι προτεινόμενα και προέρχονται από τη μελέτη όπως παρουσιάζεται στο δημοσίευμα.

Χαλάνδρι και Μεταμόρφωση στο επίκεντρο

Το Χαλάνδρι συγκεντρώνει τη μεγαλύτερη προτεινόμενη πρόσθετη δόμηση, με επτά ζώνες και συνολικά περίπου 258.159 τετραγωνικά μέτρα.

Οι προτάσεις αφορούν τις Πολεοδομικές Ενότητες 1, 2, 5 και 6, με διαφοροποιήσεις στους συντελεστές ανά επιμέρους περιοχή.

Σε ορισμένες περιπτώσεις προβλέπεται αύξηση από 0,80 ή 0,90 σε 1,20, ενώ σε άλλες ο προτεινόμενος συντελεστής φτάνει έως το 1,30.

Στη Μεταμόρφωση προτείνονται δύο ζώνες σε περιοχές ΒΙΟΠΑ, με αύξηση του συντελεστή δόμησης από 1,00 σε 1,60.

Η πρόσθετη δόμηση υπολογίζεται συνολικά σε περίπου 148.763 τετραγωνικά μέτρα.

Για τις συγκεκριμένες περιοχές αναφέρονται επίσης προτάσεις αύξησης του επιτρεπόμενου ύψους των κτιρίων κατά 30% και κάλυψης έως 80%, στο πλαίσιο των ειδικότερων πολεοδομικών προβλέψεων.

Τι προβλέπεται για Κηφισιά, Χολαργό και Νέα Ιωνία

Στην Κηφισιά προτείνονται τρεις ζώνες, με συνολική πρόσθετη δόμηση περίπου 38.795 τετραγωνικών μέτρων.

Οι προτεινόμενοι συντελεστές κυμαίνονται ανά περιοχή από 0,60 έως 1,00, έναντι υφιστάμενου συντελεστή 0,50.

Στον Χολαργό προβλέπονται πέντε ζώνες με συνολική πρόσθετη δόμηση περίπου 64.473 τετραγωνικών μέτρων.

Οι αυξήσεις αφορούν πολεοδομικές ενότητες στις οποίες ο ισχύων συντελεστής 1,20 προτείνεται να διαμορφωθεί σε υψηλότερα επίπεδα, ανάλογα με τη ζώνη.

Στη Νέα Ιωνία προτείνονται δύο ζώνες, με πρόσθετη δόμηση 23.812 τετραγωνικών μέτρων. Σε περιοχή ΒΙΟΠΑ ο συντελεστής προτείνεται να αυξηθεί από 1,00 σε 1,60, ενώ σε άλλη περιοχή από 0,80 σε 1,40.

Τι σημαίνει για την αγορά ακινήτων

Η ενεργοποίηση της Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης μπορεί να δημιουργήσει νέες δυνατότητες αξιοποίησης ακινήτων, αλλά και να επηρεάσει την οικοδομική δραστηριότητα σε συγκεκριμένες περιοχές.

Για τους ιδιοκτήτες διατηρητέων κτιρίων, η δυνατότητα αξιοποίησης τίτλων μεταφοράς μπορεί να λειτουργήσει ως οικονομικό εργαλείο.

Για τις περιοχές υποδοχής, αντίστοιχα, η πρόσθετη δόμηση δημιουργεί ανάγκη προσεκτικής αξιολόγησης των επιπτώσεων στις υποδομές, στην κυκλοφορία, στους κοινόχρηστους χώρους και στην ποιότητα ζωής.

Ο πολεοδομικός σχεδιασμός καλείται επομένως να εξισορροπήσει την αξιοποίηση ιδιοκτησιακών δικαιωμάτων με τη φέρουσα ικανότητα κάθε περιοχής.

Τι πρέπει να προσέξουν οι ιδιοκτήτες

Οι ιδιοκτήτες που ενδιαφέρονται για τη Μεταφορά Συντελεστή Δόμησης χρειάζεται να εξετάσουν εάν διαθέτουν νόμιμο και ενεργό τίτλο, καθώς και εάν το ακίνητο υποδοχής βρίσκεται σε περιοχή που θα εγκριθεί οριστικά.

Επιπλέον, πρέπει να ληφθούν υπόψη οι ειδικοί όροι δόμησης, οι περιορισμοί κάθε ακινήτου και οι διαδικασίες που θα προβλέπονται κατά την ενεργοποίηση του μηχανισμού.

Η δημόσια διαβούλευση αποτελεί στάδιο του σχεδιασμού και όχι οριστική έγκριση των προτεινόμενων αυξήσεων.

Το ουσιαστικό νέο είναι ότι η Μεταφορά Συντελεστή Δόμησης επανέρχεται στο προσκήνιο μέσα από συγκεκριμένες προτεινόμενες ζώνες, δημιουργώντας προοπτικές αξιοποίησης για χιλιάδες ιδιοκτήτες, οι οποίες όμως θα εξαρτηθούν από την τελική έγκριση και εφαρμογή του συστήματος.