Νέα ευκαιρία για χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων που βρίσκονται μέσα σε εκτάσεις δασικού χαρακτήρα προετοιμάζει το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας, με την πλατφόρμα για τις λεγόμενες «οικιστικές πυκνώσεις» να σχεδιάζεται να ανοίξει εντός του φθινοπώρου. Το ζήτημα αφορά περίπου 100.000 δασικά αυθαίρετα σε ολόκληρη τη χώρα.
Η νέα προσπάθεια αποκτά ιδιαίτερο ενδιαφέρον, καθώς στο τραπέζι βρίσκεται ένα μοντέλο που θα μπορούσε να επιτρέψει, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις, την τακτοποίηση έναντι προστίμου, κατά τα πρότυπα της διαδικασίας που εφαρμόζεται στα υπόλοιπα αυθαίρετα.
Οι τελικές λεπτομέρειες δεν έχουν ακόμη «κλειδώσει», καθώς το ΥΠΕΝ επιχειρεί να διαμορφώσει ένα πλαίσιο που θα μπορεί να σταθεί και απέναντι στις απαιτήσεις που έχουν προκύψει από τη νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας.
Τι είναι οι «οικιστικές πυκνώσεις»
Πρόκειται ουσιαστικά για συγκεντρώσεις κατοικιών που έχουν κατασκευαστεί μέσα σε εκτάσεις οι οποίες στους δασικούς χάρτες εμφανίζονται με δασικό χαρακτήρα.
Το πρόβλημα ήρθε στην επιφάνεια σε μεγάλη έκταση με την ανάρτηση των δασικών χαρτών και αποτελεί σήμερα ένα από τα βασικά ζητήματα που πρέπει να αντιμετωπιστούν προκειμένου να ολοκληρωθεί η διαδικασία σε ολόκληρη τη χώρα.
Ο κυβερνητικός στόχος είναι οι δασικοί χάρτες να έχουν ολοκληρωθεί έως το τέλος του 2027.
Το σενάριο της τακτοποίησης με πρόστιμο
Η σημαντικότερη πληροφορία για τους ιδιοκτήτες είναι ότι εξετάζεται ένα μοντέλο αντίστοιχο με εκείνο της τακτοποίησης αυθαιρέτων.
Με απλά λόγια, αντί της κατεδάφισης, ο ιδιοκτήτης θα μπορούσε –εφόσον το ακίνητό του πληροί τις προϋποθέσεις της νέας ρύθμισης– να καταβάλει το προβλεπόμενο πρόστιμο και να ενταχθεί στη διαδικασία τακτοποίησης.
Η επιλογή αυτή εξετάζεται και λόγω του τεράστιου αριθμού των συγκεκριμένων κατασκευών, ο οποίος καθιστά εξαιρετικά δύσκολη στην πράξη μια γενικευμένη επιχείρηση κατεδαφίσεων.
Ωστόσο, δεν έχει ακόμη οριστικοποιηθεί ούτε το ύψος των προστίμων ούτε ο ακριβής μηχανισμός της νέας διαδικασίας.
Ποια αυθαίρετα θα μένουν εκτός
Η νέα ευκαιρία δεν πρόκειται να αφορά κάθε αυθαίρετη κατασκευή που βρίσκεται σε δασική έκταση.
Με βάση τον σχεδιασμό που βρίσκεται υπό επεξεργασία, εκτός της διαδικασίας θα παραμείνουν μεταξύ άλλων κτίσματα που:
- δεν αποτελούν κατοικία ή κατασκευή που συνοδεύει κατοικία,
- κατασκευάστηκαν μετά τις 28 Ιουλίου 2011,
- βρίσκονται σε περιοχές Natura 2000,
- βρίσκονται σε αιγιαλό ή ζώνη παραλίας,
- βρίσκονται σε αρχαιολογικούς χώρους ή ιστορικούς τόπους,
- βρίσκονται σε εκτάσεις που έχουν υποχρεωτικά κηρυχθεί αναδασωτέες και ανεγέρθηκαν μετά την κήρυξη της αναδάσωσης,
- εμποδίζουν την ασφαλή διαφυγή πολιτών ή την πρόσβαση πυροσβεστικών οχημάτων σε περίπτωση πυρκαγιάς ή άλλης φυσικής καταστροφής.
Επομένως, η νέα ρύθμιση δεν θα πρέπει να εκληφθεί ως μια γενική νομιμοποίηση όλων των δασικών αυθαιρέτων.
Τι είχε συμβεί στην προηγούμενη προσπάθεια
Δεν είναι η πρώτη φορά που επιχειρείται η αντιμετώπιση του προβλήματος.
Η προηγούμενη πλατφόρμα του Κτηματολογίου είχε ανοίξει στις 5 Οκτωβρίου 2022, με τους ενδιαφερόμενους να μπορούν να υποβάλουν αίτηση και να καταβάλουν παράβολο 250 ευρώ.
Με την ένταξη στη διαδικασία μπορούσαν να πετύχουν πάγωμα των διοικητικών προστίμων και προσωρινή εξαίρεση του κτίσματος από την κατεδάφιση.
Η συμμετοχή, ωστόσο, αποδείχθηκε πολύ χαμηλότερη από τις αρχικές προσδοκίες.
Στο πρώτο τρίμηνο είχαν κατατεθεί περίπου 620 οριστικές αιτήσεις και, παρά την παράταση που δόθηκε έως τις 31 Μαρτίου 2023, η διαδικασία ολοκληρώθηκε με μόλις 2.772 δηλώσεις, οι οποίες αντιστοιχούσαν σε 382.653 παράνομα τετραγωνικά μέτρα.
Όταν ο συνολικός αριθμός των συγκεκριμένων ακινήτων υπολογίζεται περίπου στις 100.000, γίνεται αντιληπτό ότι το μεγαλύτερο μέρος του προβλήματος παρέμεινε άλυτο.
Γιατί το ΥΠΕΝ είναι τώρα ιδιαίτερα προσεκτικό
Η νέα ρύθμιση δεν είναι απλή υπόθεση.
Η προηγούμενη προσπάθεια αντιμετώπισε και ζητήματα σε σχέση με το Συμβούλιο της Επικρατείας, γεγονός που υποχρεώνει το υπουργείο να διαμορφώσει αυτή τη φορά ένα πλαίσιο που να είναι συμβατό με τις συνταγματικές απαιτήσεις προστασίας των δασικών εκτάσεων.
Αυτός είναι και ο λόγος που οι λεπτομέρειες της νέας διαδικασίας εξακολουθούν να βρίσκονται υπό επεξεργασία.
Για τους ιδιοκτήτες, επομένως, το κρίσιμο θα είναι το τελικό κείμενο της ρύθμισης και όχι μόνο η ανακοίνωση ότι ανοίγει ξανά η πλατφόρμα.
Τι γίνεται με τα «μαύρα περιγράμματα»
Τα δασικά αυθαίρετα δεν είναι το μοναδικό πρόβλημα που παραμένει ανοιχτό στους δασικούς χάρτες.
Το δεύτερο μεγάλο ζήτημα είναι τα λεγόμενα «μαύρα περιγράμματα», τα οποία αντιστοιχούν περίπου στο 5% των εκτάσεων που εξαιρέθηκαν από την ανάρτηση.
Πρόκειται για περιοχές οι οποίες έμειναν «εκτός ανάρτησης», επειδή το καθεστώς τους διέπεται από άλλες πολεοδομικές ρυθμίσεις και δεν εξετάστηκαν ως προς τον δασικό ή μη χαρακτήρα τους.
Το υπουργείο επεξεργάζεται ξεχωριστή ρύθμιση και γι’ αυτές τις περιπτώσεις.
466.000 αντιρρήσεις στους δασικούς χάρτες
Παράλληλα βρίσκεται σε εξέλιξη η μεγάλη επιχείρηση εκδίκασης των αντιρρήσεων.
Συνολικά έχουν υποβληθεί περίπου 466.000 αντιρρήσεις, από τις οποίες έχουν εξεταστεί περίπου 227.000, δηλαδή σχεδόν οι μισές.
Μεγαλύτερες καθυστερήσεις εντοπίζονται, σύμφωνα με τα διαθέσιμα στοιχεία, σε Ανατολική Αττική, Κρήτη, Λακωνία, Βοιωτία και Ζάκυνθο.
Για την επιτάχυνση της διαδικασίας έχουν ήδη ενισχυθεί επιτροπές, ενώ εξετάζεται η αξιοποίηση προσωπικού από άλλες περιοχές της χώρας αλλά και η χρήση τηλεδιασκέψεων.
Τι πρέπει να προσέξουν τώρα οι ιδιοκτήτες
Το σημαντικότερο αυτή τη στιγμή είναι ότι η νέα ρύθμιση δεν έχει ακόμη τεθεί σε εφαρμογή.
Συνεπώς, οι ιδιοκτήτες δεν χρειάζεται να θεωρήσουν ότι έχει ήδη ανοίξει κάποια νέα προθεσμία ή ότι έχει οριστικοποιηθεί η δυνατότητα τακτοποίησης με πρόστιμο.
Αυτό που σχεδιάζεται είναι το άνοιγμα της πλατφόρμας μέσα στο φθινόπωρο, αφού προηγουμένως καθοριστούν οι προϋποθέσεις.
Όταν δημοσιευτεί το τελικό πλαίσιο, τρία στοιχεία θα είναι καθοριστικά για κάθε ιδιοκτησία: πότε κατασκευάστηκε το ακίνητο, ποια ακριβώς χρήση έχει και σε ποια κατηγορία προστατευόμενης ή δασικής έκτασης βρίσκεται.
Για περίπου 100.000 ιδιοκτήτες, πάντως, η επαναλειτουργία της διαδικασίας μπορεί να αποτελέσει μία από τις σημαντικότερες πολεοδομικές εξελίξεις του φθινοπώρου.
