«Λιγότερος ΕΝΦΙΑ για περίπου ένα εκατομμύριο φορολογούμενους».
Ωραίος τίτλος.
Και αν μείνει κανείς μόνο εκεί, δημιουργείται η εντύπωση ότι από τη ΔΕΘ προέκυψε ένα τεράστιο και ολοκαίνουργιο πακέτο φορολογικών ελαφρύνσεων για την ακίνητη περιουσία.
Μόνο που όταν ανοίξει κανείς το πακέτο, η εικόνα γίνεται αρκετά διαφορετική.
Υπάρχουν πράγματι θετικές ρυθμίσεις και πραγματικές ελαφρύνσεις.
Υπάρχουν όμως και μέτρα που είχαν ήδη δρομολογηθεί ή νομοθετηθεί, νέες υποχρεώσεις, περισσότερες ηλεκτρονικές διασταυρώσεις και πρόστιμα.
Και πάνω απ’ όλα χρειάζεται να ξεκαθαρίσουμε τους αριθμούς.
1. Οι 650.000 ιδιοκτήτες δεν είναι 650.000 νέοι ωφελούμενοι
Ας αρχίσουμε από το εντυπωσιακότερο νούμερο.
Από το 2027 επεκτείνεται η απαλλαγή ΕΝΦΙΑ για κύριες κατοικίες σε επιπλέον 131 μικρούς οικισμούς.
Πρόκειται πράγματι για φορολογική ελάφρυνση.
Όμως υπάρχει μια κρίσιμη λεπτομέρεια:
Οι περίπου 650.000 δεν είναι οι νέοι δικαιούχοι της συγκεκριμένης επέκτασης.
Είναι περίπου το συνολικό πλήθος των ιδιοκτητών που θα καλύπτονται πλέον από το μέτρο.
Οι επιπλέον ωφελούμενοι από την επέκταση στους 131 νέους οικισμούς υπολογίζονται περίπου σε 62.000.
Η διαφορά δεν είναι λογιστική λεπτομέρεια.
Άλλο να διαβάζει ο πολίτης:
«650.000 ιδιοκτήτες απαλλάσσονται από τον ΕΝΦΙΑ με το νέο μέτρο»
και άλλο:
«η επέκταση του ήδη υπάρχοντος μέτρου προσθέτει περίπου 62.000 δικαιούχους και ανεβάζει το συνολικό πλήθος περίπου στις 650.000».
Το δεύτερο αποτυπώνει πολύ ακριβέστερα τι αλλάζει τώρα.
2. Και δεν καταργείται γενικά ο ΕΝΦΙΑ
Υπάρχουν επίσης συγκεκριμένες προϋποθέσεις.
Μιλάμε για κύρια κατοικία.
Υπάρχει πληθυσμιακό κριτήριο για τον οικισμό.
Υπάρχει όριο φορολογητέας αξίας στις 400.000 ευρώ.
Και φυσικά δεν πρόκειται για γενική κατάργηση του ΕΝΦΙΑ στην ελληνική περιφέρεια.
Άρα ναι:
Για τους δικαιούχους είναι ουσιαστική ελάφρυνση.
Αλλά όχι, δεν πρόκειται για κάποια οριζόντια κατάργηση του φόρου για εκατοντάδες χιλιάδες επιπλέον ιδιοκτήτες από το 2027.
Η σωστή αποτίμηση χρειάζεται και τα δύο.
3. Το ΜΙΔΑ δεν εμφανίστηκε ξαφνικά στη ΔΕΘ
Εδώ βρίσκεται ένα ακόμη πρόβλημα με τον τρόπο που συχνά παρουσιάζονται τέτοια «πακέτα».
Διαβάζοντας συγκεντρωμένα:
ΕΝΦΙΑ,
διορθώσεις τετραγωνικών,
τραπεζικές πληρωμές ενοικίων,
δηλώσεις μισθώσεων,
πρόστιμα,
νέες φορολογητέες αξίες,
δημιουργείται εύκολα η εντύπωση ότι πρόκειται για μία σειρά καινούργιων αποφάσεων που ανακοινώθηκαν τώρα.
Δεν είναι έτσι.
Βασικές ρυθμίσεις για το Μητρώο Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων και τις νέες υποχρεώσεις είχαν ήδη θεσμοθετηθεί με τον ν. 5313/2026, μήνες πριν από τη ΔΕΘ.
Άρα πρέπει να ξεχωρίζουμε:
τι ανακοινώθηκε τώρα,
τι επεκτείνεται τώρα
και τι είχε ήδη νομοθετηθεί και απλώς μπαίνει σταδιακά σε εφαρμογή.
Γιατί διαφορετικά μια σειρά παλαιότερων αποφάσεων μπορεί να ξαναπαρουσιάζεται ως ένα τεράστιο καινούργιο πακέτο.
4. Οι διορθώσεις τετραγωνικών χωρίς αναδρομικό ΕΝΦΙΑ είναι πραγματικά θετική ρύθμιση
Εδώ δεν χρειάζονται υπερβολές προς την αντίθετη κατεύθυνση.
Η δυνατότητα να διορθωθούν αποκλίσεις μεταξύ Ε9, Κτηματολογίου και Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου χωρίς να ανοίγει αυτομάτως λογαριασμός αναδρομικού ΕΝΦΙΑ πενταετίας, προστίμων και τόκων είναι σημαντική.
Γιατί αντιμετωπίζει ένα υπαρκτό πρόβλημα.
Χιλιάδες ακίνητα εμφανίζονται με διαφορετικά στοιχεία σε διαφορετικές κρατικές βάσεις δεδομένων.
Και ο φόβος αναδρομικών επιβαρύνσεων λειτουργούσε αποτρεπτικά για τη διόρθωσή τους.
Επομένως εδώ έχουμε μια λογική:
«Δήλωσέ μου την πραγματική κατάσταση και δεν θα σε τιμωρήσω αναδρομικά επειδή τη διόρθωσες».
Σωστό.
Υπάρχει μάλιστα και η αντίστροφη περίπτωση: εάν προκύπτει μικρότερη πραγματική επιφάνεια, από το 2027 ο ΕΝΦΙΑ μπορεί υπό προϋποθέσεις να υπολογίζεται στη μικρότερη επιφάνεια.
Αυτό είναι πραγματικό όφελος.
Μόνο που υπάρχει και η άλλη πλευρά.
5. Γιατί το ΜΙΔΑ δεν είναι απλώς μια υπηρεσία διευκόλυνσης
Το ΜΙΔΑ αποτελεί ταυτόχρονα μια τεράστια επέκταση της δυνατότητας της φορολογικής διοίκησης να γνωρίζει ποιος έχει τι, ποιος το χρησιμοποιεί, ποιος το νοικιάζει, σε ποιον, με ποιο μίσθωμα και τι δηλώνεται στις διαφορετικές κρατικές βάσεις δεδομένων.
Ε9.
Κτηματολόγιο.
Μισθωτήρια.
Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου.
Στοιχεία χρήσης.
Τραπεζικές πληρωμές μισθωμάτων.
Όλα σταδιακά συνδέονται.
Και ακριβώς εκεί βρίσκεται ένας από τους βασικούς στόχους του συστήματος:
οι αυτοματοποιημένες διασταυρώσεις.
Αυτό δεν είναι κατ’ ανάγκη κακό.
Η ψηφιοποίηση μπορεί να μειώσει γραφειοκρατία, λάθη και φοροδιαφυγή.
Αλλά όταν παρουσιάζουμε ολόκληρη τη μεταρρύθμιση, πρέπει να λέμε τι ακριβώς είναι.
Δεν πρόκειται μόνο για:
«σας επιτρέπουμε να διορθώσετε τα τετραγωνικά».
Πρόκειται και για:
«δημιουργούμε πολύ πληρέστερη ψηφιακή εικόνα κάθε ακινήτου και δυνατότητα αυτόματου ελέγχου των δηλώσεων που το αφορούν».
6. Και μαζί με τις διασταυρώσεις έρχονται τα πρόστιμα
Εδώ τα πράγματα γίνονται πολύ συγκεκριμένα.
Εκπρόθεσμη δήλωση μίσθωσης ή δωρεάν παραχώρησης:
500 ευρώ.
Ανακριβής δήλωση που χρησιμοποιείται για παράνομη είσπραξη επιδόματος ή επιδότησης:
1.000 ευρώ.
Άλλες ανακριβείς δηλώσεις μπορούν επίσης να επιφέρουν χρηματικές κυρώσεις.
Και υπάρχει μια σημαντική αλλαγή φιλοσοφίας.
Η ευθύνη δεν αφορά πλέον αποκλειστικά τον ιδιοκτήτη.
Σε συγκεκριμένες περιπτώσεις μπορεί να αφορά και τον ενοικιαστή ή τον χρήστη του ακινήτου.
Άρα το νέο σύστημα δεν φέρνει μόνο δικαιώματα.
Φέρνει και περισσότερες υποχρεώσεις.
7. Τα ενοίκια μέσω τράπεζας: καταπολέμηση φοροδιαφυγής, αλλά και νέος καταναγκασμός
Από την 1η Ιουλίου 2027 προβλέπεται υποχρεωτική εξόφληση των ενοικίων μέσω τραπεζικού λογαριασμού.
Η λογική είναι προφανής.
Το κράτος θέλει να υπάρχει τραπεζικό ίχνος ώστε το πραγματικό μίσθωμα να μπορεί να αντιπαραβάλλεται με το δηλωμένο.
Είναι μέτρο κατά της φοροδιαφυγής.
Όμως και εδώ υπάρχουν συνέπειες και για τις δύο πλευρές.
Εάν δεν ακολουθηθεί η προβλεπόμενη διαδικασία, ο ιδιοκτήτης μπορεί να χάσει τη φορολογική έκπτωση 5% επί των μισθωμάτων.
Και ο ενοικιαστής μπορεί να χάσει παροχές που συνδέονται με την αποδεδειγμένη καταβολή ενοικίου.
Άρα δεν έχουμε απλώς:
«από εδώ και πέρα πληρώνουμε ηλεκτρονικά».
Έχουμε έναν νέο μηχανισμό μέσω του οποίου η φορολογική διοίκηση θα μπορεί να αντιπαραβάλλει:
τι δηλώθηκε – τι συμφωνήθηκε – τι πραγματικά πληρώθηκε.
8. Και τώρα ερχόμαστε στο πραγματικά μεγάλο θέμα: οι αξίες των ακινήτων
Αυτό ίσως είναι μακροπρόθεσμα σημαντικότερο από πολλές από τις υπόλοιπες αλλαγές.
Το ΜΙΔΑ σχεδιάζεται να τροφοδοτεί με πραγματικά δεδομένα της αγοράς τον μηχανισμό προσδιορισμού φορολογητέων αξιών.
Ο στόχος είναι οι αντικειμενικές αξίες να προσεγγίζουν περισσότερο τις πραγματικές εμπορικές τιμές.
Ακούγεται λογικό.
Μόνο που εδώ χρειάζεται να θυμόμαστε κάτι πολύ απλό:
Όταν αυξάνεται η φορολογητέα αξία ενός ακινήτου, δεν επηρεάζεται μόνο ένας αριθμός σε μια βάση δεδομένων.
Οι αντικειμενικές αξίες συνδέονται με μια σειρά φορολογικών επιβαρύνσεων και τεκμηρίων.
Επομένως, σε περιοχές όπου οι εμπορικές τιμές έχουν εκτοξευθεί, η μεγαλύτερη προσέγγιση αντικειμενικών και πραγματικών αξιών μπορεί να έχει και δημοσιονομικές συνέπειες για τους ιδιοκτήτες.
Αυτό δεν σημαίνει ότι θα αυξηθούν αυτομάτως οι φόροι όλων.
Σημαίνει όμως ότι η συγκεκριμένη μεταρρύθμιση δεν πρέπει να παρουσιάζεται μόνο σαν μια τεχνική «βελτίωση των δεδομένων».
Έχει δυνητικά πραγματικό φορολογικό αποτύπωμα.
9. Άρα τι πραγματικά αλλάζει;
Αν αφαιρέσουμε τους πανηγυρικούς τίτλους, έχουμε μια αρκετά πιο σύνθετη εικόνα.
Υπάρχουν πραγματικές ελαφρύνσεις.
Η επέκταση της απαλλαγής ΕΝΦΙΑ είναι θετική για τους νέους δικαιούχους.
Η δυνατότητα διόρθωσης τετραγωνικών χωρίς αναδρομικές επιβαρύνσεις είναι επίσης σημαντική.
Η διόρθωση υπερδηλωμένων επιφανειών μπορεί να μειώσει τον ΕΝΦΙΑ συγκεκριμένων ιδιοκτητών.
Αυτά πρέπει να αναγνωριστούν.
Αλλά παράλληλα δημιουργείται ένα πολύ ισχυρότερο σύστημα φορολογικής εποπτείας της ακίνητης περιουσίας.
Περισσότερες διασταυρώσεις.
Υποχρεωτικές τραπεζικές πληρωμές.
Προθεσμίες δηλώσεων.
Νέες υποχρεώσεις και για ενοικιαστές.
Πρόστιμα.
Και σταδιακά μια πολύ στενότερη σύνδεση των πραγματικών τιμών της αγοράς με τις φορολογητέες αξίες.
10. Και κυρίως: ας σταματήσουμε να προσθέτουμε τους ίδιους ανθρώπους δύο φορές
Εδώ βρίσκεται ίσως το σημαντικότερο επικοινωνιακό μάθημα.
Όταν μια κυβέρνηση επεκτείνει ένα ήδη υπάρχον μέτρο, ο σωστός αριθμός για να αξιολογηθεί η νέα παρέμβαση δεν είναι πάντοτε το σύνολο όσων καλύπτει πλέον το πρόγραμμα.
Είναι και το πόσοι προστέθηκαν.
Στη συγκεκριμένη περίπτωση:
περίπου 62.000 νέοι ωφελούμενοι από την επέκταση της απαλλαγής ΕΝΦΙΑ — όχι 650.000 καινούργιοι δικαιούχοι.
Οι περίπου 650.000 είναι σημαντικός αριθμός.
Αλλά περιγράφει διαφορετικό πράγμα.
Και όταν συζητάμε για το τι ακριβώς έφερε μια καινούργια κυβερνητική εξαγγελία, αυτή η διαφορά έχει σημασία.
Το πραγματικό «πακέτο»
Επομένως δεν έχουμε απλώς:
«λιγότερο ΕΝΦΙΑ και διευκολύνσεις για ένα εκατομμύριο φορολογούμενους».
Έχουμε μια μεγάλη αναδιάρθρωση του τρόπου με τον οποίο το κράτος καταγράφει, ελέγχει και φορολογεί την ακίνητη περιουσία.
Με καρότο και μαστίγιο.
Καρότο: ελαφρύνσεις ΕΝΦΙΑ, διορθώσεις χωρίς αναδρομικές επιβαρύνσεις, διόρθωση λανθασμένων επιφανειών.
Μαστίγιο: υποχρεωτικές ηλεκτρονικές διαδικασίες, τραπεζικό ίχνος στα ενοίκια, διασταυρώσεις και πρόστιμα έως 1.000 ευρώ.
Και αυτό δεν είναι απαραίτητα κακό.
Ένα κράτος δικαιούται να καταπολεμά τη φοροδιαφυγή και να γνωρίζει ποια ακίνητα υπάρχουν και πώς χρησιμοποιούνται.
Αλλά ο πολίτης δικαιούται επίσης να γνωρίζει ολόκληρη την εικόνα.
Όχι μόνο το κομμάτι που χωράει στον τίτλο:
«Λιγότερος ΕΝΦΙΑ για 1 εκατομμύριο φορολογούμενους».
Γιατί πίσω από τις ελαφρύνσεις υπάρχει και μια δεύτερη μεγάλη αλλαγή:
Η Εφορία αποκτά σταδιακά πολύ καθαρότερη εικόνα για κάθε ακίνητο, κάθε μίσθωση και κάθε πληρωμή.
Και αυτή ίσως είναι τελικά η μεγαλύτερη αλλαγή απ’ όλες.
