Μια μεγάλη αλλαγή στην αγορά κατοικίας έρχεται από την 1η Ιουλίου 2027 και αποκτά ιδιαίτερο ενδιαφέρον για την Κεφαλονιά, όπου η παρουσία ξένων ιδιοκτητών και αγοραστών είναι διαχρονικά έντονη.
Ο φόρος μεταβίβασης για αγορά κατοικίας από φυσικά πρόσωπα τρίτων χωρών προβλέπεται να αυξηθεί από 3% σε 15%. Αν συνυπολογιστεί η εισφορά υπέρ δήμων, η συνολική επιβάρυνση διαμορφώνεται από 3,09% σήμερα σε 15,45%.
Και εδώ βρίσκεται μια λεπτομέρεια με ιδιαίτερη σημασία για την Κεφαλονιά: στους πολίτες τρίτων χωρών περιλαμβάνονται πλέον οι Αμερικανοί και οι Βρετανοί, καθώς μετά το Brexit το Ηνωμένο Βασίλειο δεν αποτελεί κράτος-μέλος της Ευρωπαϊκής Ένωσης.
Τι σημαίνει σε πραγματικά χρήματα
Η διαφορά είναι πολύ μεγάλη, ιδιαίτερα στις ακριβότερες κατοικίες.
Για φορολογητέα αξία 200.000 ευρώ, η επιβάρυνση από 6.180 ευρώ φτάνει στα 30.900 ευρώ.
Στις 300.000 ευρώ, από 9.270 ευρώ ανεβαίνει στα 46.350 ευρώ.
Και για μια κατοικία αξίας 500.000 ευρώ, ο φόρος από 15.450 ευρώ εκτοξεύεται στα 77.250 ευρώ.
Δηλαδή, στην τελευταία περίπτωση, ο αγοραστής καλείται να καταβάλει 61.800 ευρώ περισσότερα μόνο από τη μεταβολή της φορολογίας.
Γιατί η Κεφαλονιά κοιτάζει ιδιαίτερα τη ρύθμιση
Η τοπική διάσταση είναι προφανής.
Η Κεφαλονιά διαθέτει εδώ και δεκαετίες ισχυρή αγορά παραθεριστικής κατοικίας με ξένους ιδιοκτήτες, με ιδιαίτερα αισθητή βρετανική παρουσία αλλά και ενδιαφέρον από άλλες χώρες εκτός Ευρωπαϊκής Ένωσης.
Χρειάζεται, ωστόσο, μια σημαντική επισήμανση: δεν υπάρχουν επίσημα δημόσια διαθέσιμα στοιχεία που να επιτρέπουν ασφαλή ποσοτικοποίηση των αγορών κατοικιών στην Κεφαλονιά ανά εθνικότητα. Επομένως, οποιοδήποτε συγκεκριμένο ποσοστό για το πόσο της τοπικής αγοράς ελέγχουν ή τροφοδοτούν οι Βρετανοί θα ήταν αυθαίρετο.
Αυτό που μπορεί να ειπωθεί με ασφάλεια είναι ότι η νέα φορολογία αφορά μια κατηγορία αγοραστών που έχει πραγματική παρουσία στην τοπική αγορά.
Προσοχή: Δεν αφορά όλα τα ακίνητα
Η αύξηση δεν επιβάλλεται γενικά σε κάθε αγορά ακινήτου από πολίτη τρίτης χώρας.
Αφορά κατοικίες και όχι οικόπεδα ή επαγγελματικά ακίνητα.
Αυτό έχει ιδιαίτερη σημασία για την Κεφαλονιά, καθώς διαφορετική φορολογική αντιμετώπιση θα έχει, για παράδειγμα, η αγορά μιας έτοιμης βίλας και διαφορετική η αγορά οικοπέδου για μελλοντική ανέγερση κατοικίας.
Υπάρχουν επίσης εξαιρέσεις για συγκεκριμένες κατηγορίες πολιτών τρίτων χωρών, μεταξύ των οποίων επί μακρόν διαμένοντες στην Ελλάδα και άλλες περιπτώσεις που καλύπτονται από το σχετικό θεσμικό πλαίσιο.
Επομένως, δεν σημαίνει ότι κάθε Βρετανός που αγοράζει κατοικία στην Ελλάδα θα πληρώνει αυτομάτως 15,45%. Θα πρέπει να εξετάζεται εάν εμπίπτει ή όχι στις προβλεπόμενες εξαιρέσεις.
Το μεγάλο ερώτημα για την Κεφαλονιά: Τι θα γίνει μέχρι τις 30 Ιουνίου 2027;
Εδώ βρίσκεται ίσως η σημαντικότερη πλευρά της υπόθεσης για την τοπική κτηματαγορά.
Η εφαρμογή προβλέπεται να ξεκινήσει την 1η Ιουλίου 2027.
Αυτό δημιουργεί ένα μεγάλο μεταβατικό παράθυρο κατά το οποίο ένας ενδιαφερόμενος αγοραστής από τρίτη χώρα έχει πολύ ισχυρό οικονομικό κίνητρο να ολοκληρώσει την αγορά του πριν τεθεί σε ισχύ ο νέος συντελεστής.
Όταν σε μια κατοικία 500.000 ευρώ η διαφορά μπορεί να ξεπερνά τις 60.000 ευρώ, η ημερομηνία υπογραφής του συμβολαίου παύει να αποτελεί λεπτομέρεια.
Γίνεται βασικός παράγοντας της επενδυτικής απόφασης.
Αυτό δημιουργεί το ενδεχόμενο να υπάρξει επιτάχυνση αγοραπωλησιών κατοικιών στην Κεφαλονιά τους επόμενους μήνες, από ενδιαφερόμενους τρίτων χωρών που είχαν ήδη σχεδιάσει να αγοράσουν ακίνητο.
Δεν είναι βέβαιο ότι αυτό θα συμβεί και δεν υπάρχουν ακόμη στοιχεία που να το αποδεικνύουν. Είναι όμως μια απολύτως εύλογη πιθανή αντίδραση της αγοράς λόγω της πολύ μεγάλης διαφοράς στη φορολογική επιβάρυνση.
Και μετά τον Ιούλιο;
Το δεύτερο μεγάλο ερώτημα είναι τι θα συμβεί μετά την εφαρμογή του μέτρου.
Ένας φόρος 15,45% αποτελεί σημαντικό πρόσθετο κόστος σε οποιαδήποτε αγορά κατοικίας και μπορεί να επηρεάσει τη ζήτηση από αγοραστές τρίτων χωρών.
Από την άλλη πλευρά, η επίδραση δεν θα είναι απαραίτητα ίδια σε όλες τις κατηγορίες ακινήτων. Ένας αγοραστής πολύ υψηλής οικονομικής επιφάνειας ενδέχεται να απορροφήσει ευκολότερα την επιβάρυνση, ενώ για κάποιον που κινείται σε χαμηλότερο budget η αύξηση μπορεί να λειτουργήσει αποτρεπτικά.
Γι’ αυτό και για την Κεφαλονιά η πραγματική δοκιμασία θα αρχίσει μετά την 1η Ιουλίου 2027: αν θα μειωθεί η ζήτηση από Βρετανούς και άλλους αγοραστές τρίτων χωρών, αν θα στραφεί μέρος του ενδιαφέροντος προς οικόπεδα ή άλλες μορφές επένδυσης και αν θα υπάρξει οποιαδήποτε επίδραση στις τιμές των κατοικιών.
Το βέβαιο είναι ότι η διαφορά από 3,09% σε 15,45% είναι αρκετά μεγάλη ώστε να αλλάξει τους υπολογισμούς οποιουδήποτε σχεδιάζει σήμερα αγορά κατοικίας στην Κεφαλονιά.
