Μια ιδιαίτερα ευνοϊκή φορολογική ρύθμιση για τους ιδιοκτήτες ακινήτων περιλαμβάνει το νέο πολυνομοσχέδιο του υπουργείου Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών. Το άρθρο 51 δίνει τη δυνατότητα να διορθωθούν ακόμη και παραλείψεις πολλών ετών στο Ε9, χωρίς την καταβολή του πρόσθετου ΕΝΦΙΑ, των τόκων και των προστίμων που θα προέκυπταν από τις συγκεκριμένες δηλώσεις.
Η διάταξη καλύπτει συνολικά 13 φορολογικά έτη, από το 2014 έως και το 2026, και συνδέεται με τη δημιουργία του Μητρώου Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων (ΜΙΔΑ).
Η κυβέρνηση επιδιώκει να συγκεντρώσει σωστά και ολοκληρωμένα στοιχεία για την ακίνητη περιουσία. Ωστόσο, η επιλογή να συνοδευτεί αυτή η διαδικασία από απαλλαγή αναδρομικών φορολογικών επιβαρύνσεων δημιουργεί ένα ουσιαστικό ζήτημα φορολογικής ισότητας.
Ακίνητα που έλειπαν από το Ε9 μπορούν να δηλωθούν χωρίς αναδρομικό ΕΝΦΙΑ
Η προτεινόμενη ρύθμιση επιτρέπει στους φορολογουμένους να υποβάλουν αρχικές ή τροποποιητικές δηλώσεις Ε9 με τα πραγματικά στοιχεία της περιουσίας τους.
Αυτό μπορεί να αφορά λανθασμένα τετραγωνικά, ελλιπή στοιχεία ή ακίνητα που δεν είχαν καταχωριστεί στις αντίστοιχες δηλώσεις.
Το σημαντικότερο είναι ότι, για τις διορθώσεις που καλύπτει η διάταξη, δεν θα επιβάλλονται οι πρόσθετοι φόροι των προηγούμενων ετών ούτε οι σχετικοί τόκοι και τα πρόστιμα.
Για παράδειγμα, ένας ιδιοκτήτης που είχε παραλείψει να δηλώσει ένα ακίνητο για αρκετά χρόνια θα μπορούσε, εφόσον πληροί τις προϋποθέσεις της νέας ρύθμισης, να το καταχωρίσει χωρίς να του καταλογιστεί ο ΕΝΦΙΑ των προηγούμενων ετών που θα προέκυπτε από τη συγκεκριμένη δήλωση.
Δεν πρόκειται για γενική διαγραφή κάθε φορολογικής οφειλής, αλλά για συγκεκριμένη απαλλαγή που συνδέεται με την αναδρομική διόρθωση του Ε9.
Και όσοι πλήρωναν κανονικά όλα αυτά τα χρόνια;
Εδώ ανακύπτει το σημαντικότερο ερώτημα.
Ένας ιδιοκτήτης που δήλωνε σωστά την περιουσία του και πλήρωνε κάθε χρόνο τον ΕΝΦΙΑ δεν αποκτά αντίστοιχο οικονομικό όφελος.
Αντίθετα, κάποιος που είχε παραλείψει να δηλώσει ένα ακίνητο ή είχε εμφανίσει λανθασμένα στοιχεία μπορεί να απαλλαγεί από επιβαρύνσεις προηγούμενων ετών.
Βεβαίως, δεν οφείλονται όλες οι παραλείψεις σε πρόθεση φοροαποφυγής. Υπάρχουν λάθη, σύνθετες κληρονομικές υποθέσεις, προβλήματα με τίτλους ιδιοκτησίας και περιπτώσεις στις οποίες οι φορολογούμενοι δυσκολεύονται να αποτυπώσουν σωστά την περιουσιακή τους κατάσταση.
Όμως η διάταξη, όπως παρουσιάζεται, δεν περιορίζεται αποκλειστικά σε τέτοιες περιπτώσεις.
Έτσι, η συζήτηση για τη διόρθωση του περιουσιολογίου συνδέεται αναπόφευκτα με το ερώτημα εάν η ίδια φορολογική μεταχείριση είναι δίκαιη για όλους.
Το ΜΙΔΑ και ο στόχος της κυβέρνησης
Το νέο Μητρώο Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων σχεδιάζεται ώστε να συγκεντρώνει και να διασταυρώνει πληροφορίες για τα ακίνητα.
Η ακριβής καταγραφή της ακίνητης περιουσίας μπορεί να συμβάλει στον εντοπισμό ασυμφωνιών μεταξύ φορολογικών δηλώσεων και άλλων μητρώων, αλλά και στη διευκόλυνση των συναλλαγών.
Η απαλλαγή από αναδρομικές επιβαρύνσεις λειτουργεί ως κίνητρο για να δηλωθούν στοιχεία που σήμερα λείπουν ή είναι λανθασμένα.
Από την πλευρά της φορολογικής διοίκησης, το όφελος είναι ότι θα αποκτήσει πληρέστερη εικόνα της περιουσίας των φορολογουμένων και θα μπορεί να υπολογίζει με μεγαλύτερη ακρίβεια τις μελλοντικές υποχρεώσεις.
Το ερώτημα είναι ποιο δημοσιονομικό κόστος συνεπάγεται η απαλλαγή και εάν αυτό έχει εκτιμηθεί.
Ποια είναι η προθεσμία
Σύμφωνα με το άρθρο 51, οι διορθώσεις θα μπορούν να υποβληθούν έως το τέλος του τέταρτου μήνα από την έναρξη της παραγωγικής λειτουργίας του ΜΙΔΑ.
Η έναρξη λειτουργίας του μητρώου έχει προγραμματιστεί για τον Δεκέμβριο του 2026.
Η ακριβής καταληκτική ημερομηνία θα εξαρτηθεί από την πραγματική ημερομηνία ενεργοποίησης της πλατφόρμας.
Παράλληλα, η διάταξη πρέπει να ολοκληρώσει τη νομοθετική διαδικασία πριν εφαρμοστεί.
Υπάρχει και μια δεύτερη σημαντική διαφορά
Η προτεινόμενη απαλλαγή αφορά δηλώσεις από τις οποίες θα προέκυπτε πρόσθετος φόρος.
Για τους ιδιοκτήτες που είχαν πληρώσει περισσότερο ΕΝΦΙΑ εξαιτίας λανθασμένων στοιχείων, δεν προβλέπεται αντίστοιχη αυτόματη επιστροφή φόρου για ολόκληρη την περίοδο 2014–2026.
Στις περιπτώσεις αυτές εξακολουθούν να εφαρμόζονται οι γενικοί κανόνες παραγραφής και επιστροφής αχρεωστήτως καταβληθέντων ποσών.
Αυτό αποτελεί ακόμη μία ουσιαστική διάσταση της ρύθμισης: οι διορθώσεις που θα αύξαναν τον παλαιό φόρο απαλλάσσονται από τις συγκεκριμένες επιβαρύνσεις, ενώ οι διορθώσεις που θα τον μείωναν εξακολουθούν να υπόκεινται στους γενικούς περιορισμούς.
Το ερώτημα της φορολογικής δικαιοσύνης
Η δημιουργία ενός αξιόπιστου μητρώου ακινήτων αποτελεί εύλογο διοικητικό στόχο.
Η δυνατότητα διόρθωσης λαθών χωρίς δυσανάλογες κυρώσεις μπορεί επίσης να διευκολύνει χιλιάδες πολίτες.
Ωστόσο, η απαλλαγή ακόμη και από τον κύριο φόρο προηγούμενων ετών δημιουργεί διαφορετικό αποτέλεσμα από μια απλή διαγραφή προστίμων εκπρόθεσμης δήλωσης.
Το κρίσιμο ζήτημα δεν είναι μόνο εάν η ρύθμιση θα βοηθήσει να εμφανιστούν περισσότερα ακίνητα στο φορολογικό μητρώο.
Είναι και εάν η πολιτεία έχει εξηγήσει επαρκώς γιατί επιλέγει να παραιτηθεί από φόρους προηγούμενων ετών, τη στιγμή που άλλοι ιδιοκτήτες τους έχουν ήδη καταβάλει.
Τελικά, το ερώτημα που τίθεται είναι απλό: πώς συνδυάζεται η ανάγκη για ένα σωστό περιουσιολόγιο με την ίση φορολογική μεταχείριση όσων υπήρξαν συνεπείς και όσων διορθώνουν σήμερα παλαιότερες παραλείψεις;
