Ακίνητα: Ενοίκια αφορολόγητα για 3 χρόνια – Παράταση έως το 2027 και νέες ευκαιρίες για ιδιοκτήτες

Σημαντικό φορολογικό όφελος μπορούν να εξασφαλίσουν ιδιοκτήτες ακινήτων που θα διαθέσουν κενές κατοικίες ή ακίνητα τύπου Airbnb για μακροχρόνια μίσθωση. Το υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών προωθεί την παράταση του μέτρου έως τις 31 Δεκεμβρίου 2027, προβλέποντας πλήρη απαλλαγή από τον φόρο εισοδήματος για τα ενοίκια των πρώτων 36 μηνών. Η ρύθμιση περιλαμβάνει ειδικές προβλέψεις για οικογένειες με παιδιά, εκπαιδευτικούς, υγειονομικούς και ένστολους.

Παράταση ενός έτους για το φορολογικό κίνητρο

Έναν επιπλέον χρόνο θα έχουν στη διάθεσή τους οι ιδιοκτήτες ακινήτων για να αξιοποιήσουν το φορολογικό κίνητρο που προβλέπει απαλλαγή από τον φόρο εισοδήματος για κατοικίες οι οποίες μεταφέρονται στη μακροχρόνια μίσθωση.

Η παράταση έως τις 31 Δεκεμβρίου 2027 περιλαμβάνεται στην παράγραφο 2 του άρθρου 13 του νομοσχεδίου του υπουργείου Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών για τα μέτρα της Διεθνούς Έκθεσης Θεσσαλονίκης, το οποίο τέθηκε σε δημόσια διαβούλευση.

Στόχος της παρέμβασης είναι να ενισχυθεί η προσφορά κατοικιών προς ενοικίαση, σε μια περίοδο κατά την οποία η αναζήτηση διαθέσιμης και οικονομικά προσιτής στέγης αποτελεί σημαντικό πρόβλημα για πολλά νοικοκυριά.

Το μέτρο απευθύνεται σε ιδιοκτήτες που διαθέτουν κατοικίες οι οποίες παραμένουν κενές ή αξιοποιούνται μέσω βραχυχρόνιων μισθώσεων και επιλέγουν να τις διαθέσουν στη μακροχρόνια αγορά.

Η προτεινόμενη παράταση αφορά την προθεσμία σύναψης των επιλέξιμων μισθώσεων και όχι τη διάρκεια της φοροαπαλλαγής, η οποία παραμένει στους 36 μήνες.

Πώς λειτουργεί η απαλλαγή από τον φόρο ενοικίων

Η βασική πρόβλεψη είναι ότι το εισόδημα που αποκτά ο ιδιοκτήτης από την επιλέξιμη μακροχρόνια μίσθωση απαλλάσσεται από τον φόρο εισοδήματος για τους πρώτους 36 μήνες μετά τον μήνα σύναψης της σύμβασης.

Για να εφαρμοστεί το ευνοϊκό καθεστώς, η σύμβαση πρέπει να έχει διάρκεια τουλάχιστον τριών ετών και να έχει συναφθεί από τις 8 Σεπτεμβρίου 2024 έως και τις 31 Δεκεμβρίου 2027, σύμφωνα με την προτεινόμενη διάταξη.

Η φοροαπαλλαγή αφορά το εισόδημα από τη συγκεκριμένη μίσθωση και δεν συνεπάγεται γενική απαλλαγή του ιδιοκτήτη από άλλες φορολογικές υποχρεώσεις, όπως ο ΕΝΦΙΑ.

Πόσα χρήματα μπορεί να εξοικονομήσει ένας ιδιοκτήτης

Το οικονομικό όφελος εξαρτάται από το ύψος του μηνιαίου ενοικίου, τη διάρκεια της επιλέξιμης μίσθωσης και τον φόρο που θα αναλογούσε στο συγκεκριμένο εισόδημα.

Για να γίνει αντιληπτό το μέγεθος της απαλλαγής, ακολουθούν ενδεικτικά παραδείγματα με φορολογικό συντελεστή 15%, χωρίς να λαμβάνονται υπόψη άλλες ειδικές φορολογικές παράμετροι.

Τα παραδείγματα είναι υποθετικά. Η πραγματική φορολογική εξοικονόμηση εξαρτάται από την εφαρμοστέα φορολογική κλίμακα και τα υπόλοιπα εισοδήματα του ιδιοκτήτη από ακίνητα.

Ποιες κατοικίες μπορούν να ενταχθούν

Η απαλλαγή συνοδεύεται από συγκεκριμένες προϋποθέσεις ως προς το εμβαδόν και το προηγούμενο καθεστώς χρήσης της κατοικίας.

Καταρχάς, το ακίνητο πρέπει να έχει επιφάνεια έως 120 τετραγωνικά μέτρα.

Το όριο αυτό προσαυξάνεται κατά 20 τετραγωνικά μέτρα για κάθε εξαρτώμενο παιδί του ενοικιαστή πέραν των δύο.

Επομένως, με βάση την προτεινόμενη διάταξη:

Ο αριθμός των εξαρτώμενων παιδιών εξετάζεται κατά τον χρόνο σύναψης της σύμβασης μίσθωσης.

Η πρόβλεψη αυτή διευρύνει τις δυνατότητες ένταξης μεγαλύτερων κατοικιών όταν αυτές ενοικιάζονται σε πολύτεκνες οικογένειες.

Τι ισχύει για τα κενά ακίνητα

Για να υπαχθεί στο ευνοϊκό καθεστώς μια κατοικία που παρέμενε κενή, πρέπει να πληρούνται συγκεκριμένες προϋποθέσεις ως προς την προηγούμενη φορολογική της εικόνα.

Ειδικότερα, κατά τα τρία φορολογικά έτη που προηγούνται του έτους σύναψης της μίσθωσης, το ακίνητο πρέπει να έχει δηλωθεί ως κενό στο έντυπο Ε2 ή να πληροί τις εναλλακτικές προϋποθέσεις μη χρήσης και μη εκμίσθωσης που προβλέπει η διάταξη.

Για μισθώσεις που είχαν συναφθεί το 2024 προβλέπεται ειδική αναφορά στα φορολογικά έτη 2022 και 2023.

Στην πράξη, ιδιαίτερη σημασία έχουν τα στοιχεία που έχουν καταχωριστεί στις φορολογικές δηλώσεις των προηγούμενων ετών.

Για παράδειγμα, ένας ιδιοκτήτης που σκοπεύει να συνάψει επιλέξιμη μίσθωση το 2027 θα πρέπει να εξετάσει τη φορολογική εικόνα του ακινήτου κατά τα έτη 2024, 2025 και 2026.

Δεν αρκεί επομένως να είναι σήμερα κενό το ακίνητο. Πρέπει να πληρούνται και οι προβλεπόμενες προϋποθέσεις για την προηγούμενη χρήση του.

Πώς μπορούν να ενταχθούν κατοικίες από τη βραχυχρόνια μίσθωση

Το φορολογικό κίνητρο αφορά επίσης κατοικίες που διατίθενται μέσω βραχυχρόνιων μισθώσεων και μεταφέρονται στη μακροχρόνια αγορά.

Για να εφαρμοστεί η απαλλαγή, το ακίνητο πρέπει κατά το προηγούμενο φορολογικό έτος να έχει διατεθεί αποκλειστικά για βραχυχρόνια μίσθωση, με τις αντίστοιχες μισθώσεις να έχουν δηλωθεί στη Φορολογική Διοίκηση.

Παράλληλα, πρέπει να τηρούνται οι υπόλοιπες προϋποθέσεις της ρύθμισης.

Σκοπός της πρόβλεψης είναι να δοθεί φορολογικό κίνητρο σε ιδιοκτήτες που επιλέγουν να μεταφέρουν τις κατοικίες τους από την τουριστική στη μακροχρόνια χρήση.

Ειδική πρόβλεψη για εκπαιδευτικούς, γιατρούς, νοσηλευτές και ένστολους

Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει η ειδική πρόβλεψη για μισθώσεις σε συγκεκριμένες κατηγορίες προσωπικού του δημόσιου τομέα.

Σύμφωνα με την προτεινόμενη διάταξη, η φοροαπαλλαγή μπορεί να εφαρμοστεί και όταν η κατοικία εκμισθώνεται για τουλάχιστον έξι συνεχόμενους μήνες, μία ή περισσότερες φορές, σε συγκεκριμένες κατηγορίες εργαζομένων.

Οι κατηγορίες αυτές είναι:

• Ιατρικό και νοσηλευτικό προσωπικό που απασχολείται σε φορείς της Γενικής Κυβέρνησης.
• Εκπαιδευτικοί όλων των βαθμίδων της δημόσιας εκπαίδευσης.
• Ένστολο προσωπικό των Ενόπλων Δυνάμεων και των Σωμάτων Ασφαλείας.

Η ειδική αυτή πρόβλεψη έχει ιδιαίτερη σημασία για περιοχές με αυξημένη εποχική ζήτηση κατοικιών, όπου η εξεύρεση στέγης για αναπληρωτές εκπαιδευτικούς, υγειονομικούς και ένστολους συχνά αποτελεί σημαντική δυσκολία.

Τι σημαίνει η ρύθμιση για την Κεφαλονιά και την Ιθάκη

Για νησιωτικές περιοχές όπως η Κεφαλονιά και η Ιθάκη, όπου η τουριστική δραστηριότητα επηρεάζει σημαντικά την αγορά ενοικίων, η ειδική πρόβλεψη μπορεί να αποτελέσει κίνητρο για τη διάθεση περισσότερων κατοικιών σε εργαζομένους που υπηρετούν στα νησιά.

Ειδικά για τους εκπαιδευτικούς, τους γιατρούς, τους νοσηλευτές και τους ένστολους που μετακινούνται για υπηρεσιακούς λόγους, η δυνατότητα μίσθωσης κατοικίας για τουλάχιστον έξι συνεχόμενους μήνες μπορεί να διευκολύνει την αναζήτηση στέγης.

Το κατά πόσο το μέτρο θα αυξήσει πραγματικά τη διαθεσιμότητα κατοικιών θα εξαρτηθεί από την ανταπόκριση των ιδιοκτητών και τις συνθήκες της τοπικής αγοράς.

Τι συμβαίνει εάν ο ενοικιαστής αποχωρήσει

Η προτεινόμενη διάταξη προβλέπει τη δυνατότητα συνέχισης της φοροαπαλλαγής για το υπολειπόμενο διάστημα, εφόσον το ακίνητο κενωθεί μία φορά και εκμισθωθεί εκ νέου με μακροχρόνια μίσθωση σύμφωνα με τους όρους της ρύθμισης.

Η πρόβλεψη αυτή έχει σημασία για περιπτώσεις στις οποίες μια μίσθωση διακόπτεται πριν από τη συμπλήρωση της τριετίας.

Η απαλλαγή δεν ξεκινά αυτομάτως νέα περίοδο 36 μηνών. Συνεχίζεται για το υπόλοιπο της αρχικής περιόδου, εφόσον πληρούνται οι προβλεπόμενες προϋποθέσεις.

Πότε χάνεται η απαλλαγή και επιβάλλεται φόρος αναδρομικά

Ιδιαίτερη προσοχή απαιτείται στην περίπτωση που ο ιδιοκτήτης αποφασίσει να επιστρέψει το ακίνητο στη βραχυχρόνια μίσθωση.

Σύμφωνα με την προτεινόμενη ρύθμιση, εάν η κατοικία διατεθεί για βραχυχρόνια μίσθωση μέσα στην τριετή περίοδο της απαλλαγής, το φορολογικό ευεργέτημα παύει να ισχύει αναδρομικά από το πρώτο έτος της μίσθωσης.

Αυτό σημαίνει ότι ο ιδιοκτήτης μπορεί να βρεθεί αντιμέτωπος με φορολογική επιβάρυνση για εισοδήματα τα οποία αρχικά είχαν απαλλαγεί.

Επομένως, πριν από την υπαγωγή στο καθεστώς, είναι σημαντικό να εξετάζεται εάν υπάρχει πραγματική πρόθεση διάθεσης του ακινήτου στη μακροχρόνια αγορά.

Ποιες δηλώσεις απαιτούνται

Η υπαγωγή στη φοροαπαλλαγή συνδέεται άμεσα με την ορθή και εμπρόθεσμη υποβολή των προβλεπόμενων δηλώσεων.

Η συνδρομή των προϋποθέσεων αποδεικνύεται μέσω των εμπρόθεσμων δηλώσεων πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης και φορολογίας εισοδήματος.

Για τα φορολογικά έτη 2022 και 2023 προβλέπεται ειδικά ότι λαμβάνονται υπόψη οι δηλώσεις που είχαν υποβληθεί έως τις 5 Δεκεμβρίου 2024.

Παράλληλα, η διάταξη περιλαμβάνει περιορισμούς σχετικά με προηγούμενες δηλώσεις μίσθωσης του ίδιου ακινήτου κατά το έτος έναρξης της νέας σύμβασης.

Οι ιδιοκτήτες θα πρέπει επομένως να ελέγξουν τα στοιχεία που έχουν δηλώσει στο Ε1, στο Ε2 και στις ηλεκτρονικές δηλώσεις μισθώσεων, πριν προχωρήσουν σε νέα σύμβαση με σκοπό την υπαγωγή στη ρύθμιση.

Μέχρι πότε θα μπορούν να αξιοποιήσουν το μέτρο οι ιδιοκτήτες

Εφόσον ψηφιστεί η προτεινόμενη παράταση, η προθεσμία για τη σύναψη επιλέξιμης μακροχρόνιας μίσθωσης θα μεταφερθεί στις 31 Δεκεμβρίου 2027.

Αυτό δεν σημαίνει ότι η φοροαπαλλαγή λήγει υποχρεωτικά εκείνη την ημερομηνία.

Για παράδειγμα, μια επιλέξιμη μίσθωση που θα συναφθεί μέσα στο 2027 θα μπορεί να απολαμβάνει την απαλλαγή για τους προβλεπόμενους 36 μήνες μετά τον μήνα σύναψής της, ακόμη και αν το διάστημα αυτό εκτείνεται σε επόμενα έτη.

Η παράταση βρίσκεται στο στάδιο του νομοσχεδίου που τέθηκε σε δημόσια διαβούλευση. Για την οριστική εφαρμογή της έως το τέλος του 2027 απαιτείται η ψήφιση της σχετικής διάταξης.

Με το μέτρο αυτό, η κυβέρνηση επιδιώκει να ενισχύσει την προσφορά κατοικιών στη μακροχρόνια μίσθωση, προσφέροντας στους ιδιοκτήτες ένα σημαντικό φορολογικό κίνητρο και δημιουργώντας παράλληλα ειδικές δυνατότητες στέγασης για εργαζομένους σε κρίσιμες δημόσιες υπηρεσίες.