Μεγάλη αλλαγή στον φόρο μεταβίβασης ακινήτων φέρνει το νομοσχέδιο του υπουργείου Οικονομικών, καθώς προβλέπεται πενταπλασιασμός του βασικού φορολογικού συντελεστή, από 3% σε 15%, για την αγορά κατοικίας στην Ελλάδα από φυσικά πρόσωπα που είναι φορολογικοί κάτοικοι χωρών εκτός Ευρωπαϊκής Ένωσης και Ευρωπαϊκού Οικονομικού Χώρου. Ωστόσο, στο τελικό κείμενο προστέθηκε σημαντική εξαίρεση για όσους δικαιούνται απαλλαγή πρώτης κατοικίας.
Η νέα ρύθμιση αποκτά ιδιαίτερη σημασία για Έλληνες που ζουν και φορολογούνται στο εξωτερικό, αλλά σχεδιάζουν να αγοράσουν κατοικία στην Ελλάδα.
Το κρίσιμο στοιχείο είναι η φορολογική κατοικία του αγοραστή κατά τον χρόνο της αγοράς, καθώς από αυτήν εξαρτάται αρχικά η υπαγωγή στον αυξημένο συντελεστή.
Παράλληλα, η νέα εξαίρεση συνδέεται με τις προϋποθέσεις απαλλαγής πρώτης κατοικίας, όπως αυτές προβλέπονται στον Κώδικα Φορολογίας Περιουσίας.
Από το 3% στο 15% – Τι προβλέπει η νέα διάταξη
Το αρχικό σχέδιο νόμου προέβλεπε ότι όταν φυσικό πρόσωπο είναι φορολογικός κάτοικος χώρας εκτός ΕΕ και ΕΟΧ, η αγορά κατοικίας στην Ελλάδα θα επιβαρύνεται με φόρο μεταβίβασης 15% επί της φορολογητέας αξίας.
Πρόκειται για συντελεστή πενταπλάσιο από τον βασικό φόρο μεταβίβασης 3%.
Στο κείμενο που κατατέθηκε στη Βουλή, ωστόσο, προστέθηκε ρητή εξαίρεση για τους δικαιούχους απαλλαγής πρώτης κατοικίας του άρθρου 42 του Κώδικα Φορολογίας Περιουσίας.
Η συγκεκριμένη προσθήκη έγινε μετά τη δημόσια διαβούλευση.
Σύμφωνα με την έκθεση διαβούλευσης, στο σχετικό άρθρο υποβλήθηκαν 14 σχόλια, από τα οποία τα εννέα αφορούσαν την προστασία Ελλήνων πολιτών και άλλων δικαιούχων πρώτης κατοικίας από τον αυξημένο φόρο.
Τα σχόλια έγιναν δεκτά και οδήγησαν στην προσθήκη της εξαίρεσης.
Ποιοι γλιτώνουν τον αυξημένο φόρο 15%
Η εξαίρεση αφορά αγοραστές που πληρούν τις προϋποθέσεις απαλλαγής πρώτης κατοικίας.
Στις κατηγορίες που προβλέπει το άρθρο 42 περιλαμβάνονται:
- Έλληνες πολίτες.
- Ομογενείς από την Αλβανία, την Τουρκία και χώρες της πρώην Σοβιετικής Ένωσης.
- Πολίτες κρατών της Ευρωπαϊκής Ένωσης.
- Πολίτες κρατών του Ευρωπαϊκού Οικονομικού Χώρου.
- Αναγνωρισμένοι πρόσφυγες.
- Πολίτες τρίτων χωρών με καθεστώς επί μακρόν διαμένοντος στην Ελλάδα.
Η υπαγωγή σε μία από τις παραπάνω κατηγορίες συνδέεται με την εκπλήρωση των υπόλοιπων νόμιμων προϋποθέσεων για την απαλλαγή πρώτης κατοικίας.
Ιδιαίτερη σημασία έχει η απαίτηση μόνιμης κατοικίας στην Ελλάδα ή πρόθεσης εγκατάστασης στη χώρα.
Σύμφωνα με τις οδηγίες της ΑΑΔΕ, η εγκατάσταση μπορεί να πραγματοποιηθεί μέσα σε δύο χρόνια από την αγορά.
Τι ισχύει για τους Έλληνες του εξωτερικού
Η αλλαγή αφορά άμεσα Έλληνες που κατοικούν και φορολογούνται σε χώρες εκτός ΕΕ και ΕΟΧ.
Για παράδειγμα, ένας Έλληνας που ζει και φορολογείται στις Ηνωμένες Πολιτείες, στον Καναδά ή στην Αυστραλία και σχεδιάζει να αγοράσει σπίτι στην Ελλάδα θα πρέπει να εξετάσει εάν πληροί τις προϋποθέσεις απαλλαγής πρώτης κατοικίας.
Η ελληνική ιθαγένεια δεν αποτελεί από μόνη της το μοναδικό κριτήριο για την εφαρμογή της εξαίρεσης.
Εξετάζονται επίσης η φορολογική κατοικία, η μόνιμη εγκατάσταση ή πρόθεση εγκατάστασης στην Ελλάδα και οι υπόλοιπες προϋποθέσεις που προβλέπει η νομοθεσία.
Η νέα διάταξη συνδέει επομένως την προστασία από τον αυξημένο συντελεστή με το δικαίωμα απαλλαγής πρώτης κατοικίας.
Τα αφορολόγητα όρια για την πρώτη κατοικία
Η νομοθεσία προβλέπει συγκεκριμένα όρια απαλλαγής από τον φόρο μεταβίβασης κατά την αγορά πρώτης κατοικίας.
Τα βασικά ποσά είναι:
| Κατηγορία αγοραστή | Αφορολόγητο όριο |
|---|---|
| Άγαμος | 200.000 € |
| Έγγαμος χωρίς παιδιά | 250.000 € |
| Έγγαμος με 1 παιδί | 275.000 € |
| Έγγαμος με 2 παιδιά | 300.000 € |
| Έγγαμος με 3 παιδιά | 330.000 € |
| Έγγαμος με 4 παιδιά | 360.000 € |
Για καθένα από τα δύο πρώτα παιδιά το αφορολόγητο αυξάνεται κατά 25.000 ευρώ.
Για το τρίτο και κάθε επόμενο παιδί η προσαύξηση ανέρχεται σε 30.000 ευρώ.
Ειδικά αυξημένα όρια προβλέπονται για αγοραστές με αναπηρία που πληρούν τις σχετικές προϋποθέσεις.
Ελέγχονται και τα ακίνητα που ήδη διαθέτει η οικογένεια
Για τη χορήγηση της απαλλαγής πρώτης κατοικίας εξετάζονται και οι στεγαστικές ανάγκες της οικογένειας.
Ειδικότερα, ελέγχεται εάν ο αγοραστής, ο σύζυγος ή τα ανήλικα παιδιά διαθέτουν κατοικία ή άλλο εμπράγματο δικαίωμα που καλύπτει τις στεγαστικές τους ανάγκες, σύμφωνα με τα προβλεπόμενα στη νομοθεσία.
Η ύπαρξη τέτοιων δικαιωμάτων μπορεί να επηρεάσει τη δυνατότητα χορήγησης της απαλλαγής.
Η αξία της κατοικίας που υπερβαίνει το αντίστοιχο αφορολόγητο όριο αντιμετωπίζεται σύμφωνα με τους κανόνες φορολόγησης της μεταβίβασης.
Αγορά κατοικίας 300.000 ευρώ: Πόσο αυξάνεται ο φόρος
Η διαφορά ανάμεσα στον βασικό συντελεστή 3% και στον νέο αυξημένο συντελεστή 15% είναι ιδιαίτερα μεγάλη.
Στον κύριο φόρο προστίθεται εισφορά υπέρ δήμων, η οποία υπολογίζεται σε ποσοστό 3% επί του φόρου μεταβίβασης.
Έτσι, η συνολική επιβάρυνση διαμορφώνεται σε 3,09% με τον γενικό συντελεστή και σε 15,45% με τον αυξημένο.
Για αγορά κατοικίας φορολογητέας αξίας 300.000 ευρώ, η διαφορά αποτυπώνεται ως εξής:
| Υπολογισμός | Γενικός φόρος | Αυξημένος φόρος |
|---|---|---|
| Φορολογητέα αξία | 300.000 € | 300.000 € |
| Βασικός συντελεστής | 3% | 15% |
| Κύριος φόρος | 9.000 € | 45.000 € |
| Εισφορά υπέρ δήμων | 270 € | 1.350 € |
| Συνολικός φόρος | 9.270 € | 46.350 € |
Η διαφορά φτάνει τα 37.080 ευρώ για την ίδια κατοικία.
Το συγκεκριμένο παράδειγμα αφορά αγορά που υπάγεται πλήρως στον αντίστοιχο φορολογικό συντελεστή, χωρίς εφαρμογή απαλλαγής πρώτης κατοικίας.
Ποιες αγορές ακινήτων αφορά η αλλαγή
Η ειδική ρύθμιση αφορά την αγορά κατοικίας από φυσικό πρόσωπο που είναι φορολογικός κάτοικος χώρας εκτός ΕΕ και ΕΟΧ.
Δεν επεκτείνεται με τον ίδιο τρόπο σε όλες τις κατηγορίες ακινήτων.
Οι αγορές άλλων ειδών ακινήτων, καθώς και οι συναλλαγές που πραγματοποιούνται από νομικά πρόσωπα, εξακολουθούν να υπάγονται στο δικό τους φορολογικό πλαίσιο.
Από πότε θα ισχύσει ο νέος φόρος
Ως ημερομηνία έναρξης εφαρμογής της νέας διάταξης προβλέπεται η 1η Ιουλίου 2027.
Ο αυξημένος συντελεστής συνδέεται με τα οριστικά συμβόλαια αγοράς κατοικίας που θα καταρτίζονται από τη συγκεκριμένη ημερομηνία και μετά.
Η ρύθμιση βρίσκεται στο νομοσχέδιο που κατατέθηκε στη Βουλή.
Για όσους σχεδιάζουν αγορά κατοικίας στην Ελλάδα και είναι φορολογικοί κάτοικοι χωρών εκτός ΕΕ και ΕΟΧ, αποκτούν ιδιαίτερη σημασία ο χρόνος υπογραφής του συμβολαίου και η δυνατότητα υπαγωγής στην εξαίρεση πρώτης κατοικίας.
Η προσθήκη που έγινε μετά τη δημόσια διαβούλευση διατηρεί την προστασία των δικαιούχων πρώτης κατοικίας από τον πενταπλάσιο συντελεστή, ενώ για τις υπόλοιπες αγορές κατοικιών που εμπίπτουν στη νέα διάταξη προβλέπεται σημαντικά υψηλότερη φορολογική επιβάρυνση.
