Μια σημαντική απόφαση για όσους αγοράζουν ακίνητα σε τιμή χαμηλότερη από την αντικειμενική αξία τους εξέδωσε το Συμβούλιο της Επικρατείας, ανοίγοντας τον δρόμο ώστε το τεκμήριο απόκτησης να υπολογίζεται με βάση το πραγματικό τίμημα της αγοράς και όχι υποχρεωτικά την υψηλότερη αντικειμενική αξία.
Το «κλειδί», ωστόσο, είναι ένα: ο φορολογούμενος πρέπει να μπορεί να αποδείξει πόσα χρήματα κατέβαλε πραγματικά.
Η απόφαση 2086/2025 του ΣτΕ κάνει μια κρίσιμη διάκριση ανάμεσα σε δύο φορολογικά μεγέθη που συχνά συγχέονται: τον φόρο μεταβίβασης του ακινήτου και το τεκμήριο απόκτησης που λαμβάνεται υπόψη στη φορολογία εισοδήματος του αγοραστή.
Και αυτή η διάκριση μπορεί να αποδειχθεί ιδιαίτερα σημαντική για χιλιάδες αγοραπωλησίες.
Ακίνητο 150.000 ευρώ μπορεί να δώσει τεκμήριο 110.000 ευρώ;
Χαρακτηριστικό είναι το ακόλουθο παράδειγμα.
Ένα ακίνητο έχει αντικειμενική αξία 150.000 ευρώ, αλλά ο αγοραστής καταφέρνει να το αποκτήσει έναντι 110.000 ευρώ.
Εφόσον αποδεικνύεται ότι το πραγματικό ποσό που καταβλήθηκε ήταν πράγματι 110.000 ευρώ, το τεκμήριο απόκτησης μπορεί να στηριχθεί σε αυτό το ποσό και όχι αυτομάτως στις 150.000 ευρώ της αντικειμενικής αξίας.
Στο τεκμήριο, βέβαια, δεν μπαίνει μόνο η τιμή αγοράς.
Συνυπολογίζονται ο φόρος μεταβίβασης, τα συμβολαιογραφικά έξοδα και οι υπόλοιπες δαπάνες που συνδέονται με την ολοκλήρωση της αγοράς.
Γιατί η διαφορά μπορεί να είναι τεράστια
Το ζήτημα αποκτά ιδιαίτερη σημασία επειδή η αγορά ακινήτου αποτελεί δαπάνη απόκτησης περιουσιακού στοιχείου και ο φορολογούμενος πρέπει να μπορεί να δικαιολογήσει τα χρήματα που δαπάνησε.
Εάν το τεκμήριο είναι υψηλότερο από τα εισοδήματα που μπορεί να δικαιολογήσει, ενδέχεται να χρειαστεί να το καλύψει με άλλες νόμιμες πηγές.
Μεταξύ αυτών μπορεί να είναι η ανάλωση κεφαλαίου προηγούμενων ετών, τραπεζικό δάνειο ή χρηματική γονική παροχή.
Στο παράδειγμα των 150.000 και 110.000 ευρώ, η διαφορά των 40.000 ευρώ μπορεί επομένως να αποδειχθεί καθοριστική για τη φορολογική εικόνα του αγοραστή.
Προσοχή: Δεν αρκεί να γράφει 110.000€ το συμβόλαιο
Αυτό είναι ίσως το σημαντικότερο σημείο της απόφασης.
Το γεγονός ότι στο συμβόλαιο αναγράφεται χαμηλότερη τιμή δεν σημαίνει ότι η φορολογική διοίκηση είναι υποχρεωμένη να τη δεχθεί χωρίς έλεγχο ως το πραγματικό τίμημα.
Ο φορολογούμενος πρέπει να είναι σε θέση να αποδείξει πόσα χρήματα κατέβαλε πραγματικά.
Συνεπώς, ιδιαίτερη βαρύτητα μπορούν να αποκτήσουν τα στοιχεία των πληρωμών και κάθε άλλο πρόσφορο αποδεικτικό μέσο που τεκμηριώνει τη συναλλαγή.
Εάν αυτά επιβεβαιώνουν το χαμηλότερο τίμημα, τότε αυτό μπορεί να αποτελέσει τη βάση για τον προσδιορισμό της δαπάνης απόκτησης.
Τι γίνεται με τον φόρο μεταβίβασης
Εδώ βρίσκεται και η μεγάλη διάκριση που κάνει το ΣτΕ.
Άλλο είναι η φορολογία μεταβίβασης του ακινήτου και άλλο το τεκμήριο απόκτησης για τη φορολογία εισοδήματος.
Μάλιστα, σύμφωνα με την απόφαση, ακόμη και εάν ο φορολογούμενος δεν είχε αμφισβητήσει την αντικειμενική αξία κατά την επιβολή του φόρου μεταβίβασης, αυτό δεν σημαίνει ότι χάνει το δικαίωμα να αποδείξει αργότερα πως το πραγματικό τίμημα που κατέβαλε ήταν χαμηλότερο, όταν η διαφορά αφορά τη φορολογία εισοδήματος.
Υπάρχει όμως και η αντίστροφη περίπτωση
Η απόφαση δεν λειτουργεί μόνο προς όφελος του αγοραστή.
Εάν από τραπεζικές κινήσεις ή άλλα αποδεικτικά στοιχεία προκύψει ότι καταβλήθηκε στην πραγματικότητα μεγαλύτερο ποσό από αυτό που αναφέρεται στο συμβόλαιο, η φορολογική διοίκηση μπορεί να λάβει υπόψη το υψηλότερο πραγματικό τίμημα για τον προσδιορισμό του τεκμηρίου.
Με απλά λόγια, το βασικό κριτήριο είναι η πραγματική οικονομική συναλλαγή.
Τι αλλάζει στην πράξη
Η συγκεκριμένη υπόθεση παραπέμφθηκε για νέα κρίση στο αρμόδιο διοικητικό δικαστήριο, το οποίο θα πρέπει να εξετάσει τα πραγματικά δεδομένα της πληρωμής.
Η σημασία της απόφασης 2086/2025 βρίσκεται ακριβώς σε αυτή την κατεύθυνση: το τεκμήριο αγοράς ενός ακινήτου δεν πρέπει να εξισώνεται αυτομάτως με την αντικειμενική του αξία όταν υπάρχουν στοιχεία που αποδεικνύουν διαφορετικό πραγματικό τίμημα.
Για τους φορολογουμένους που αγοράζουν ένα ακίνητο κάτω από την αντικειμενική του αξία, η διαφορά μπορεί να είναι σημαντική.
Υπάρχει όμως μία απαραίτητη προϋπόθεση: να μπορούν να αποδείξουν με στοιχεία κάθε ευρώ που πραγματικά καταβλήθηκε.
