Ενοίκια χωρίς φόρο για 3 χρόνια: Ποιοι ιδιοκτήτες μπορούν να κερδίσουν χιλιάδες ευρώ – Η μεγάλη ευκαιρία για κλειστά σπίτια και Airbnb

Σημαντικό φορολογικό όφελος, που μπορεί να φτάσει σε αρκετές χιλιάδες ευρώ, προβλέπεται για ιδιοκτήτες ακινήτων που θα διαθέσουν κλειστές κατοικίες στη μακροχρόνια μίσθωση ή θα αποσύρουν διαμερίσματα από τις πλατφόρμες βραχυχρόνιας ενοικίασης. Το κίνητρο αφορά πλήρη απαλλαγή από τον φόρο εισοδήματος για 36 μήνες, ενώ προωθείται η παράτασή του έως το τέλος του 2027.

Νέα δεδομένα για χιλιάδες ιδιοκτήτες κατοικιών δημιουργεί η σχεδιαζόμενη επέκταση της τριετούς φοροαπαλλαγής στα εισοδήματα από ενοίκια.

Το μέτρο στοχεύει στην επιστροφή περισσότερων κατοικιών στη μακροχρόνια αγορά, σε μια περίοδο κατά την οποία η αναζήτηση στέγης γίνεται ολοένα δυσκολότερη για πολλά νοικοκυριά.

Σύμφωνα με τη ρύθμιση που προωθείται, η προθεσμία σύναψης επιλέξιμων μισθώσεων παρατείνεται έως τις 31 Δεκεμβρίου 2027.

Η σχετική πρόβλεψη περιλαμβάνεται σε νομοσχέδιο που βρίσκεται σε διαδικασία διαβούλευσης, με στόχο την ψήφισή του τον Νοέμβριο.

Επομένως, η παράταση δεν πρέπει ακόμη να θεωρείται οριστικά θεσμοθετημένη.

Ποιοι ιδιοκτήτες μπορούν να εισπράττουν ενοίκια αφορολόγητα

Η τριετής απαλλαγή αφορά δύο βασικές κατηγορίες ακινήτων.

Η πρώτη περιλαμβάνει κατοικίες που παρέμεναν κλειστές και δεν απέφεραν εισόδημα από μίσθωση κατά την προβλεπόμενη περίοδο.

Η δεύτερη αφορά κατοικίες που χρησιμοποιούνταν για βραχυχρόνια μίσθωση και μεταφέρονται στη μακροχρόνια αγορά.

Και στις δύο περιπτώσεις, η φορολογική απαλλαγή συνδέεται με συγκεκριμένες προϋποθέσεις ως προς την προηγούμενη χρήση, την επιφάνεια και τη διάρκεια της μίσθωσης.

Δεν αρκεί, δηλαδή, ένας ιδιοκτήτης να αποφασίσει σήμερα ότι θα ενοικιάσει το διαμέρισμά του για να εξασφαλίσει αυτομάτως την απαλλαγή.

Κλειστά ακίνητα: Τι πρέπει να φαίνεται στις φορολογικές δηλώσεις

Για τις κατοικίες που παρέμεναν κενές, καθοριστικό ρόλο παίζει το ιστορικό χρήσης τους.

Η σχετική προϋπόθεση εξετάζεται με βάση τα προηγούμενα φορολογικά έτη και τις δηλώσεις που έχουν υποβληθεί.

Για παράδειγμα, εφόσον εγκριθεί η προτεινόμενη παράταση και συναφθεί νέα επιλέξιμη μίσθωση μέσα στο 2027, κρίσιμα θα είναι τα στοιχεία των ετών:

• 2024

• 2025

• 2026

Ένα διαμέρισμα που ενοικιαζόταν μέχρι πρόσφατα και παρέμεινε κενό μόνο για λίγους μήνες δεν αποκτά αυτομάτως δικαίωμα στην τριετή φοροαπαλλαγή.

Γι’ αυτό οι ιδιοκτήτες θα πρέπει να ελέγξουν προσεκτικά τις δηλώσεις ακινήτων και τη χρήση που έχει καταγραφεί για την κατοικία τους.

Airbnb: Πώς μπορεί ένα ακίνητο να περάσει στη μακροχρόνια μίσθωση

Η δεύτερη κατηγορία αφορά ιδιοκτήτες που επιθυμούν να σταματήσουν τη βραχυχρόνια εκμετάλλευση και να διαθέσουν το ακίνητό τους με μακροχρόνιο συμβόλαιο.

Για να αξιοποιηθεί η απαλλαγή, πρέπει να πληρούνται οι προϋποθέσεις σχετικά με την προηγούμενη χρήση του ακινήτου και τη δήλωση της βραχυχρόνιας μίσθωσης.

Στην περίπτωση νέας σύμβασης το 2027, εξετάζεται, μεταξύ άλλων, η χρήση της κατοικίας κατά το 2026.

Ιδιαίτερη προσοχή χρειάζεται και στη διάρκεια της νέας μίσθωσης, καθώς η φοροαπαλλαγή δεν αφορά μια προσωρινή μετατροπή του ακινήτου σε μακροχρόνια κατοικία.

Τα τετραγωνικά και η διάρκεια της μίσθωσης

Η απαλλαγή αφορά κατά κανόνα κατοικίες επιφάνειας έως 120 τετραγωνικών μέτρων.

Το όριο αυξάνεται για οικογένειες ενοικιαστών με περισσότερα από δύο εξαρτώμενα παιδιά.

Η μίσθωση πρέπει, κατά κανόνα, να έχει διάρκεια τουλάχιστον τριών ετών.

Η φοροαπαλλαγή καλύπτει 36 μήνες και υπολογίζεται από τον πρώτο μήνα μετά τον μήνα σύναψης της επιλέξιμης σύμβασης, σύμφωνα με τους όρους του μέτρου.

Ένα ιδιαίτερα σημαντικό σημείο είναι ότι η 31η Δεκεμβρίου 2027 δεν αποτελεί ημερομηνία λήξης της φοροαπαλλαγής.

Εφόσον ψηφιστεί η παράταση, η ημερομηνία αυτή θα αφορά την προθεσμία σύναψης της μίσθωσης. Το φορολογικό όφελος θα συνεχίζεται για το προβλεπόμενο διάστημα των 36 μηνών.

Πόσα χρήματα μπορεί να εξοικονομήσει ο ιδιοκτήτης

Το οικονομικό όφελος εξαρτάται από το ύψος του ενοικίου και τη φορολογική κατάσταση του ιδιοκτήτη.

Ένα διαμέρισμα με μηνιαίο μίσθωμα 700 ευρώ αποφέρει 8.400 ευρώ ετησίως και 25.200 ευρώ μέσα σε τρία χρόνια.

Εφόσον πληρούνται οι προϋποθέσεις, το συγκεκριμένο εισόδημα μπορεί να απαλλαγεί από τον φόρο εισοδήματος.

Η φορολογική απαλλαγή, ωστόσο, δεν σημαίνει ότι ο ιδιοκτήτης απαλλάσσεται από κάθε επιβάρυνση.

Ο ΕΝΦΙΑ, τα έξοδα συντήρησης, οι επισκευές και οι λοιπές υποχρεώσεις εξακολουθούν να ισχύουν.

Τι συμφέρει περισσότερο: Airbnb ή κανονικό ενοίκιο;

Η επιλογή μεταξύ βραχυχρόνιας και μακροχρόνιας μίσθωσης δεν εξαρτάται αποκλειστικά από τα συνολικά έσοδα.

Ένα ακίνητο που αποφέρει 15.000 ευρώ τον χρόνο μέσω βραχυχρόνιων κρατήσεων μπορεί να έχει σημαντικά λειτουργικά έξοδα.

Αν αυτά φτάνουν τις 5.000 ευρώ, απομένουν 10.000 ευρώ πριν από τη φορολογία.

Αντίστοιχα, μια μακροχρόνια μίσθωση με ενοίκιο 700 ευρώ αποφέρει 8.400 ευρώ ετησίως.

Η διαφορά περιορίζεται στα 1.600 ευρώ, πριν υπολογιστούν οι υπόλοιπες φορολογικές και οικονομικές επιβαρύνσεις.

Για έναν ιδιοκτήτη με υψηλό κόστος διαχείρισης ή χαμηλή τουριστική πληρότητα, η μακροχρόνια μίσθωση με φοροαπαλλαγή ενδέχεται να αποτελεί συμφερότερη επιλογή.

Αντίθετα, ένα ακίνητο με υψηλή και σταθερή τουριστική ζήτηση μπορεί να εξακολουθεί να έχει μεγαλύτερη απόδοση στη βραχυχρόνια αγορά.

Οι πρόσθετες υποχρεώσεις για τα Airbnb

Η λειτουργία ακινήτων βραχυχρόνιας μίσθωσης συνοδεύεται από συγκεκριμένες απαιτήσεις ασφάλειας και καταλληλότητας.

Μεταξύ αυτών περιλαμβάνονται προδιαγραφές για τους χώρους κύριας χρήσης, τον φυσικό φωτισμό και αερισμό, τον κλιματισμό, την ασφάλιση αστικής ευθύνης και τα προβλεπόμενα μέτρα προστασίας των επισκεπτών.

Οι υποχρεώσεις αυτές μπορεί να συνεπάγονται πρόσθετες δαπάνες, ιδιαίτερα για παλαιότερα ακίνητα που χρειάζονται εργασίες προσαρμογής.

Επιπλέον, για φυσικά πρόσωπα που εκμεταλλεύονται τουλάχιστον τρία ακίνητα σε βραχυχρόνια μίσθωση, προβλέπεται διαφορετική φορολογική αντιμετώπιση, με επιχειρηματικές υποχρεώσεις και εφαρμογή ΦΠΑ 13%, σύμφωνα με το ισχύον καθεστώς.

Οι ιδιοκτήτες πρέπει επίσης να εξετάζουν τους τυχόν περιορισμούς νέων εγγραφών σε συγκεκριμένες περιοχές, πριν αποφασίσουν να ξεκινήσουν ή να επεκτείνουν τη δραστηριότητά τους.

Τι πρέπει να προσέξουν οι ιδιοκτήτες στην Κεφαλονιά

Το φορολογικό κίνητρο παρουσιάζει ενδιαφέρον και για την Κεφαλονιά, όπου αρκετές κατοικίες χρησιμοποιούνται για τουριστική εκμετάλλευση κατά τους θερινούς μήνες.

Για τους ιδιοκτήτες που σκέφτονται να περάσουν από το Airbnb στη μακροχρόνια μίσθωση, η απόφαση χρειάζεται προσεκτικό οικονομικό υπολογισμό.

Σε περιοχές με έντονη εποχική ζήτηση, τα έσοδα από τη βραχυχρόνια μίσθωση μπορεί να είναι υψηλά για περιορισμένο χρονικό διάστημα, αλλά συνοδεύονται από έξοδα λειτουργίας, καθαρισμού και διαχείρισης.

Αντίθετα, η μακροχρόνια μίσθωση μπορεί να προσφέρει σταθερότερο εισόδημα και μικρότερη ανάγκη καθημερινής ενασχόλησης.

Η τριετής απαλλαγή από τον φόρο εισοδήματος προσθέτει ένα ακόμη στοιχείο στην οικονομική σύγκριση.

Πότε χάνεται η φοροαπαλλαγή

Ιδιαίτερη προσοχή χρειάζεται στη διατήρηση της προβλεπόμενης χρήσης του ακινήτου.

Εάν η κατοικία επιστρέψει στη βραχυχρόνια μίσθωση κατά τη διάρκεια της τριετίας, προβλέπεται αναδρομική απώλεια της απαλλαγής από το πρώτο έτος.

Αυτό σημαίνει ότι μια αλλαγή σχεδιασμού μπορεί να δημιουργήσει φορολογικές υποχρεώσεις για εισοδήματα προηγούμενων περιόδων.

Πριν από την υπογραφή νέας σύμβασης, οι ενδιαφερόμενοι θα πρέπει να ελέγξουν το ιστορικό του ακινήτου, τις δηλώσεις στην ΑΑΔΕ και τις ακριβείς προϋποθέσεις της ισχύουσας νομοθεσίας.

Η προωθούμενη παράταση έως το τέλος του 2027 δημιουργεί ένα μεγαλύτερο χρονικό περιθώριο για όσους εξετάζουν την αξιοποίηση του μέτρου, εφόσον τελικά ψηφιστεί.