Νέος γύρος αλλαγών γύρω από τα ακίνητα και ειδικά τα εισοδήματα από ενοίκια βρίσκεται στο επίκεντρο του οικονομικού σχεδιασμού, με τις οριστικές εξαγγελίες να αναμένονται στη ΔΕΘ.
Το ενδιαφέρον είναι μεγάλο, καθώς η αγορά κατοικίας αποτελεί πλέον ένα από τα σημαντικότερα οικονομικά προβλήματα για χιλιάδες οικογένειες: από τη μία οι ενοικιαστές αντιμετωπίζουν υψηλά μισθώματα και από την άλλη οι ιδιοκτήτες υποστηρίζουν ότι η φορολογική επιβάρυνση περιορίζει σημαντικά την καθαρή απόδοση των ακινήτων.
Σύμφωνα με τις τελευταίες πληροφορίες, εξετάζονται αλλαγές στην κλίμακα φορολόγησης των εισοδημάτων από ακίνητα, με στόχο να περιοριστεί η μεγάλη φορολογική επιβάρυνση που δημιουργείται σε συγκεκριμένα επίπεδα εισοδήματος.
Γιατί βρίσκεται στο επίκεντρο η φορολογία των ενοικίων
Το στεγαστικό πρόβλημα δεν αφορά πλέον μόνο τα πολύ μεγάλα αστικά κέντρα.
Σε αρκετές τουριστικές περιοχές, νησιά και πόλεις με αυξημένη ζήτηση, η εύρεση κατοικίας με μακροχρόνια μίσθωση έχει γίνει δύσκολη.
Η κυβέρνηση επιδιώκει να δημιουργήσει κίνητρα ώστε περισσότερα ακίνητα να επιστρέψουν στη μακροχρόνια μίσθωση.
Μία από τις παραμέτρους που εξετάζονται είναι ακριβώς η φορολογία.
Η λογική είναι ότι εάν η καθαρή απόδοση της μακροχρόνιας μίσθωσης γίνει περισσότερο ελκυστική, ορισμένοι ιδιοκτήτες ενδεχομένως να προτιμήσουν ένα σταθερό ενοίκιο αντί άλλων μορφών αξιοποίησης.
Τι μπορεί να αλλάξει στην κλίμακα
Τα εισοδήματα από ακίνητα φορολογούνται αυτοτελώς, βάσει κλίμακας.
Το πρόβλημα που έχει επισημανθεί είναι ότι η μετάβαση από το ένα φορολογικό κλιμάκιο στο επόμενο μπορεί να αυξάνει αισθητά την επιβάρυνση.
Οι πληροφορίες των τελευταίων ημερών αναφέρουν ότι στο οικονομικό επιτελείο εξετάζονται παρεμβάσεις στην κλίμακα, αλλά μέχρι να υπάρξουν οι επίσημες ανακοινώσεις της ΔΕΘ δεν πρέπει να θεωρούμε δεδομένους συγκεκριμένους νέους συντελεστές.
Αυτό είναι ιδιαίτερα σημαντικό για τους ιδιοκτήτες: άλλο ένα κυβερνητικό σενάριο και άλλο μία ψηφισμένη φορολογική αλλαγή.
Τι σημαίνει για έναν ιδιοκτήτη
Αν τελικά μειωθεί η φορολογική επιβάρυνση σε συγκεκριμένα εισοδηματικά επίπεδα, το άμεσο αποτέλεσμα θα είναι μεγαλύτερο καθαρό εισόδημα από το ίδιο ονομαστικό μίσθωμα.
Για παράδειγμα, δεν έχει σημασία μόνο αν ένα διαμέρισμα ενοικιάζεται 700 ή 800 ευρώ τον μήνα. Για τον ιδιοκτήτη κρίσιμο είναι πόσο μένει μετά τον φόρο, τον ΕΝΦΙΑ, τις επισκευές και τις υπόλοιπες δαπάνες.
Εδώ ακριβώς βρίσκεται η προσπάθεια εξισορρόπησης.
Οι ενοικιαστές θα δουν μειώσεις;
Αυτό δεν μπορεί να θεωρηθεί δεδομένο.
Μία φορολογική ελάφρυνση στον ιδιοκτήτη δεν μεταφράζεται αυτομάτως σε χαμηλότερο ενοίκιο.
Οι τιμές των ενοικίων καθορίζονται κυρίως από τη σχέση προσφοράς και ζήτησης.
Εάν όμως τα νέα κίνητρα οδηγήσουν σε περισσότερες κατοικίες διαθέσιμες για μακροχρόνια μίσθωση, τότε μεσοπρόθεσμα θα μπορούσε να υπάρξει μεγαλύτερος ανταγωνισμός στην αγορά.
Το μεγάλο στοίχημα: περισσότερα σπίτια στην αγορά
Αυτό είναι ίσως σημαντικότερο από έναν μεμονωμένο φορολογικό συντελεστή.
Η ελληνική αγορά έχει μεγάλο αριθμό κατοικιών που είτε παραμένουν κλειστές είτε δεν διατίθενται για συμβατική μακροχρόνια μίσθωση.
Επομένως, για να αντιμετωπιστεί ουσιαστικά το στεγαστικό πρόβλημα χρειάζεται αύξηση της προσφοράς.
Φορολογικά κίνητρα, προγράμματα ανακαίνισης και ρυθμίσεις για τη βραχυχρόνια μίσθωση αποτελούν διαφορετικά κομμάτια της ίδιας στρατηγικής.
Οι αλλαγές που έρχονται στα ακίνητα
Το φθινόπωρο αναμένεται να φέρει ευρύτερο πακέτο παρεμβάσεων στην ακίνητη περιουσία, με ζητήματα που αγγίζουν ενοίκια, ΕΝΦΙΑ και βραχυχρόνιες μισθώσεις.
Αυτό σημαίνει ότι ένας ιδιοκτήτης δεν πρέπει να εξετάζει απομονωμένα μόνο τη φορολογία των ενοικίων.
Η συνολική επιβάρυνση ή ελάφρυνση θα εξαρτηθεί από τον συνδυασμό των μέτρων.
Προσοχή στις πληρωμές των ενοικίων
Παράλληλα, η κατεύθυνση της φορολογικής διοίκησης είναι προς μεγαλύτερη ηλεκτρονική διασταύρωση των συναλλαγών.
Η τραπεζική καταβολή ενός μισθώματος δημιουργεί σαφέστερο ίχνος της συναλλαγής και διευκολύνει τις διασταυρώσεις μεταξύ δηλωμένου μισθωτηρίου και πραγματικών πληρωμών.
Για ιδιοκτήτες και ενοικιαστές αυτό σημαίνει ότι η εποχή των άτυπων συναλλαγών περιορίζεται σταδιακά.
Τι πρέπει να περιμένουμε από τη ΔΕΘ
Η ΔΕΘ είναι το σημείο στο οποίο θα ξεχωρίσουν οι τελικές αποφάσεις από τα σενάρια.
Μέχρι τότε είναι ασφαλέστερο να μιλάμε για εξεταζόμενες αλλαγές και όχι για νέα φορολογική κλίμακα που έχει ήδη τεθεί σε εφαρμογή.
Αυτό δεν μειώνει τη σημασία της συζήτησης.
Η φορολογία ακινήτων αφορά εκατοντάδες χιλιάδες ιδιοκτήτες και, έμμεσα, πολύ μεγαλύτερο αριθμό ενοικιαστών.
Το κρίσιμο ερώτημα
Η επιτυχία των παρεμβάσεων θα κριθεί τελικά όχι μόνο από το πόσο φόρο θα εξοικονομήσει ένας ιδιοκτήτης.
Θα κριθεί από το εάν θα αυξηθεί πραγματικά ο αριθμός των διαθέσιμων κατοικιών.
Εάν περισσότερα κλειστά σπίτια επιστρέψουν στην αγορά και περισσότερες κατοικίες επιλεγούν για μακροχρόνια μίσθωση, τότε το μέτρο μπορεί να αποκτήσει ευρύτερο αποτέλεσμα.
Εάν όχι, η φορολογική ελάφρυνση θα λειτουργήσει κυρίως ως αύξηση του καθαρού εισοδήματος των σημερινών ιδιοκτητών.
Οι επίσημες ανακοινώσεις της ΔΕΘ θα είναι επομένως καθοριστικές.
