Σημαντικές αλλαγές στη δυνατότητα συνένωσης γειτονικών διαμερισμάτων, γραφείων και καταστημάτων προωθεί το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας, μέσα από διάταξη πολυνομοσχεδίου που βρίσκεται σε δημόσια διαβούλευση έως τις 24 Οκτωβρίου 2026. Η νέα ρύθμιση διευκολύνει τη λειτουργική ενοποίηση αυτοτελών ιδιοκτησιών στον ίδιο όροφο, ακόμη και όταν αυτές βρίσκονται σε διαφορετικά αλλά όμορα κτίρια, χωρίς να απαιτείται σε κάθε περίπτωση η συναίνεση του συνόλου των ιδιοκτητών της πολυκατοικίας.
Τι αλλάζει για τους ιδιοκτήτες ακινήτων
Μια νέα δυνατότητα αξιοποίησης της ακίνητης περιουσίας επιχειρεί να ανοίξει το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας, προωθώντας αλλαγές στους κανόνες που διέπουν τη λειτουργική συνένωση αυτοτελών ιδιοκτησιών.
Η προτεινόμενη ρύθμιση αφορά περιπτώσεις στις οποίες δύο ή περισσότερα γειτονικά διαμερίσματα, γραφεία ή καταστήματα μπορούν να λειτουργήσουν ως ενιαίος χώρος, χωρίς να χρειάζεται απαραίτητα να αποτελούν μία ενιαία ιδιοκτησία από νομική άποψη.
Το βασικό στοιχείο της αλλαγής είναι ότι περιορίζεται, για συγκεκριμένες περιπτώσεις, ο κύκλος των προσώπων από τα οποία απαιτείται συναίνεση.
Σύμφωνα με το άρθρο 70 του υπό διαβούλευση πολυνομοσχεδίου, η συμφωνία θα αφορά τις ιδιοκτησίες που πρόκειται να συνενωθούν και όχι υποχρεωτικά το σύνολο των συνιδιοκτητών των κτιρίων.
Η πρόβλεψη αυτή μπορεί να διευκολύνει ιδιοκτήτες που επιθυμούν να δημιουργήσουν μεγαλύτερους χώρους κατοικίας ή επαγγελματικής δραστηριότητας, αλλά μέχρι σήμερα αντιμετώπιζαν δυσκολίες λόγω των απαιτήσεων συναίνεσης.
Πρέπει, ωστόσο, να επισημανθεί ότι πρόκειται για προτεινόμενη νομοθετική διάταξη. Η τελική εφαρμογή της θα εξαρτηθεί από την ψήφιση και τη δημοσίευση του νόμου.
Πότε αρκεί η συμφωνία δύο ιδιοκτητών
Η πιο χαρακτηριστική περίπτωση αφορά δύο γειτονικά διαμερίσματα που βρίσκονται στον ίδιο όροφο και ανήκουν σε διαφορετικούς ιδιοκτήτες.
Εφόσον οι χώροι πληρούν τις προϋποθέσεις της νέας ρύθμισης, η λειτουργική συνένωσή τους θα μπορεί καταρχήν να πραγματοποιηθεί με τη συμφωνία των συγκεκριμένων ιδιοκτητών.
Για παράδειγμα, εάν δύο διαμερίσματα βρίσκονται δίπλα δίπλα και οι ιδιοκτήτες τους επιθυμούν να δημιουργήσουν μία ενιαία κατοικία, δεν θα απαιτείται αυτομάτως να εξασφαλίσουν τη συναίνεση του 67% όλων των ιδιοκτητών της πολυκατοικίας.
Η διάταξη προβλέπει αυξημένη πλειοψηφία τουλάχιστον 67% ανά ιδιοκτησία που συμμετέχει στη συνένωση.
Εάν κάθε διαμέρισμα ανήκει αποκλειστικά σε ένα πρόσωπο, η συναίνεση των δύο ιδιοκτητών μπορεί καταρχήν να καλύπτει αυτή την απαίτηση.
Εάν, όμως, μία ιδιοκτησία ανήκει σε περισσότερους συνιδιοκτήτες, πρέπει να εξεταστεί η προβλεπόμενη πλειοψηφία στο εσωτερικό της συγκεκριμένης ιδιοκτησίας.
Σε κάθε περίπτωση, η συναίνεση δεν καταργεί τις πολεοδομικές, τεχνικές και στατικές προϋποθέσεις που διέπουν τις εργασίες.
Τι σημαίνει το 67% και γιατί έχει σημασία
Ένα από τα βασικά σημεία της ρύθμισης είναι ο τρόπος υπολογισμού της απαιτούμενης συναίνεσης.
Η νέα πρόβλεψη διαφοροποιεί τη συναίνεση των ιδιοκτητών των χώρων που πρόκειται να συνενωθούν από τη συναίνεση του συνόλου των ιδιοκτητών του κτιρίου.
Αυτό σημαίνει ότι, για τις ειδικές περιπτώσεις που καλύπτει η διάταξη, δεν θα απαιτείται να συμφωνήσει το 67% των ιδιοκτητών ολόκληρης της πολυκατοικίας μόνο και μόνο επειδή δύο αυτοτελείς χώροι πρόκειται να λειτουργήσουν ενιαία.
Αντίθετα, το ποσοστό συναίνεσης εξετάζεται σε σχέση με τις επιμέρους ιδιοκτησίες που συμμετέχουν στη συνένωση.
Η διαφοροποίηση μπορεί να έχει πρακτική σημασία σε πολυκατοικίες με μεγάλο αριθμό διαμερισμάτων, όπου η συγκέντρωση αυξημένης πλειοψηφίας συχνά αποτελεί σύνθετη διαδικασία.
Δεν σημαίνει, ωστόσο, ότι καταργούνται όλες οι περιπτώσεις στις οποίες απαιτείται συμφωνία και άλλων συνιδιοκτητών.
Ιδιαίτερα όταν προβλέπονται επεμβάσεις στον φέροντα οργανισμό, εξακολουθούν να ισχύουν ειδικοί κανόνες.
Συνένωση ακόμη και σε διαφορετικές πολυκατοικίες
Η προτεινόμενη διάταξη δεν περιορίζεται στις ιδιοκτησίες του ίδιου κτιρίου.
Καλύπτει επίσης όμορες ή εφαπτόμενες αυτοτελείς ιδιοκτησίες που βρίσκονται στο ίδιο επίπεδο, ακόμη και όταν ανήκουν σε διαφορετικά κτίρια ή βρίσκονται σε όμορα γεωτεμάχια.
Πρόκειται για μια δυνατότητα που μπορεί να αφορά κατοικίες, γραφεία, καταστήματα και άλλους επαγγελματικούς χώρους.
Για παράδειγμα, δύο επαγγελματικά γραφεία σε γειτονικά κτίρια θα μπορούσαν, υπό προϋποθέσεις, να αποκτήσουν λειτουργική επικοινωνία και να χρησιμοποιούνται ως ενιαίος χώρος.
Αντίστοιχα, δύο εφαπτόμενα ισόγεια καταστήματα θα μπορούσαν να συνενωθούν λειτουργικά, ώστε να εξυπηρετούν μία επιχειρηματική δραστηριότητα.
Βασική προϋπόθεση είναι να επιτρέπονται οι σχετικές εργασίες και η χρήση των χώρων.
Η γειτνίαση δύο ακινήτων δεν αρκεί από μόνη της για να καταστήσει νόμιμη κάθε τεχνική επέμβαση.
Ποιες ιδιοκτησίες καλύπτει η νέα διάταξη
Η ρύθμιση αφορά κυρίως τις ακόλουθες περιπτώσεις:
- Γειτονικά διαμερίσματα στην ίδια πολυκατοικία: Δύο αυτοτελείς κατοικίες στον ίδιο όροφο που μπορούν να χρησιμοποιηθούν ως ένας ενιαίος χώρος.
- Διαμερίσματα σε όμορα κτίρια: Κατοικίες στο ίδιο επίπεδο, οι οποίες εφάπτονται και μπορούν τεχνικά να αποκτήσουν λειτουργική επικοινωνία.
- Επαγγελματικά γραφεία: Αυτοτελείς χώροι που πρόκειται να εξυπηρετήσουν μία ενιαία επαγγελματική εγκατάσταση.
- Ισόγεια καταστήματα: Γειτονικές εμπορικές ιδιοκτησίες που μπορούν να λειτουργήσουν από κοινού.
- Άλλοι επαγγελματικοί χώροι: Εφαπτόμενες ιδιοκτησίες, εφόσον η χρήση και οι απαιτούμενες επεμβάσεις επιτρέπονται από την ισχύουσα νομοθεσία.
Η νέα πρόβλεψη αφορά τη λειτουργική ενοποίηση και δεν συνεπάγεται αυτομάτως αλλαγή των τίτλων ιδιοκτησίας.
Τι γίνεται με τον κανονισμό της πολυκατοικίας
Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει η πρόβλεψη ότι η λειτουργική συνένωση μπορεί να επιτραπεί ανεξάρτητα από όσα προβλέπονται στις πράξεις σύστασης οροφοκτησίας και στους κανονισμούς των κτιρίων.
Αυτό αποτελεί μία από τις βασικές παρεμβάσεις του νομοσχεδίου.
Στην πράξη, οι ιδιοκτήτες ενδέχεται να μπορούν να προχωρήσουν σε λειτουργική συνένωση χωρίς να απαιτείται τροποποίηση του κανονισμού της πολυκατοικίας μόνο και μόνο για την κοινή χρήση των δύο χώρων.
Η πρόβλεψη, όμως, δεν πρέπει να ερμηνευθεί ως γενική άδεια για οποιαδήποτε κατασκευαστική εργασία.
Η ασφάλεια του κτιρίου, οι τεχνικές προδιαγραφές και οι κανόνες για τις επεμβάσεις στον φέροντα οργανισμό εξακολουθούν να αποτελούν ουσιαστικές προϋποθέσεις.
Τι ισχύει όταν χρειάζεται να γκρεμιστεί τοίχος
Ένα από τα συνηθέστερα ερωτήματα αφορά τις εργασίες που θα χρειαστούν για να επικοινωνήσουν δύο γειτονικά διαμερίσματα.
Η διάνοιξη ενός περάσματος ή η αφαίρεση τμήματος τοίχου δεν είναι σε όλες τις περιπτώσεις μια απλή εσωτερική διαρρύθμιση.
Το κρίσιμο στοιχείο είναι εάν η επέμβαση επηρεάζει τον φέροντα οργανισμό του κτιρίου.
Εάν απαιτείται παρέμβαση σε φέροντα στοιχεία, η νέα διάταξη δεν καταργεί την ανάγκη συναίνεσης των συνιδιοκτητών όπου αυτή προβλέπεται.
Εξακολουθούν επίσης να ισχύουν οι ειδικές προϋποθέσεις υπό τις οποίες επιτρέπονται ορισμένες εργασίες χωρίς συγκατάθεση.
Για τον λόγο αυτό, πριν από οποιαδήποτε παρέμβαση απαιτείται τεχνική αξιολόγηση από αρμόδιο μηχανικό.
Η διασφάλιση της στατικής επάρκειας παραμένει βασική προϋπόθεση.
Δεν συγχωνεύονται αυτόματα τα συμβόλαια
Μια σημαντική διάκριση αφορά τη διαφορά μεταξύ λειτουργικής και νομικής συνένωσης.
Η λειτουργική συνένωση επιτρέπει σε δύο αυτοτελείς χώρους να χρησιμοποιούνται ως ενιαίος.
Αυτό δεν σημαίνει ότι καταργούνται αυτομάτως οι επιμέρους οριζόντιες ιδιοκτησίες ή ότι δημιουργείται ένας νέος ενιαίος τίτλος.
Για παράδειγμα, δύο γειτονικά διαμερίσματα μπορούν να επικοινωνούν μεταξύ τους και να χρησιμοποιούνται ως μία κατοικία, ενώ εξακολουθούν να αποτελούν χωριστές ιδιοκτησίες από νομική άποψη.
Επομένως, ζητήματα που αφορούν συμβόλαια, μεταβιβάσεις, ποσοστά συνιδιοκτησίας και κτηματολογικές εγγραφές πρέπει να εξετάζονται ξεχωριστά.
Η λειτουργική ενοποίηση δεν υποκαθιστά τις διαδικασίες που απαιτούνται για ενδεχόμενη νομική συγχώνευση.
Θα μπορούν να χωριστούν ξανά τα διαμερίσματα;
Η προτεινόμενη ρύθμιση προβλέπει επίσης τη δυνατότητα λειτουργικού διαχωρισμού των χώρων.
Αυτό σημαίνει ότι ιδιοκτησίες που έχουν συνενωθεί λειτουργικά θα μπορούν, υπό τις προβλεπόμενες προϋποθέσεις, να επανέλθουν στην προηγούμενη κατάστασή τους.
Η δυνατότητα αυτή μπορεί να έχει ιδιαίτερη σημασία για ιδιοκτήτες που επιθυμούν να χρησιμοποιήσουν προσωρινά δύο χώρους ως ενιαίους, χωρίς να αποκλείουν τη μελλοντική χωριστή αξιοποίησή τους.
Η επαναφορά, ωστόσο, δεν απαλλάσσεται από τις τεχνικές και πολεοδομικές απαιτήσεις που ισχύουν για τις σχετικές εργασίες.
Τι ισχύει σήμερα και τι προτείνεται να αλλάξει
Σύμφωνα με το δημοσίευμα, το ισχύον πλαίσιο επιτρέπει ήδη τη λειτουργική ενοποίηση κτισμάτων σε όμορα οικόπεδα, καθώς και αυτοτελών ιδιοκτησιών εντός του ίδιου κτιρίου, με συγκεκριμένες προϋποθέσεις συναίνεσης.
Η προτεινόμενη αλλαγή προσθέτει ειδικότερη πρόβλεψη για μεμονωμένες, όμορες ή εφαπτόμενες διηρημένες ιδιοκτησίες στο ίδιο επίπεδο.
| Ζήτημα | Τι προβλέπει η νέα ρύθμιση |
|---|---|
| Γειτονικά διαμερίσματα στον ίδιο όροφο | Διευκολύνεται η λειτουργική συνένωση |
| Ιδιοκτησίες σε όμορα κτίρια | Μπορούν να υπαχθούν στη ρύθμιση |
| Συναίνεση | Τουλάχιστον 67% ανά συμμετέχουσα ιδιοκτησία |
| Συναίνεση όλης της πολυκατοικίας | Δεν απαιτείται αυτομάτως για την ειδική περίπτωση |
| Επεμβάσεις στον φέροντα οργανισμό | Εξακολουθούν να ισχύουν ειδικοί κανόνες |
| Τίτλοι ιδιοκτησίας | Δεν συγχωνεύονται αυτομάτως |
| Μελλοντικός διαχωρισμός | Προβλέπεται υπό προϋποθέσεις |
Τι σημαίνει η αλλαγή για τους ιδιοκτήτες στην Κεφαλονιά
Η νέα δυνατότητα θα μπορούσε να ενδιαφέρει ιδιοκτήτες κατοικιών και επαγγελματικών χώρων στην Κεφαλονιά και την Ιθάκη.
Στο Αργοστόλι, στο Ληξούρι, στη Σάμη και σε άλλες περιοχές, υπάρχουν περιπτώσεις γειτονικών ιδιοκτησιών που χρησιμοποιούνται χωριστά, αλλά θα μπορούσαν ενδεχομένως να εξυπηρετήσουν καλύτερα τις ανάγκες των ιδιοκτητών τους εάν λειτουργούσαν ενιαία.
Η αλλαγή μπορεί να ενδιαφέρει οικογένειες που επιθυμούν μεγαλύτερη κατοικία, επαγγελματίες που χρειάζονται περισσότερο χώρο γραφείων και επιχειρήσεις που εξετάζουν την επέκταση σε γειτονικό κατάστημα.
Η εφαρμογή της, όμως, θα εξαρτάται κάθε φορά από τα χαρακτηριστικά του ακινήτου, τις επιτρεπόμενες χρήσεις και τη δυνατότητα πραγματοποίησης των απαιτούμενων εργασιών.
Δεν σημαίνει ότι κάθε ζευγάρι γειτονικών διαμερισμάτων μπορεί να συνενωθεί χωρίς τεχνικό ή νομικό έλεγχο.
Τι πρέπει να προσέξουν οι ενδιαφερόμενοι
Πριν από οποιαδήποτε απόφαση, οι ιδιοκτήτες χρειάζεται να εξετάσουν εάν οι χώροι εμπίπτουν στις προϋποθέσεις της διάταξης.
Ιδιαίτερη σημασία έχουν η θέση των ακινήτων, το εάν βρίσκονται στο ίδιο επίπεδο, η ύπαρξη κοινών ή φερόντων δομικών στοιχείων και οι εργασίες που απαιτούνται.
Επιπλέον, πρέπει να διαπιστωθεί ποιοι έχουν δικαιώματα στις ιδιοκτησίες και ποια συναίνεση απαιτείται.
Ο έλεγχος από μηχανικό είναι απαραίτητος για τα τεχνικά ζητήματα, ενώ όπου ανακύπτουν θέματα τίτλων ή δικαιωμάτων συνιδιοκτησίας χρειάζεται και η κατάλληλη νομική ή συμβολαιογραφική διερεύνηση.
Μέχρι τις 24 Οκτωβρίου η δημόσια διαβούλευση
Η νέα ρύθμιση περιλαμβάνεται στο άρθρο 70 του πολυνομοσχεδίου του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας, το οποίο, σύμφωνα με το δημοσίευμα, θα παραμείνει σε δημόσια διαβούλευση έως τις 24 Οκτωβρίου 2026.
Μέχρι την ολοκλήρωση της νομοθετικής διαδικασίας, το τελικό περιεχόμενο της διάταξης μπορεί να διαφοροποιηθεί.
Το βασικό στοιχείο της προτεινόμενης αλλαγής είναι ότι διευκολύνεται η λειτουργική συνένωση γειτονικών ιδιοκτησιών χωρίς να απαιτείται σε κάθε περίπτωση συναίνεση από το σύνολο της πολυκατοικίας. Παραμένουν, όμως, σε ισχύ οι απαιτήσεις για την ασφάλεια των κτιρίων και τη νομιμότητα των εργασιών.
