Συνεταιρισμός επικαλέστηκε αμετάκλητη δικαστική απόφαση για χαμηλότερη αξία των ακινήτων του, όμως η ΔΕΔ απέρριψε την προσφυγή – Γιατί μια δικαστική κρίση του 2019 δεν μπορούσε να χρησιμοποιηθεί αυτομάτως για τον ΕΝΦΙΑ του 2026 και τι πρέπει να αποδεικνύει όποιος αμφισβητεί το εκκαθαριστικό
Μια ιδιαίτερα ενδιαφέρουσα φορολογική υπόθεση, που μπορεί να λειτουργήσει ως «οδηγός» για ιδιοκτήτες οι οποίοι επιχειρούν να αμφισβητήσουν τον υπολογισμό του ΕΝΦΙΑ, έφτασε στη Διεύθυνση Επίλυσης Διαφορών της ΑΑΔΕ.
Στο επίκεντρο βρέθηκε ένας εντυπωσιακός λογαριασμός:
152.466,24 ευρώ ΕΝΦΙΑ για το 2026.
Συνεταιρισμός στην Αθήνα επιχείρησε να πετύχει την ακύρωση ή τουλάχιστον τη σημαντική μείωση του φόρου, έχοντας μάλιστα στα χέρια του ένα φαινομενικά ισχυρό επιχείρημα.
Υπήρχε προηγούμενη αμετάκλητη δικαστική απόφαση που είχε προσδιορίσει σε χαμηλότερα επίπεδα την αξία των συγκεκριμένων ακινήτων.
Θα μπορούσε, λοιπόν, να θεωρήσει κάποιος ότι το ζήτημα της αξίας είχε ήδη κριθεί.
Η ΔΕΔ, όμως, απάντησε ουσιαστικά:
όχι για πάντα.
Και αυτή είναι η λεπτομέρεια που αποκτά ενδιαφέρον πολύ πέρα από τη συγκεκριμένη υπόθεση.
Ο λογαριασμός των 152.466 ευρώ
Η υπόθεση αφορά τον ΕΝΦΙΑ του 2026 και τα ποσά παρουσιάζουν μια εντυπωσιακή αναλογία.
Ο κύριος φόρος που είχε υπολογιστεί στον συνεταιρισμό ήταν μόλις:
584,44 ευρώ.
Το μεγάλο ποσό προέκυπτε από τον συμπληρωματικό φόρο, ο οποίος έφτανε τα:
151.881,80 ευρώ.
Έτσι, ο συνολικός λογαριασμός διαμορφώθηκε στα:
152.466,24 ευρώ.
Ο συνεταιρισμός αμφισβήτησε το εκκαθαριστικό και προσέφυγε στη Διεύθυνση Επίλυσης Διαφορών.
Και δεν το έκανε χωρίς επιχειρήματα.
Το «όπλο» της παλιάς δικαστικής απόφασης
Το βασικό επιχείρημα ήταν ότι υπήρχε ήδη αμετάκλητη απόφαση του Διοικητικού Εφετείου Αθηνών σχετικά με την αξία των συγκεκριμένων ακινήτων.
Στην προηγούμενη δικαστική διαδικασία είχε υπάρξει και τεχνική πραγματογνωμοσύνη.
Με βάση εκείνα τα δεδομένα, οι αξίες τριών ακινήτων είχαν προσδιοριστεί αντίστοιχα σε:
22,7 εκατ. ευρώ, 19,3 εκατ. ευρώ και μηδενική αξία για το τρίτο ακίνητο.
Η λογική του συνεταιρισμού ήταν σχετικά απλή.
Αφού δικαστήριο είχε ήδη εξετάσει τα συγκεκριμένα ακίνητα και είχε αποφανθεί για την αξία τους και εφόσον –κατά τους ισχυρισμούς του– δεν υπήρξαν ουσιώδεις αλλαγές, γιατί να μη χρησιμοποιηθούν οι ίδιες αξίες και για τον ΕΝΦΙΑ του 2026;
Εδώ ακριβώς βρίσκεται το ενδιαφέρον της απόφασης.
Η ΔΕΔ είπε «όχι»
Η Διεύθυνση Επίλυσης Διαφορών δεν αποδέχθηκε το επιχείρημα.
Ο λόγος βρίσκεται στον ίδιο τον τρόπο με τον οποίο προσδιορίζεται ο ΕΝΦΙΑ.
Η φορολογική υποχρέωση εξετάζεται ανά έτος και με βάση τα δεδομένα που ισχύουν κατά τον κρίσιμο χρόνο για το συγκεκριμένο φορολογικό έτος.
Στην περίπτωση του ΕΝΦΙΑ του 2026, το κρίσιμο χρονικό σημείο είναι η 1η Ιανουαρίου 2026.
Η παλαιότερη δικαστική απόφαση, αντιθέτως, είχε εξετάσει την αξία των ακινήτων με βάση τα δεδομένα της 1ης Ιανουαρίου 2019.
Ανάμεσα στις δύο ημερομηνίες μεσολαβούν επτά χρόνια.
Και αυτό ήταν καθοριστικό.
Μια δικαστική απόφαση δεν «παγώνει» την αξία για πάντα
Αυτό είναι ίσως το σημαντικότερο συμπέρασμα της υπόθεσης.
Το γεγονός ότι ένα δικαστήριο έχει κρίνει την αξία ενός ακινήτου για ένα συγκεκριμένο φορολογικό έτος δεν σημαίνει ότι η ίδια αξία μεταφέρεται αυτομάτως σε κάθε επόμενο έτος.
Ο ΕΝΦΙΑ είναι ετήσιος φόρος.
Επομένως, ο υπολογισμός του συνδέεται με τα πραγματικά και νομικά δεδομένα της κάθε χρονιάς.
Με απλά λόγια:
μια απόφαση για το 2019 δεν αποτελεί από μόνη της απόδειξη για την αξία του ίδιου ακινήτου το 2026.
Αυτό δεν σημαίνει ότι μια προηγούμενη δικαστική απόφαση είναι αδιάφορη.
Σημαίνει όμως ότι δεν αρκεί μόνη της για να ανατρέψει τον νέο φορολογικό προσδιορισμό.
Τι έπρεπε να είχε αποδείξει ο συνεταιρισμός
Και εδώ βρίσκεται η δεύτερη σημαντική πλευρά της απόφασης.
Σύμφωνα με το σκεπτικό που παρουσιάζεται, εφόσον ο φορολογούμενος θεωρούσε ότι ο ΕΝΦΙΑ του 2026 υπολογίστηκε πάνω σε υπερβολικά υψηλές αξίες, έπρεπε να αποδείξει ειδικά τι συνέβαινε την 1η Ιανουαρίου 2026.
Δεν αρκούσε δηλαδή να πει:
«Το δικαστήριο είχε αποφασίσει διαφορετικά το 2019».
Χρειαζόταν να υποστηρίξει με συγκεκριμένα στοιχεία και κατάλληλα αποδεικτικά μέσα ότι και το 2026 η πραγματική φορολογητέα αξία ήταν ουσιωδώς χαμηλότερη από αυτή που χρησιμοποίησε η Φορολογική Διοίκηση.
Η διαφορά είναι σημαντική.
Η παλιά απόφαση μπορεί να αποτελέσει μέρος της επιχειρηματολογίας.
Δεν αντικαθιστά όμως την απόδειξη της κατάστασης που επικρατεί στο νέο φορολογικό έτος.
Γιατί η υπόθεση ενδιαφέρει και άλλους ιδιοκτήτες
Η απόφαση αποκτά ευρύτερη σημασία ακριβώς επειδή ξεκαθαρίζει μια συνηθισμένη παρανόηση.
Ένας ιδιοκτήτης μπορεί στο παρελθόν να έχει δικαιωθεί σε φορολογική διαφορά για την αξία ενός ακινήτου.
Αυτό όμως δεν σημαίνει ότι η ΑΑΔΕ είναι υποχρεωμένη να χρησιμοποιεί επ’ αόριστον την ίδια αποτίμηση.
Κάθε νέα χρονιά δημιουργεί νέα φορολογική περίοδο.
Και όποιος θέλει να αμφισβητήσει το νέο εκκαθαριστικό θα πρέπει να είναι σε θέση να τεκμηριώσει την ένστασή του με βάση τα στοιχεία της αντίστοιχης χρονιάς.
Το Ε9 έπαιξε επίσης καθοριστικό ρόλο
Υπάρχει ακόμη μία λεπτομέρεια που δεν πρέπει να περάσει απαρατήρητη.
Η ΔΕΔ έκρινε ότι ο ΕΝΦΙΑ είχε υπολογιστεί σύμφωνα με το ισχύον νομοθετικό πλαίσιο και με βάση τα στοιχεία που είχε δηλώσει ο ίδιος ο συνεταιρισμός στη δήλωση ακίνητης περιουσίας του.
Αυτό αναδεικνύει για ακόμη μία φορά τη σημασία του Ε9.
Τα στοιχεία που δηλώνονται εκεί αποτελούν τη βάση για τον υπολογισμό του φόρου.
Λάθη σε τετραγωνικά, δικαιώματα, ποσοστά συνιδιοκτησίας, χαρακτηριστικά του ακινήτου ή άλλα κρίσιμα στοιχεία μπορούν να επηρεάσουν το τελικό εκκαθαριστικό.
Γι’ αυτό, όταν ένας φορολογούμενος βλέπει έναν ΕΝΦΙΑ που θεωρεί λανθασμένο, το πρώτο πράγμα που χρειάζεται να εξετάσει είναι εάν τα στοιχεία της περιουσιακής του κατάστασης έχουν αποτυπωθεί σωστά.
Η διαφορά ανάμεσα στο «είχα δικαιωθεί» και στο «δικαιούμαι να μειωθεί ο φόρος»
Η συγκεκριμένη υπόθεση αποτυπώνει και μια κρίσιμη νομική διαφορά.
Άλλο να έχει δικαιωθεί κάποιος στο παρελθόν.
Και άλλο να θεωρεί ότι εκείνη η δικαίωση παράγει αυτομάτως το ίδιο φορολογικό αποτέλεσμα πολλά χρόνια αργότερα.
Η φορολογική διοίκηση εξετάζει τον φόρο του συγκεκριμένου έτους.
Επομένως, εκείνος που προσφεύγει πρέπει να χτίσει την υπόθεσή του γύρω από τα δεδομένα εκείνης της χρονιάς.
Στην περίπτωση του συνεταιρισμού, το γεγονός ότι υπήρχε δικαστική κρίση για το 2019 δεν θεωρήθηκε αρκετό για να ανατραπεί ο ΕΝΦΙΑ του 2026.
Και τα 152.466 ευρώ παρέμειναν
Το αποτέλεσμα ήταν ιδιαίτερα βαρύ για τον συνεταιρισμό.
Η ΔΕΔ απέρριψε την προσφυγή και διατήρησε τον καταλογισμό.
Έτσι, ο ΕΝΦΙΑ του 2026 παρέμεινε στα:
152.466,24 ευρώ.
Πέρα όμως από το εντυπωσιακό ποσό, η πραγματική είδηση βρίσκεται στο σκεπτικό.
Η υπόθεση στέλνει ένα ξεκάθαρο μήνυμα σε όσους αμφισβητούν την αποτίμηση της ακίνητης περιουσίας τους:
μια παλαιότερη δικαστική νίκη δεν αποτελεί αυτομάτως «διαβατήριο» για χαμηλότερο ΕΝΦΙΑ τα επόμενα χρόνια.
Αν ο ιδιοκτήτης υποστηρίζει ότι η αξία που χρησιμοποιείται για τον νέο φόρο είναι λανθασμένη, χρειάζεται να αποδείξει τι πραγματικά ίσχυε κατά τον κρίσιμο χρόνο του νέου φορολογικού έτους.
Και στην περίπτωση του ΕΝΦΙΑ 2026, αυτό σημαίνει στοιχεία που να τεκμηριώνουν την κατάσταση της ακίνητης περιουσίας την 1η Ιανουαρίου 2026.
Ο συνεταιρισμός είχε στα χέρια του μια αμετάκλητη δικαστική απόφαση.
Αλλά ήταν απόφαση για άλλη χρονιά. Και τελικά αυτό έκανε τη διαφορά των 152.466 ευρώ.
