Ακίνητα: Έρχεται «Προσωπικός Αριθμός» για κάθε ιδιοκτησία – Τι αλλάζει για εκατομμύρια ιδιοκτήτες και πού κρύβονται οι παγίδες

Ένας ενιαίος ψηφιακός φάκελος για κάθε ακίνητο, με σημείο αναφοράς τον Κωδικό Αριθμό Εθνικού Κτηματολογίου (ΚΑΕΚ), βρίσκεται στο επίκεντρο του νέου σχεδιασμού για τη διασύνδεση των μητρώων του Δημοσίου. Ο Ενιαίος Κόμβος Ακινήτων φιλοδοξεί να συγκεντρώσει πληροφορίες από το Κτηματολόγιο, την Εφορία, τους δήμους και άλλες υπηρεσίες, ενώ παράλληλα παραμένει σε εκκρεμότητα η ενεργοποίηση του Μητρώου Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων της ΑΑΔΕ. Για τους ιδιοκτήτες, το μεγάλο ερώτημα είναι πώς θα αντιμετωπιστούν οι διαφορές ανάμεσα στα στοιχεία που έχουν δηλωθεί στις διάφορες πλατφόρμες.

Μια σημαντική αλλαγή στον τρόπο με τον οποίο το Δημόσιο καταγράφει, διασταυρώνει και διαχειρίζεται τα στοιχεία της ακίνητης περιουσίας προετοιμάζεται, με τη δημιουργία του Ενιαίου Κόμβου Ακινήτων.

Στόχος είναι κάθε ακίνητο να διαθέτει έναν συγκεντρωτικό ψηφιακό φάκελο, στον οποίο θα μπορούν να συνδέονται οι πληροφορίες που σήμερα βρίσκονται καταχωρισμένες σε διαφορετικές δημόσιες υπηρεσίες.

Η νέα υποδομή φιλοδοξεί να περιορίσει τη γραφειοκρατία, να διευκολύνει τις συναλλαγές και να επιτρέψει την ηλεκτρονική ανταλλαγή δεδομένων ανάμεσα στα πληροφοριακά συστήματα του Δημοσίου.

Ωστόσο, η υλοποίηση ενός τέτοιου σχεδίου αναδεικνύει και μια πρακτική δυσκολία: τα στοιχεία του ίδιου ακινήτου δεν ταυτίζονται πάντοτε σε όλες τις βάσεις δεδομένων.

Διαφορές στα τετραγωνικά μέτρα, στα ποσοστά ιδιοκτησίας, στα δικαιώματα και στα χαρακτηριστικά των ακινήτων ενδέχεται να χρειαστούν έλεγχο και, όπου απαιτείται, διορθώσεις.

Τι είναι ο Ενιαίος Κόμβος Ακινήτων

Ο Ενιαίος Κόμβος Ακινήτων σχεδιάζεται ως ένα ψηφιακό περιβάλλον στο οποίο θα συγκεντρώνονται ή θα διασυνδέονται πληροφορίες για κάθε ακίνητο στην ελληνική επικράτεια.

Σήμερα, στοιχεία για την ίδια ιδιοκτησία τηρούνται σε διαφορετικές υπηρεσίες.

Η ΑΑΔΕ διαθέτει τα δεδομένα των δηλώσεων Ε9 και των φορολογικών υποχρεώσεων.

Το Ελληνικό Κτηματολόγιο τηρεί τις κτηματολογικές εγγραφές και τα καταχωρισμένα εμπράγματα δικαιώματα.

Οι δήμοι διαθέτουν στοιχεία για δημοτικά τέλη και άλλες υποχρεώσεις.

Οι πολεοδομικές υπηρεσίες και τα σχετικά πληροφοριακά συστήματα διαχειρίζονται δεδομένα που αφορούν άδειες και πολεοδομικά χαρακτηριστικά.

Ο ΔΕΔΔΗΕ διαθέτει πληροφορίες που συνδέονται με τις ηλεκτρικές παροχές.

Σήμερα, η αναζήτηση και η σύγκριση αυτών των στοιχείων μπορεί να απαιτεί διαδοχικές διαδικασίες σε διαφορετικές πλατφόρμες.

Με τον νέο Κόμβο επιδιώκεται η ηλεκτρονική διασύνδεσή τους, ώστε οι αρμόδιες υπηρεσίες να έχουν πρόσβαση στις πληροφορίες που χρειάζονται, σύμφωνα με τους κανόνες πρόσβασης που θα θεσπιστούν.

Ο ΚΑΕΚ γίνεται το βασικό στοιχείο ταυτοποίησης

Στην καρδιά του σχεδιασμού βρίσκεται ο Κωδικός Αριθμός Εθνικού Κτηματολογίου, γνωστός ως ΚΑΕΚ.

Πρόκειται για τον μοναδικό κωδικό που χρησιμοποιεί το Κτηματολόγιο για την ταυτοποίηση των καταχωρισμένων ακινήτων.

Η πρόθεση είναι ο κωδικός αυτός να λειτουργεί ως κοινό σημείο αναφοράς για τη διασύνδεση των πληροφοριών.

Έτσι, όταν μια αρμόδια υπηρεσία αναζητά ένα ακίνητο, θα μπορεί να συσχετίζει τα δεδομένα που τηρούνται στα διαφορετικά δημόσια μητρώα.

Η σύγκριση με τον «Προσωπικό Αριθμό» των πολιτών είναι ενδεικτική.

Δεν σημαίνει ότι κάθε ιδιοκτήτης θα πρέπει να αποκτήσει έναν νέο προσωπικό αριθμό για το ακίνητό του.

Ο ΚΑΕΚ υπάρχει ήδη ως κτηματολογικό αναγνωριστικό.

Η αλλαγή αφορά κυρίως τη διευρυμένη χρήση του για την ηλεκτρονική σύνδεση διαφορετικών πληροφοριακών συστημάτων.

Τι ανακοίνωσε η γενική διευθύντρια του Κτηματολογίου

Τον σχεδιασμό παρουσίασε, σύμφωνα με το δημοσίευμα, η γενική διευθύντρια του Ελληνικού Κτηματολογίου, Ολυμπία Μαρκέλλου, κατά τη διάρκεια του συνεδρίου Prodexpo.

Όπως αναφέρεται, η ίδια προανήγγειλε ότι σχετικό νομοσχέδιο αναμένεται να τεθεί σε δημόσια διαβούλευση το προσεχές διάστημα.

Κεντρικός στόχος είναι η διαλειτουργικότητα των δημόσιων μητρώων.

Με απλά λόγια, επιδιώκεται τα διαφορετικά πληροφοριακά συστήματα να μπορούν να ανταλλάσσουν δεδομένα ηλεκτρονικά, χωρίς να χρειάζεται ο πολίτης να μεταφέρει συνεχώς τα ίδια δικαιολογητικά από υπηρεσία σε υπηρεσία.

Το ακριβές περιεχόμενο των υποχρεώσεων, οι διαδικασίες πρόσβασης και το χρονοδιάγραμμα εφαρμογής θα πρέπει να αποσαφηνιστούν από το τελικό νομοθετικό πλαίσιο.

Τρία συστήματα για την ακίνητη περιουσία – Ποια είναι η διαφορά τους

Η δημιουργία του Ενιαίου Κόμβου Ακινήτων δεν σημαίνει ότι καταργούνται αυτομάτως τα υπόλοιπα μητρώα.

Αντίθετα, ο σχεδιασμός προβλέπει παράλληλη λειτουργία και διασύνδεση διαφορετικών συστημάτων.

Σύστημα	Βασικός σκοπός
Ε9 – Περιουσιολόγιο ΑΑΔΕ	Φορολογική καταγραφή της ακίνητης περιουσίας
ΜΙΔΑ	Συγκέντρωση και αντιστοίχιση δεδομένων ιδιοκτησίας και διαχείρισης
Ενιαίος Κόμβος Ακινήτων	Διασύνδεση πληροφοριών από διαφορετικά δημόσια μητρώα
Ελληνικό Κτηματολόγιο	Κτηματολογική καταγραφή ακινήτων και εμπράγματων δικαιωμάτων

Η διαφορά αυτή είναι ουσιαστική.

Το Ε9 αποτελεί φορολογική δήλωση.

Το Κτηματολόγιο καταγράφει ακίνητα και δικαιώματα με βάση τις προβλεπόμενες κτηματολογικές διαδικασίες.

Το ΜΙΔΑ σχεδιάζεται ως πληροφοριακό εργαλείο της ΑΑΔΕ για τη συγκέντρωση και αντιστοίχιση στοιχείων.

Ο Ενιαίος Κόμβος στοχεύει στην επικοινωνία των επιμέρους συστημάτων.

Επομένως, η ύπαρξη πολλών μητρώων δεν σημαίνει υποχρεωτικά ότι κάθε ιδιοκτήτης θα πρέπει να υποβάλει ξεχωριστή νέα δήλωση σε όλα.

Το ΜΙΔΑ και οι καθυστερήσεις στην εφαρμογή του

Παράλληλα με τον νέο Ενιαίο Κόμβο, εξακολουθεί να βρίσκεται σε εκκρεμότητα, σύμφωνα με το δημοσίευμα, η ενεργοποίηση του Μητρώου Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων, γνωστού ως ΜΙΔΑ.

Το συγκεκριμένο σύστημα προορίζεται να συγκεντρώνει και να αντιστοιχίζει στοιχεία που υπάρχουν ήδη στις βάσεις δεδομένων της ΑΑΔΕ και του Κτηματολογίου.

Ο σχεδιασμός προβλέπει ότι οι ιδιοκτήτες θα έχουν τη δυνατότητα να ελέγξουν τα στοιχεία τους και, όπου απαιτείται, να προχωρήσουν σε διορθώσεις.

Αυτό σημαίνει ότι οι φορολογούμενοι ενδέχεται να χρειαστεί να εξετάσουν εάν τα δεδομένα των ακινήτων τους συμφωνούν με όσα έχουν δηλώσει στο Ε9 και με τις αντίστοιχες κτηματολογικές εγγραφές.

Το δημοσίευμα αναφέρει ότι η έναρξη λειτουργίας του ΜΙΔΑ έχει ήδη μετατεθεί και συνδέει τις νέες καθυστερήσεις με τον εκλογικό κύκλο.

Ωστόσο, ο ισχυρισμός ότι έχει αποφασιστεί οριστική αναβολή μέχρι μετά τις εκλογές χρειάζεται επίσημη επιβεβαίωση από την ΑΑΔΕ ή το αρμόδιο υπουργείο.

Πού μπορεί να προκύψουν προβλήματα για τους ιδιοκτήτες

Η σημαντικότερη πρακτική δυσκολία αφορά τις περιπτώσεις στις οποίες τα στοιχεία του Ε9 διαφέρουν από εκείνα του Κτηματολογίου.

Οι αποκλίσεις μπορεί να αφορούν διαφορετικά χαρακτηριστικά της ιδιοκτησίας.

Για παράδειγμα, μπορεί να εμφανίζονται διαφορετικά εμβαδά, διαφορετικά ποσοστά συνιδιοκτησίας ή ασυμφωνίες ως προς το είδος του εμπράγματου δικαιώματος.

Σε άλλες περιπτώσεις, ενδέχεται να υπάρχουν μεταβολές λόγω κληρονομιάς, γονικής παροχής, αγοράς ή άλλης μεταβίβασης που δεν έχουν αποτυπωθεί με τον ίδιο τρόπο στα επιμέρους συστήματα.

Οι διαφορές αυτές δεν σημαίνουν αυτομάτως ότι υπάρχει παρανομία ή ότι ο ιδιοκτήτης έχει υποβάλει λανθασμένη δήλωση.

Μπορεί να οφείλονται σε διαφορετικούς κανόνες καταγραφής, σε παλαιότερες εγγραφές ή σε μεταβολές που χρειάζονται ενημέρωση.

Το κρίσιμο είναι να προσδιοριστεί η αιτία κάθε απόκλισης πριν ζητηθεί οποιαδήποτε διόρθωση.

Θα χρειαστούν μηχανικοί, συμβολαιογράφοι και δικηγόροι;

Το αρχικό δημοσίευμα επισημαίνει ότι οι διορθώσεις μπορεί να συνεπάγονται κόστος για τους ιδιοκτήτες.

Πράγματι, ορισμένες περιπτώσεις ενδέχεται να απαιτούν τη συνδρομή επαγγελματιών.

Εάν υπάρχει τεχνικό ζήτημα σχετικά με το εμβαδόν ή την αποτύπωση ενός ακινήτου, μπορεί να χρειαστεί μηχανικός.

Εάν η απόκλιση αφορά συμβολαιογραφική πράξη ή μεταβίβαση, μπορεί να απαιτηθεί έλεγχος τίτλων.

Σε ζητήματα κτηματολογικών εγγραφών και εμπράγματων δικαιωμάτων ενδέχεται να χρειαστεί νομική υποστήριξη.

Ωστόσο, δεν προκύπτει ότι όλοι οι ιδιοκτήτες θα υποχρεωθούν να προσλάβουν μηχανικό, δικηγόρο ή συμβολαιογράφο.

Ούτε μπορεί να θεωρηθεί δεδομένο ότι κάθε διαφορά μεταξύ Ε9 και Κτηματολογίου απαιτεί δαπανηρή διαδικασία.

Οι πραγματικές υποχρεώσεις θα εξαρτηθούν από το είδος της ασυμφωνίας και από τις τελικές διαδικασίες που θα προβλεφθούν.

Τι ισχύει για όσους έχουν κληρονομήσει ακίνητο

Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζουν οι περιπτώσεις κληρονομημένων ακινήτων.

Σε αυτές μπορεί να υπάρχουν διαφορετικές ημερομηνίες ενημέρωσης των φορολογικών και κτηματολογικών στοιχείων.

Για παράδειγμα, ένα ακίνητο μπορεί να εμφανίζεται στο Ε9 του κληρονόμου, αλλά να εκκρεμεί κάποια διαδικασία ενημέρωσης στο Κτηματολόγιο.

Σε άλλες περιπτώσεις μπορεί να έχουν πραγματοποιηθεί συμβολαιογραφικές πράξεις που δεν έχουν αποτυπωθεί σωστά σε κάποια από τις ηλεκτρονικές βάσεις.

Η αντιστοίχιση των δεδομένων θα μπορούσε να αναδείξει τέτοιες εκκρεμότητες.

Αυτό δεν σημαίνει ότι το νέο σύστημα θα δημιουργήσει από μόνο του νέα ιδιοκτησιακά δικαιώματα ή θα επιλύσει διαφορές μεταξύ συγκληρονόμων.

Η ηλεκτρονική διασύνδεση αποτελεί εργαλείο καταγραφής και ελέγχου πληροφοριών, όχι υποκατάστατο των νόμιμων διαδικασιών που διέπουν την ακίνητη περιουσία.

Η αναβολή της υποχρεωτικής τραπεζικής πληρωμής των ενοικίων

Το δημοσίευμα συνδέει τις καθυστερήσεις στην ενεργοποίηση του ΜΙΔΑ με την υποχρεωτική καταβολή των ενοικίων μέσω τραπεζικού συστήματος.

Σύμφωνα με όσα αναφέρονται, η εφαρμογή της συγκεκριμένης υποχρέωσης μετατίθεται για την 1η Ιουλίου 2027.

Η ημερομηνία αυτή χρειάζεται να εξεταστεί με βάση την ισχύουσα νομοθεσία και τις επίσημες ανακοινώσεις, καθώς η εφαρμογή τέτοιων μέτρων εξαρτάται από τις σχετικές νομοθετικές ρυθμίσεις.

Η σύνδεση με το ΜΙΔΑ αφορά την ανάγκη διασταύρωσης πληροφοριών για ακίνητα, μισθώσεις και ιδιοκτήτες.

Πρόκειται για διαφορετικό αντικείμενο από τον Ενιαίο Κόμβο Ακινήτων, παρότι τα συστήματα ενδέχεται να ανταλλάσσουν δεδομένα.

Τι πρέπει να κάνουν σήμερα οι ιδιοκτήτες

Με βάση τα στοιχεία που έχουν παρουσιαστεί, δεν προκύπτει ότι έχει ήδη ενεργοποιηθεί νέα υποχρεωτική διαδικασία δήλωσης για όλους τους ιδιοκτήτες στον Ενιαίο Κόμβο Ακινήτων.

Επομένως, δεν υπάρχει λόγος να θεωρηθεί ότι πρέπει να υποβληθεί άμεσα κάποια νέα δήλωση αποκλειστικά λόγω της προαναγγελίας του συστήματος.

Ωστόσο, οι ιδιοκτήτες μπορούν να έχουν μια σαφή εικόνα των στοιχείων που ήδη τηρούνται για τα ακίνητά τους.

Ιδιαίτερη προσοχή αξίζει σε περιπτώσεις συνιδιοκτησίας, κληρονομιάς και παλαιών μεταβιβάσεων, όπου οι αποκλίσεις μεταξύ μητρώων μπορεί να είναι πιο σύνθετες.

Εάν διαπιστωθεί κάποια ασυμφωνία, χρειάζεται πρώτα να εξακριβωθεί ποιο στοιχείο είναι σωστό και ποια διαδικασία προβλέπεται για τη διόρθωσή του.

Δεν είναι σκόπιμο να τροποποιούνται βιαστικά φορολογικές ή κτηματολογικές εγγραφές μόνο και μόνο για να εμφανίζονται αριθμητικά ίδιες.

Το μεγάλο στοίχημα της διασύνδεσης

Ο Ενιαίος Κόμβος Ακινήτων αποτελεί ένα φιλόδοξο εγχείρημα ψηφιακής οργάνωσης της ακίνητης περιουσίας.

Εφόσον υλοποιηθεί με αποτελεσματικό τρόπο, θα μπορούσε να μειώσει την ανάγκη προσκόμισης επαναλαμβανόμενων δικαιολογητικών και να διευκολύνει την επικοινωνία των υπηρεσιών.

Το αποτέλεσμα, όμως, θα εξαρτηθεί από τον τρόπο με τον οποίο θα αντιμετωπιστούν οι ασυμφωνίες ανάμεσα στις υπάρχουσες βάσεις δεδομένων.

Η διασύνδεση των μητρώων δεν εξασφαλίζει από μόνη της ότι όλες οι καταχωρισμένες πληροφορίες είναι ορθές.

Το ουσιαστικό ερώτημα για τους ιδιοκτήτες είναι εάν η νέα ψηφιακή υποδομή θα περιορίσει τη γραφειοκρατία ή εάν η διαδικασία διόρθωσης των παλαιών αποκλίσεων θα δημιουργήσει πρόσθετες υποχρεώσεις και έξοδα.

Οι απαντήσεις θα δοθούν από το νομοσχέδιο, τις διαδικασίες εφαρμογής και τις επίσημες οδηγίες που θα ακολουθήσουν.