Εκτός σχεδίου δόμηση: Νέοι κανόνες για οικόπεδα, δημοτικούς δρόμους και οικοδομικές άδειες – Τι αλλάζει

Σημαντικές παρεμβάσεις στην οικοδομική δραστηριότητα, την εκτός σχεδίου δόμηση και την αναγνώριση δημοτικών και κοινοτικών δρόμων περιλαμβάνει το νέο νομοσχέδιο του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας, το οποίο κατατέθηκε στη Βουλή μετά την ολοκλήρωση της δημόσιας διαβούλευσης. Οι προτεινόμενες ρυθμίσεις επηρεάζουν ιδιοκτήτες ακινήτων, μηχανικούς και επενδυτές, καθώς αφορούν τόσο τη δυνατότητα έκδοσης οικοδομικών αδειών όσο και τις προϋποθέσεις αξιοποίησης γηπέδων.

Με το νομοσχέδιο προβλέπονται νέες διαδικασίες για την αναστολή οικοδομικών εργασιών, αλλαγές στον τρόπο αναγνώρισης κοινόχρηστων δρόμων και ειδικές πολεοδομικές ρυθμίσεις για συγκεκριμένες περιοχές.

Παράλληλα, περιλαμβάνονται διατάξεις για τις χρήσεις γης και τις επενδυτικές αδειοδοτήσεις, ενώ δεν προβλέπεται γενικό άνοιγμα της διαδικασίας τακτοποίησης αυθαιρέτων της κατηγορίας 5 σε ιδιωτικά ακίνητα.

Πότε μπορούν να σταματήσουν οι οικοδομικές εργασίες

Μία από τις βασικότερες αλλαγές αφορά τις περιοχές στις οποίες βρίσκονται σε εξέλιξη διαδικασίες εκπόνησης Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων (ΕΠΣ) από δημόσιους ή δημοτικούς φορείς.

Μέχρι σήμερα, το σχετικό πλαίσιο προέβλεπε δυνατότητα αναστολής της έκδοσης οικοδομικών αδειών.

Με τη νέα ρύθμιση προτείνεται να υπάρχει δυνατότητα αναστολής και της εκτέλεσης οικοδομικών εργασιών.

Αυτό σημαίνει ότι σε συγκεκριμένες περιοχές θα μπορεί, υπό προϋποθέσεις, να αναστέλλεται όχι μόνο η έκδοση νέων αδειών αλλά και η πραγματοποίηση εργασιών.

Ωστόσο, η αναστολή δεν θα εφαρμόζεται αυτόματα σε κάθε περιοχή όπου εκπονείται Ειδικό Πολεοδομικό Σχέδιο.

Για την ενεργοποίησή της θα απαιτείται ειδική διοικητική πράξη, έπειτα από γνώμη του αρμόδιου Κεντρικού Συμβουλίου και αιτιολογημένη εισήγηση του γενικού γραμματέα Χωρικού Σχεδιασμού.

Εκτός σχεδίου δόμηση: Τι αλλάζει με τους δημοτικούς δρόμους

Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζουν οι παρεμβάσεις που αφορούν την αναγνώριση δημοτικών και κοινοτικών δρόμων.

Πρόκειται για οδούς που συνδέουν οικισμούς μεταξύ τους ή με βασικούς οδικούς άξονες και των οποίων ο χαρακτηρισμός μπορεί να επηρεάζει τη δυνατότητα δόμησης γειτονικών ακινήτων.

Σύμφωνα με τις προτεινόμενες διατάξεις, η αναγνώριση των συγκεκριμένων δρόμων θα πραγματοποιείται με Προεδρικό Διάταγμα.

Όταν υπάρχουν περισσότερες διαδρομές που συνδέουν δύο οικισμούς, η σχετική ρύθμιση θα αφορά την κυριότερη από αυτές.

Η εξέλιξη έχει ιδιαίτερη σημασία για ιδιοκτήτες εκτός σχεδίου γηπέδων, καθώς η αναγνώριση ενός δρόμου ως κοινόχρηστου αποτελεί κρίσιμο στοιχείο κατά την εξέταση της οικοδομησιμότητας.

Πάντως, η αναγνώριση δρόμου δεν σημαίνει από μόνη της ότι κάθε γειτονικό ακίνητο αποκτά δικαίωμα δόμησης, καθώς εξακολουθούν να εξετάζονται και οι υπόλοιπες νόμιμες προϋποθέσεις.

Τι προβλέπεται για τα οικόπεδα από 2 έως 4 στρέμματα

Μία ακόμη ρύθμιση αφορά συγκεκριμένες περιοχές οικισμών με παλαιότερες οριοθετήσεις.

Για αυτές προβλέπεται δυνατότητα καθορισμού ελάχιστης αρτιότητας από 2.000 έως 4.000 τετραγωνικά μέτρα, με ελάχιστο πρόσωπο 15 μέτρων σε κοινόχρηστο δρόμο.

Η συγκεκριμένη πρόβλεψη δεν αφορά αυτομάτως όλα τα εκτός σχεδίου ακίνητα της χώρας.

Αντίθετα, συνδέεται με ειδικές πολεοδομικές προϋποθέσεις και συγκεκριμένες κατηγορίες περιοχών.

Επομένως, δεν θεσπίζεται γενικό δικαίωμα δόμησης για όλα τα οικόπεδα ή γήπεδα των 2 στρεμμάτων.

Για την αξιοποίηση κάθε ακινήτου θα πρέπει να εξετάζονται το πολεοδομικό καθεστώς της περιοχής, η αρτιότητα, το πρόσωπο σε κοινόχρηστη οδό και οι υπόλοιποι περιορισμοί που ισχύουν.

Αλλαγές στον έλεγχο των οικοδομικών αδειών

Το νομοσχέδιο περιλαμβάνει επίσης παρεμβάσεις στη διαδικασία ελέγχου δικαιολογητικών για ορισμένες οικοδομικές άδειες.

Συγκεκριμένα, προβλέπονται εξαιρέσεις από τον έλεγχο επιμέρους δικαιολογητικών για άδειες που εκδίδονται από αρμόδιες υπηρεσίες του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας και από το Αυτοτελές Γραφείο Ελληνικού.

Στις περιπτώσεις αυτές, την ευθύνη για την ορθότητα των στοιχείων που υποβάλλονται αναλαμβάνουν οι μελετητές μηχανικοί.

Η πρόβλεψη αφορά τις συγκεκριμένες διαδικασίες αδειοδότησης και όχι το σύνολο των οικοδομικών αδειών.

Τι ισχύει για τα αυθαίρετα της κατηγορίας 5

Σε ό,τι αφορά τα αυθαίρετα με μεγάλες πολεοδομικές παραβάσεις, το νομοσχέδιο δεν προβλέπει γενική επαναφορά της δυνατότητας τακτοποίησης για τα ιδιωτικά ακίνητα της κατηγορίας 5.

Συνεπώς, δεν δημιουργείται νέα οριζόντια διαδικασία για τη νομιμοποίηση μεγάλων αυθαιρεσιών.

Το υφιστάμενο καθεστώς εξακολουθεί να αποτελεί τη βάση αντιμετώπισης των συγκεκριμένων περιπτώσεων, με τις εξαιρέσεις που προβλέπει η ισχύουσα νομοθεσία.

Τι πρέπει να γνωρίζουν οι ιδιοκτήτες ακινήτων

Οι προτεινόμενες αλλαγές αποκτούν ιδιαίτερη σημασία για όσους διαθέτουν γήπεδα εκτός σχεδίου ή σχεδιάζουν να εκδώσουν οικοδομική άδεια.

Ο χαρακτηρισμός των δρόμων, η ύπαρξη πολεοδομικού σχεδιασμού και οι ειδικοί όροι αρτιότητας μπορούν να επηρεάσουν τη δυνατότητα αξιοποίησης ενός ακινήτου.

Παράλληλα, στις περιοχές όπου εκπονούνται Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια θα πρέπει να εξετάζεται εάν έχει εκδοθεί συγκεκριμένη πράξη αναστολής οικοδομικών αδειών ή εργασιών.

Οι διατάξεις βρίσκονται στο στάδιο της κοινοβουλευτικής διαδικασίας και η τελική εφαρμογή τους θα εξαρτηθεί από την ψήφιση και τη θέση τους σε ισχύ.

Για κάθε συγκεκριμένο ακίνητο, ο έλεγχος των όρων δόμησης από αρμόδιο μηχανικό παραμένει απαραίτητος.